王佳

相关案情：2013年7月因实施海淀区循环经济产业园项目，李某于1995年购买的旧房被征收，并以拆迁被安置人身份和征收主体签订了拆迁安置补偿协议。获得三套房屋及几百万现金。2017年李某突然收到法院的传票并被告知王某以房屋买卖合同纠纷为案由起诉到法院要求确认其与李某签订的房屋转让协议无效。并要求李某返还三套拆迁安置房及现金。王某主张的理由是：其于1998年购买了涉案旧房，购买后进行了翻修，建筑面积300多平方米。后王某一直在此居住。2013年拆迁过程中，因其工作、事务繁忙，委托其朋友贾某办理相关一系列安置补偿事宜。贾某与李某系朋友，李某知道此事后表示可以帮忙，用他的名义可以利用熟人关系得到比正常多的利益。出于对朋友的信任，王某同意按李某的建议办理拆迁安置补偿事宜。并草签了一份房屋转让协议，由李某作为房屋所有人与拆迁办签订了拆迁安置补偿协议。李某取得拆迁利益后拒绝返还给王某。律师思路：李某找到王佳律师后，王佳律师在详细了解了案情，审慎地审查了原告的起诉材料及证据后，认定原告所提供的证据具有瑕疵，不足以证明其所称事实的高度盖然性。在向涉案房屋居委会主任及档案管理部门调查取证后，认为本案极有可能通过前期的多方开展工作达到让原告撤诉的不战而屈人之兵的效果。在随后的工作中王佳律师多次与涉案居委会主任联系，了解涉案房屋的历史沿革及流转情况，告知其对不主管不了解的事项出具证明有可能会承担相应的法律责任。并多次与主办法官沟通，建议法官做原告王某的工作。律师代理意见：一、王某不是本案所涉房屋的权利人，与涉案房屋也没有任何利害关系，故其没有原告资格，不符合法律规定的起诉条件。从原告王某的表述来看，本案所涉房屋的流转过程是：曹某将房屋出售给戚某，后戚某又于1998年出售给原告王某。首先，曹某不是本案所涉房屋的产权人，其无权将房屋处分给其他人，并且王某购买时也没有看到原始产权凭证，其不属于善意第三人。故王某不能善意取得本案所涉房屋。其次，王某应拿出与曹某或者戚某之间签订的《房屋买卖协议》及房屋买卖对价给付的证据证实其所述流转过程的真实性。再次，仅凭一张居委会在拆迁完成后三年才出具的《证明》要确定本案所涉房屋的权属太过荒谬。并且《证明》不是《中华人民共和国物权法》所规定的权利人享有不动产物权的有效证明。二、王某的行为属于恶意诉讼，李某与王某之间就本案所涉房屋从没有签署过任何“房屋买卖合同”或“赠与合同”。权利义务基础都不存在，谈何要确认合同无效？（一）从证据角度讲，如王某坚称双方之间有“房屋买卖合同”或者“赠与合同”关系，应对合同订立和生效的事实承担举证责任。拿出协议及其他证据。而不能仅凭一个与答辩人之间有积怨及经济往来纠纷的第三人杜撰的事实来咬定双方具有合同关系。（二）从常情常理角度讲，在寸土寸金的北京房屋拆迁的利益都是几百万、千万量级的，普通人平时连租一套房子几千元的标的额都会准备权利义务明确的合同，而王某能仅凭不确定的，是否能多获得的利益，就将自己置于这么大的风险之中？严重有悖常理。如王某认为李某侵犯了其合法权益，为什么从来没有找过李某，而且还是在三年以后的2017年才提起诉讼，也有悖常理。案件结果：经过法官多此与原告王某沟通其诉讼需要承担的风险，后做通了王某的工作。王某向法院提出撤诉申请。

大致案情：王某于2006年与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，合同约定某物业公司为王某涉案房屋所在小区提供前期物业服务，物业服务收费价格为每平米1.9元/月，从入住第二年起因某物业公司所提供的服务存在严重瑕疵，导致业主群情激奋，业主代表与某物业公司负责人多番谈判将物业费的收费标准变更为1.28元/月。物业的服务水平也有大幅提高。从2014年起，某物业公司的服务水平又开始直线下滑，王某及小区内一百多户代表多次与其沟通要求其整改，均未得到回应，协商无果后王某拒交2015年之后的物业费。某物业公司以王某为被告向法院提起诉讼，要求王某按1.9元/月的标准支付应交未交物业费并支付滞纳金。一审法院对某物业公司主张的滞纳金不予支持，但认为双方就每平米1.9元/月的物业费标准进行了明确约定。应依约履行，某物业公司曾按1.28元/月收取物业费系其单方优惠行为，不属于变更双方的合同约定。故，王某提起上诉。请求撤销一审判决第一项，并依法予以改判物业费按每平米1.28元/月的标准收取。本案难点：作为王某的二审代理人，王佳律师认为本案最大的劣势首先是审级劣势。众所周知，二审改判或者发回重审是对一审办案质量考核中的一项相当重要的指标，影响一审法官的绩效和工资。所以导致我国二审改判率非常低。一般在5%以内。其次，我方现有的证据都存在一定瑕疵。例如：1、能够证明双方通过谈判协商降低物业费的网站发帖，某物业公司不是实名注册，并且在庭审中对方律师否认是其公司行为。2、其曾经张贴在小区门口的物业费变动公示，因为时间间隔较远，业主维权意识淡薄没有原件，只有影印件，现有技术无法对影印件上公章的同一性进行鉴定。