朱小军

随着城市化进程的深入发展，城市人口特别是像西安这样的一线城市的常住人口激增，小区数量也不断增加，面对有着数百、数千、甚至上万的业主小区，特别是商住小区，如何管理，如何解决小区的种种乱象，如何满足各业主的利益诉求，如何敦促物业做好服务并化解业主与物业之间的矛盾，进而打造文明小区、和谐小区、幸福小区，这是摆在各业主，政府（街道办），物业公司（开发商）面前亟待解决的问题，也是目前我作为一名律师十分关注的问题。街道办的职能部门社区中心（物业管理部门）作为具体负责小区（社区）相关事物的管理者，工作内容繁杂，待处理事务棘手，工作量巨大，耗费了大量的精力，面对各种各样的问题，各种矛盾，各种冲突，各种诉求甚至无理取闹，不信任，不满意，不支持，如何化解，如何应对，如何合理有序地解决，这些都是街道办社区中心（物业管理部门）所关注的重点。小区（特别是商住小区）所存在的问题与街道办社区中心（物业管理部门）之间的逻辑关系是：（1）若小区平安无事，则街道办平安无事，轻松无压力（至少无来自于小区的问题）；（2）若小区矛盾冲突不断，且不能得到有效解决，则矛盾冲突上移到街道办，冲突双方及旁观者均聚焦于街道办，街道办反而会成为矛盾的焦点，若问题不能得到有效解决，则街道办会被各种投诉、上访，街道办成为“背锅侠”。面对上述问题，本人认为应建立一套长期有效的解决问题机制，规制矛盾运行和可操作的模式。1、解决问题的机制为法律机制；2、规制矛盾运行的路径为就地解决（解决在小区内部），尽量阻止矛盾上移；3、可操作的模式为律师全程介入。以上三者是不可分割的统一体，同时进行。一、未成立业主委员会的小区（主要指商住小区），律师参与成立业主大会和业主委员会众所周知，目前很多小区管理混乱，业主怨声载道，无业主委员会的小区问题更为严，当各种矛盾无法解决时，业主们自然而然的将矛盾上移至街道办，矛盾上移至街道办也仅仅是该小区无业委会，若有业委会，则矛盾自然而然先由业委会解决，对街道办来说，业委会起到了阻止矛盾上移的作用，至少能起到缓冲的作用。鉴于小区存在的种种乱象，广大业主成立业委会的愿望强烈，但囿于欠缺法律知识，不懂流程，由业主独立成立业委会不仅费劲周折，而且容易生出事端，甚至引发群体事件；律师作为法律专家，可发挥其专业优势，全程参与业委会的成立，从筹备到备案成立，在每一个环节审查，把关，参与开发商、街道办进行充分沟通，确保整个过程符合法律的规定和要求。律师参与首次业主大会召开和业委会的成立可以确保整个过程在法律的框架内运行，同时对业主的质疑，尤其是对街道办的质疑作出法律上的解释，打消他们对政府的不信任。这里所谓的律师全程参与绝非律师躲在幕后指导咨询指导，而是律师要出面组织，管理并约束业主代表或业主的违法行为。律师参与成立业委会事半功倍，也会使街道办的工作变得轻松，替街道办减压；因此，街道办应鼓励，推荐律师参与首次业主大会召开和业委会的成立工作。二、已成立业委会的小区，律师参与管理已经成立了业委会，如何管理又是一个大问题。我们认为，对小区依法治理，程序化规制是解决问题的关键；发挥律师的专业性特长，在业委会管理小区的过程中引入律师，是目前解决小区问题的最有效途径。小区业主面临的各种问题、矛盾，其实质都是法律问题，都可以在法律的层面得以解决，只是由于业主欠缺法律知识，不懂如何在法律的框架内处理争端，结果往往不能解决问题，反而使问题扩大化，甚至不可控，最终不可收拾；而且业委会及其成员的公益心和管理能力也面临考验，业委会成员由一般业主骤然成为业委会其身份转变的适应性，其知识储备，对管理流程的学习都需要一个过程，而不断试错的过程会使广大业主的信心丧失殆尽；因此，业委会及其成员不仅需要一颗热心操劳的公益心更需要权威的法律支持。律师熟知法律，熟悉流程、程序，习惯于法律解决问题；对于业主大会和业委会，律师可以对其进行法律培训，法律咨询，制定各种规章制度，指导其在法律的框架内处理小区事务，防范法律风险和各种纠纷的产生，对小区的共用部分的收支及资金运用公开化，程序化，协助业委会履行好自己的职责，将广大业主对业委会的质疑减少到最低；对于物业服务企业的监督，律师依据相关法律法规严格审查物业服务合同，对物业服务项目、标准，费用制定考核办法，促使物业服务企业回归自身的服务本位，建立业委会与物业服务企业的沟通机制，架设业主与物业服务企业畅通的沟通桥梁，确保物业服务企业为广大物业服好务。对于业主之间因物业使用权权益纠纷，业委会内部可成立调解机构，律师可参与调解，对于违背物权法律法规和小区管理规约的行为，可参与、配合物业服务企业和业委会制止，劝导。我们认为，尽管小区管理错综复杂，但作为律师，我们有能力运用法律的调整机制将其理顺，变混乱为有序；变矛盾为和谐，街道办的职能部门（社区中心）担负着小区管理职责，艰巨繁杂，耗费了巨大的精力，有了律师介入，局面将会显著改观；我目前专门成立小区业委会成立专项法律服务团队，治理与小区业主大会和业委会成立专项法律服务，团队的法律服务内容和街道办职能部门（社区中心）的工作职责在很大程上重合，这种重合使我们有了共同的目标和方向，我们团队更愿意为政府排忧解难，在小区管理的问题上，愿意投入更多的精力，承担更多的义务，在街道办的日常工作中，我们团队义务担任街道办物业职能部门（社区中心）的法律顾问，提供免费咨询，义务参与或配合其对各小区的管理工作。