张虎

期间，本律师做了大量工作，案件处理过程中也总结了很多经验技巧。案情概况：王某某系某机械公司工人，2013年底工作期间手被锯伤，后被送往医院救治。经诊断为：左食指创伤性指截断等。单位支付了所有医疗费。王某某于2014年3月申请工伤认定被认定为工伤。经过市劳动能力仲裁委员会鉴定为7级伤残，部分丧失劳动能力，停工留薪期为4个月。后提出仲裁申请，经过市劳动能力仲裁委员会仲裁裁决了工伤待遇，共计20余万元。裁决生效后，王某某申请强制执行，经过听证程序等最终双方达成和解，王某某获得了工伤待遇。执行程序前，陕西某建筑劳动公司一直躲避，直到执行程序中才露面。所以本律师在代理过程中遇到很多麻烦，但在本律师的努力下也取得了很好的效果。一、工伤认定案情回放：在工伤认定过程中，工伤职工王某某的证据材料中劳动关系和工伤过程证据都不是很充足。但单位经电话传唤拒不签收举证通知也不针对王某某申请提出异议。问题：1、无劳动合同，无明确的劳动关系证明，证据材料不充分，是否可以受理？2、单位拒不签收举证通知，工伤认定机构无法送达举证通知，怎么办？本律师处理意见：1、工伤认定职工提交证据材料，工伤认定机构只适合做形式审查，而不是实质审查。只要形式完备即应该受理。2、单位拒绝举证，举证通知无法正常送达，可以参照民事诉讼法规定适用公告送达等方式。工伤认定机构的最终做法：1、未退回申请，经办人同意报领导研究后，经与本律师协商，通过工伤发生地发包人转送方式送达。工伤认定机构认为工伤认定程序法律并未规定公告送达，而且认定有60天期限限制，所以变通以转送的方式送达。2、工伤认定通知最终认定为工伤，理由为单位未在举证期限内举证。本律师质疑及法律意见：工伤职工单位故意不领取举证通知，也并未给建设单位（发包人）工地负责人出具书面授权委托书，工伤认定机构直接将举证通知送达给工地负责人转送工伤职工单位，程序是否合法？答：目前工伤认定程序中的送达方式法律并无明文规定，工伤认定机构作为行政机构按照行政程序处理有关送达事宜虽然没有明确依据，但也不能说是违法。建议有关立法部门完善送达程序，未有明确依据钱可参照适用民事诉讼法的规定比较妥当。二、劳动能力鉴定案情回放：劳动能力鉴定结论（7级伤残）做出后，工伤职工单位故意躲避对劳动能力鉴定委员会的送达电话通知不予理睬。而劳动能力鉴定委员会内部并未有单位和职工分别送达的程序和记录。实际情况是只有一张类似于送达回证的签收表，具体签收人基本上是谁申请谁签收所有鉴定结论材料，而并未分别送达。问题：劳动能力鉴定结论如何送达比较妥善。律师处理意见：1、一式四份，按照规定劳动能力鉴定委员会、经办机构、单位、被鉴定人各执一份。应由劳动能力鉴定委员会依法送达，特别是针对有利害关系的单位和被鉴定人应分别送达。2、如果劳动能力鉴定委员会不能依法送达，被鉴定人作为实际签收人可以“代”为送达，并留下送达的证据（录像或者邮政回执）以便日后应当对。劳动能力鉴定委员会的具体做法：将所有鉴定结论材料一并交给申请人（被鉴定人），而劳动能力鉴定委员会设置的签收本并非送达回证，从签收本上的目录看只能确定是谁签收的，而无法确定是被鉴定人还是单位。本律师的质疑及法律意见：没有收到劳动能力鉴定结论，单位无法提起再次鉴定申请。权利人的权利如何保护？如果在劳动仲裁阶段，单位提出这一点如何应对？答：劳动能力鉴定委员会不能分别送达，做法欠妥。也将给被鉴定人日后的劳动仲裁埋下隐患。可以实施的补救方法是由被鉴定人“送达”，比如选择按照工商登记的住所邮寄送达等。三、劳动仲裁案情回放：工伤职工在接到劳动能力鉴定结论后向劳动仲裁委员会提起了仲裁申请，同样遇到无法送达的问题。首先是电话通知，单位负责任故意躲避置之不理。接着是邮寄送达，被退回。然后，我们查到工伤职工单位有新的办公场所在某建筑工地并提供给了劳动仲裁委，劳动仲裁委前往后并没有找到挂牌经营的工伤职工单位，因此也不能直接送达，做了备注无功而返。最后，研究决定采用公告送达的方式，即采用一次公告，两次送达的方式。具体来讲，就是在报纸上发一次公告，同时告知开庭时间即领取裁决的时间，未在时间内领取裁决即可生效。后公告送达生效后，如期开庭审理。当日，审理过程中首席仲裁员兼任书记员。最终由于被诉人缺席，基本上支持了申诉人的所有请求。裁决做出后被诉人也没有在公告指定的领取日期内领取。问题：公告送达是否可以采用“一次公告，两次送达”的方式。本律师处理意见：采用两次公告，确保程序合法性。