破解对策：鉴于我方证据大多存在瑕疵，王佳律师采取了以下对策：1、起草一份《物业费变更的情况说明》由小区众多业主签名；2、申请法官现场勘察、了解情况；3、出庭作证业主的筛选，选择了一名执业律师出庭作证。鉴于律师身份的特殊，更知晓作伪证的严重后果，可最大限度帮助法官形成内心确信；4、申请法官向当年参与谈判的六名业主进行调查取证。律师意见：王佳律师提出了如下代理意见：一、原审判决第一项认定事实不清，违背了小区业主皆知的基本事实，应予撤销。物业费按每平米1.28元/月收取不属于物业公司给及时主动交纳物业费业主的单方优惠，而是2007年业主维权争取后，双方协商一致，并经过被上诉人正式公示变更为每平米1.28元/月。（一）原审法院认定“双方就每平米1.9元/月的物业费标准进行了明确约定，应依约履行，原告曾按每平米1.28元/月收取物业费系其单方优惠行为，并不属于变更双方的合同约定”属于事实认定错误。实际情况是，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中第十九条约定物业服务收费价格为每平米1.9元/月，但其属于前期物业服务约定。业主们只在2006年收房的时候按此标准交过物业费。房屋交付使用后，鉴于被上诉人在上一服务年度存在配套设施不齐、运转不畅、绿化不到位、服务区域面积严重缩水、服务质量低劣等问题导致业主严重不满，2007年经广大业主推选的六名业主代表与被上诉人经过几轮艰苦卓绝的谈判，才使物业费由每平米1.9元/月降至每平米1.68元/月，广大业主仍不认可，随后又经过几次磋商，被上诉人也反复进行成本核算最终降低到每平米1.28元/月。被上诉人2007年10月21日在小区各楼入户门及公示栏内张贴一份公告《某小区物业费问题的协商结果》，公告内载明：“针对已入住的某小区业主，次年（入住后第二年）的物业费标准按每平米1.28元/月收取。第三年以后的物业费收费标准，先由双方协商出具体服务标准，根据服务标准再经双方协商出一个合理的物业费收取价格。”所以物业费按每平米1.28元/月收取系双方在合同履行的过程中根据客观情况的变化，协商一致变更了原合同的约定，不存在”单方优惠“一说。而合同履行到第三年时，双方没有再就物业服务标准及物业费收取价格进行过磋商，所以物业费一直按每平米1.28元/月收取。（二）被上诉人在原审时提交的上诉人过往缴费的证据（证据四、证据五、证据七）能够充分证明物业费的收费标准已经变更为每平米1.28元/月。如果被上诉人主张“为了督促业主缴费，对于及时主动交纳物业费的业主可按每平米1.28元/月的收费标准收费，但对不交纳物业费的业主严格按约定的物业收费标准每平米1.9元/月收取”属于事实，那按照合同约定物业费应当在每年的1月31日前缴费。而从被上诉人提供的证据五到证据九来看，上诉人分别于2010年1月22日交纳了2007年10月30日至2009年10月29日的物业费3669.1元，2011年7月23日交纳了2009年10月30日至2011年12月31日的物业费3985.8元。2013年8月14日交纳了2012年1月1日至2012年12月31日的物业费1834.75元，2015年2月17日交纳了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费1834.75元，几次物业费的交纳时间均没有按照合同的约定，并且都有不同程度的延迟，而物业费的收费标准仍然是按每平米1.28元/月进行计算。难倒这也符合“及时主动”的标准？被上诉人都给上诉人发律师函了，交费标准仍是每平米1.28元/月，难倒是为了鼓励业主迟延交费？所以被上诉人的“优惠说”属于自相矛盾，并且无法自圆其说。（三）原审判决认定收费按每平米1.28元/月收取系被上诉人的单方优惠行为，上诉人计算了一下，物业费由每平米1.9元/月优惠为每平米1.28元/月的折扣为6.7368折。我们见到的打折优惠有6折的也有7折的，但6.7368折的折扣依据什么得出？拍脑门吗？有见过鼓励业主交物业费折扣力度如此之大的吗?根据日常经验法则严重不符合常理。这也从侧面印证了物业费每平米1.28元/月系在双方谈判过程中，被上诉人经过认真的成本核算得出。故，“优惠说”的说法纯属无稽之谈。二、原审法院判决依据的证据不足《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。我方有历次交费收据、物业费收费标准变更的公示截图、证人证言等证据能够形成一条闭合的证据链，证明物业费的收费标准已变更为每平米1.28元/月，而被上诉人对于自己的“优惠说”的主张没有提供任何证据予以证明，并且言辞前后矛盾。在此情况下，原审法官竟然采信物业费按每平米1.28元/月收取系对积极主动交费业主的优惠的说法，极度显失公平，让人难以信服及接受。案件结果：北京市第三中级人民法院支持了上诉人的诉讼请求，依法改判。物业费的收费标准按1.28元/月计算。

