王文波

一、预购房屋再转让涉及的相关法律条文分析。在谈到预购房屋再转让合同究竟有效或者无效，势必要提到我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。目前多数观点认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。要认定预购房屋再转让合同是否有效。首先要弄清第三十八条规定中“转让”概念的含义。该法第三十七条明确规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户登记等一系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生物权变动，即合同履行不能。但不能据此认为禁止签订房屋转让合同或所签转让协议为无效。事实上，上述认定转让合同无效观点在司法实践中已经被人民法院予以否认，在审判实践中人民法院往往认定第三十八条规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定，所以违反该条订立的房屋转让合同不会因此无效，因为违反该规定并不影响房屋出卖方的利益，也无损国家利益和社会公共利益。该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房地产所的合同，更不是指订立的转让合同无效。另外《城市房地产管理法》第四十六条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果以及未能区分合同效力与合同履行。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的各个阶段而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行产生影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的生效条件。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此否定合同的效力。虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”以上法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”的原则。综上所述，唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力区分开，才能更好的平衡物权和债权的关系。承认预购房屋再转让合同的效力，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，又有利于鼓励市场交易，抑制市场投机行为的发生。