相关案情：聂某与蒋某1998年登记结婚，婚后与公婆共同生活，在双方婚姻关系存续期间公婆家翻建了东西厢房各三间，并新建了南倒座六间。建房审批表中共同居住人一栏记载了聂某的名字。2008年蒋某与聂某因夫妻感情不和经法院判决解除了婚姻关系。在离婚诉讼中法院对夫妻共同的存款及家用电器进行了分割，聂某主张其享有公婆家翻建及新建房屋四分之一份额的诉讼请求，法院以涉及案外人利益为由，要求其另行诉讼。鉴于听闻该房屋要拆迁，考虑到巨额拆迁安置补偿利益，聂某以蒋某及公婆三人为共同被告起诉到法院，要求分割家庭共同房产的四分之一份额。理由是：婚后一直和公婆生活在一起，并曾对公婆翻建、新建房屋出资，该房产属于家庭共有财产。本案难点：在找到本律师前蒋某咨询了多名律师，但所有律师对案件的结果都表示非常悲观，因为双方长期共同生活，财产很难认定是否发生了混同。并且建房审批表中有记载聂某的名字，法院的裁判倾向是以建房审批表作为是否享有权利的依据。本律师意见：受被告蒋某与李某委托，本律师担任其代理人。通过详尽的法律研究检索，及调查取证，提出答辩意见如下：1、聂某是城镇户口，非本村集体经济组织成员，无权申请使用农民集体所有土地建设住宅，也就是其不享有申请翻建及新建房屋的主体资格。虽然2004年审批的《村民建房申请审批表》中“申请同居人口情况”一栏中有聂某的名字，但依据村委会出具证明，证实该《村民建房申请审批表》仅是对当时院落实际使用人事实的确认，并非依据有关土地管理法规对该宅基地使用权权属进行确认。2、翻建及新建房屋系公婆二人自行建造，聂某即未出力也未出资。我方可以提供证据证明出资出力情况。3、产生家庭共有财产必须是基于共同管理收入、共同支出的共有关系，并且构成家庭财产共有的权利主体，一定对家庭财产要有贡献，即将所得财产交给家庭共有。而聂某婚后未向公婆交过一分钱，双方财产各自独立。如果聂某主张双方财产发生了混同，根据“谁主张、谁举证”的原则，就必须提供能够证明其与公婆已经实际形成了共同居住、共同劳动、共同所得和共同支配劳动所得的相关证据，而客观事实是，原告的主张没有证据予以支持。4、原告结婚后无房居住，其公婆只是暂借三间房屋给他们居住使用。而公婆腾出三间房给他们只是情分，不是义务，给予聂某的只是房屋的使用权，而不是所有权。5、根据聂某与蒋某离婚案件的判决书也可以确认，两个家庭的经济各自独立。否则不应该只是聂某和蒋某分割夫妻关系存续期间的共同财产，应该由聂某蒋某及公婆四人平均分割该财产。审理结果：经过两次公开开庭审理，法院采纳了本律师意见，驳回了原告的全部诉讼请求。成功的为公婆保住了辛苦一辈子留下的仅有财产。提示：为了避免这样的分家析产纠纷，建议父母与子女同住最好一开始就签订分家协议，而且分家协议最好经过公证，确保其合法、有效。

概要：从2016年8、9月份开始，一二线城市房价再次高歌猛进，卖方受房价上涨利益的驱使单方撕毁双方签订的房屋买卖合同的案例比比皆是。每天都有大量购房者询问我该怎么保护自己的合法权益。遭遇卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房权利又当怎么救济？今天就买方最关心的几个问题谈一下我的看法。一、有正式有效的合同是胜利的前提购房者要维护自己的权益，先要确保所签订的合同系双方真实的意思表示并且不违反法律、法规的强制性规定。有效的房屋买卖合同是维权的基础。那么就要避免出现以下情形导致签订的二手房买卖合同无效。1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。5、乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。二、合同签订后及时网签备案，是买方维权一点优势网签虽然只是行政备案手续，但是如果及时进行了网签，可以有效避免卖方一房二卖或者在房子上设置抵押。遇到房价上涨，卖方毁约的目的无非是想涨价，如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。而如果双方办理了网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签一般是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的，而不进行网签是没法过户的。进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖方毁约，协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。三、如果卖家毁约发生在网签之前，买方应如何应对才能买到心仪的房子？依法成立的合同受法律保护。双方均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。如果在房屋买卖合同及补充协议的履行过程中，卖方擅自提出涨价要求或者单方要求解除合同，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应按照已签订的房屋买卖合同及协议履行各自的义务。如果买方考虑到房价上涨，自己不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与争议房屋面积、条件相同的房屋。并且担心如果选择解除合同，主张对方赔偿房屋上涨的价差要求能否得到法官的支持存在不确定性，可要求卖方继续履行合同。除非在法律上或事实上存在履行不能的障碍，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，否则这一主张是能得到法院的支持的。但是考虑到没有办理网签，如果卖方加价把房子卖给第三人，并且办理完过户登记手续，我们再要求继续履行，就会发生履行不能的情况，因为法律要保障交易安全和善意第三人的利益。所以当卖方毁约时，为了防止其一房二卖，买方应及时向法院起诉，并尽快向法院申请对争议房屋进行诉讼保全。法院作出财产保全裁定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，并且诉讼也不能实现预期的利益时也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。四、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：1、要求双倍返还定金。双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。2、要求赔偿约定违约金。目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。一般法官会以实际损失为基础，兼顾考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素做出裁决。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会远高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。3、要求赔偿房价上涨的实际损失。房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿在一房二卖的情况下可适用收益法，将卖方转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为卖方的违约收益，对买方进行赔偿。其理论基础在于不能让卖方在一房二卖的违约行为中获得非法利益。在卖方没有将涉案房屋转卖的情况下，房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。五、卖方一般不以明确的意思表示说自己要违约，破解方法卖方想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少不直接说毁约，以各种理由推三阻四，不接电话不回微信、短信保持静默，甚至以把买家造成违约为目标。对于这种卖家的破解方法是：在签订的书面房屋买卖合同中对于卖方要协助履行的义务比如：解抵押、房屋核验、网签、银行面签、缴税、过户等事项约定明确的时间点，不能笼统的附条件。否者双方一直僵持不下，到了合同总的履行期限到来时卖方往往会跳出来要求解除合同。买方也会随之陷入被动。并且买方一定要注意，要严格按合同约定的时间给付房款，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。并就对方明示或者默示表示的将不履行房屋买卖合同的行为进行取证。以备诉讼维权时使用。六、卖家愿意承担违约金，就有权解约？有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。总之，买家碰到卖方毁约，要学会不同情况不同对待，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！（本文仅代表个人见解，不作为法院裁判依据）

一、借名买房的性质及成因借名买房是指房屋的实际出资人借用他人的名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。从法律性质角度讲，“借名买房”行为应属《合同法》第402、403条规定的间接代理。实际购买人是委托人，名义购买人是受托人，名义购买人直接以自己的名义与第三人签订购买房屋合同并将产权登记在自己名下。实际购买人之所以借用他人名义购房，一般都是为了突破主体资格的限制。其中最为常见的是规避限购令、银行贷款等对购房人户籍、年龄、不具有申请经济适用房、限价房等主体资格的限制。二、借名买房的法律风险1、对名义购买人的主要法律风险：a、根据北京的限购政策，名义购买人会丧失再次享受原优惠条件的机会，部分有购房需求的人失去了购房资格；b、名义购买人名下登记了房屋，被取消经济适用房资格；c、贷款买房情况下，实际出资人不按时偿还贷款，名义购买人代为还款觉得亏，不还款则会影响自己信用记录，从而陷入进退维谷的境地；d、其他风险2、对实际购买人的主要法律风险：a、借名买房后，因为名义购买人是房产登记权利人，其可以去房管部门挂失房产证，如果名义购买人擅自出售房屋，在交易相对方为善意且已经办理房屋变更登记的情况下，从维护正常的交易秩序，保护善意第三人的信赖利益的角度出发，实际购买人主张名义购买人与第三人之间签订的房屋买卖合同无效或者可变更可撤销的诉讼请求将得不到法院的支持。即使证明了借名购房事实存在，也只能要求名义购买人承担相应的赔偿责任；b、名义购买人挂失房产证后在房屋上设定抵押权，在抵押权人为善意的情况下，实际购买人如果要求确认权属，并要求办理房屋过户登记手续，通常需要涤除抵押权，这样就会给出资人实现自身权利带来很大的障碍；c、如果借名买房行为如违反法律规定和相关政策，会被确认为无效。比如借名购买限价商品房，因其是具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制。购买者的资格具有专属性，如果借名买房购买的是此类房屋，即使名义购买人认可借名买房事实，实际购买人也不可能取得该房屋的所有权；d、名义购买人欠有债务，房屋被债权人诉讼后，被法院查封等司法措施；e、名义购买人离婚，房屋算共同财产被分割；f、名义购买人死亡，房屋算遗产被继承。三、借名买房如何在最大程度上规避风险鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：1、签订书面委托协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。可以请第三方见证合同。书面协议尤其重要，有了书面协议可以减少借名人很多的举证责任。不管是亲戚还是多么亲密的朋友，书面协议都是必要的。2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。3、注意保存房屋的实际出资人及出资情况的证据。由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭贷款是名义购房人，但每月履行还款义务的是实际购房人。因此能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人被法院认定的可能性非常大。4、注意保留房屋的实际居住及产证保管情况的证据。在借名买房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋产权证一般也是由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管也是判断借名买房成立与否的辅助标准之一。四、借名买房纠纷法院处理的一般情况根据房屋的性质及证据情况，法院会有如下两种判决：1、名义购买人取得房屋所有权----既名义购买人要回了房产这个情况大多发生在政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋借名买房中。众所周知，政策性保障住房在性质上属于向低收入困难家庭出售的具有保障性质的住房，与市场上任意交易的商品房有本质的不同。对于购买人是否具备购买资格具有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期间属于限制流通物。如果允许未取得政策性保障住房资格的当事人受让购买资格，即与国家制定和推行的保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性质住房的群众的利益。不符合条件的人购买或使用政策性保障住房，客观上损害了其他符合购买资格的人的购买权，是损害社会公共利益的行为，因此法院会认定双方针对经适房的借名买房协议是的无效的。所以在此种情况中，双方发生纠纷，诉讼至法院的时候，法院一般会判决借名买房协议无效，房屋由名义购买人所有。2、实际购买人取得房屋所有权----既实际购买人变成了房屋产权登记人这个情况发生在拆迁安置用房、商品房或者单位房改房的借名买房中。五、律师结语由于种种的原因，借名买房这一现在至少在短时间内无法消除，那么不管是实际购买人还是名义购买人，在当初能够达成一致意见的时候，肯定是没有想着去法院解决分歧的。即使是这样，在一些关键的问题上还是需要保存证据。当一旦出现了纠纷的时候，千万不要自行去处理，一定要请专业的律师，以专业的策略维护您合法权益，达到真正的诉讼目的。