劳动仲裁委员会的具体做法：采用了“一次公告，两次送达”送达方式。本律师的质疑和法律意见：“一次公告，两次送达”并不符合民事诉讼法的送达规定。但是，劳动仲裁送达程序法律并无明确规定，是否适用民事诉讼法，值得商榷。本律师的意见是从法律理论上讲，最好采用两次送达的方式。四、执行听证案情回放：裁决生效后，我代理职工申请强制执行，单位终于浮出水面，并提出了执行异议。理由主要有以下几点：一是劳动能力鉴定结论被我越权领取，因此不知道结论，从而无法行使申请再次鉴定的权利，不认可。二是单位办公地变更，有营业场所，劳动仲裁委不应该采用公告送达。三是采用“一次公告，两次送达”的方式程序违法。随后，在执行局进行了听证。问题：1、我领取劳动能力鉴定结论是否属于侵权（单位认为并未委托我，所以我代单位的领取属于侵权）？2、采用公告送达方式是否妥当？3、“一次公告，两次送达”方式是否可行？4、劳动仲裁庭审中首席仲裁员兼任书记员是否属于程序违法？5、工伤认定通知转送是否合法？本律师的答辩：1、我的领取行为是行使代理人权利的正常律师行为，我的权限来自于工伤职工的委托，我并未在单位的送达回证上签字。2、公告送达是针对不能邮寄送达不能直接送达情况下做出的，劳动仲裁委已经邮寄送达被退回，前往单位的工商登记住所进行送达但单位由于是租赁场所已经搬迁但并未变更登记。后前往临时工地送达由于未见挂牌也无法留置送达。因此，劳动仲裁委的公告送达是正确的选择。3、“一次公告，两次送达”的方式是劳动仲裁委的特定程序，不能套用民事诉讼法的规定。4、劳动仲裁法律规定中并未明确规定，不可兼任。不能套用民事诉讼法规定。5、工伤认定通知转送是行政合法行为，不能套用民事诉讼法规定。四：执行庭的裁决：驳回异议。理由是：1、针对工伤认定通知送达方式及劳动能力鉴定中的程序问题，单位应在仲裁程序中提出，不属于执行审查的范围。未提出则丧失有关程序性的权利。2、劳动仲裁委员会劳动仲裁程序不能套用民事诉讼法的规定，其送达方式予以尊重，合法有效。本律师的质疑及法律意见：虽然执行异议被驳回，但我个人认为有些程序问题确实是应该引起我们重视的。看到的现象是：劳动局及其下属的或者实际管理相关机构更多是按照行政程序在处理或者审理案件，而不是按照准司法程序的方式在处理问题。这一点是值得关注的。在目前没有法律明文规定的情况下，肯定是各地方各部门各自为政。到底这类案件应该按照准司法程序处理还是行政程序处理，值得探讨。五、强制执行案情回放：执行过程中，单位提出和解，我们表示同意，但很快破裂。我们发现单位仍然能继续上演躲避战术。最终，执行异议被驳回。而且单位帐户被冻结。并被处以20万元的罚款。单位又找上门真正的谈和解。此时，单位后悔莫及。单位不得不先履行了裁决。因为只有先履行裁决才有可能和法院在罚款问题上争取宽大。本律师的建议：1、针对职工个人：尽量把程序走到位。有些程序看着便宜，实际上有很大隐患。劳动仲裁一旦不予执行，又得重新仲裁或者上法院。2、针对单位：躲避不是唯一的办法，该出面时还得出面。单位有时候躲着是可以选择的方法，但一定要区分时机。

原告甲公司和被告乙公司于2014年1月16日就某市某工程签订了《建设工程施工合同》。原告向被告支付了690万元合同保证金，并约定如果被告未给原告承建此项目，除退还690万元保证金外，另支付150万元给原告作为补偿。【案情简介】原告甲公司和被告乙公司于2014年1月16日就某市某工程签订了《建设工程施工合同》。原告向被告支付了690万元合同保证金，并约定如果被告未给原告承建此项目，除退还690万元保证金外，另支付150万元给原告作为补偿。后由于被告缺乏工程资金等问题，其与丙公司签订的一个合同项目被某投资开发公司终止，导致被告乙公司无法将某工程交给原告甲公司承建。原告甲公司认为：被告的行为属于违约，应当退还原告合同保证金690万元，支付原告150万元合同补偿金，赔偿原告经济损失30万元。原告以此为由起诉，同时将被告的法定代表人李某(该公司唯一的股东)一并起诉，要求李某作为公司唯一股东，对公司债务承担连带偿还责任。被告乙公司辨称：丙公司确实发出了《终止协议书》，但被告正与丙公司交涉，不能证明被告无法将工程交与原告承建，原告要求退还690万元保证金无理;如果原告不愿做这项工程，被告表示同意，并同意退还690万元保证金，但原告要求合同补偿金180万元没有依据;已经支付10万元给原告，应从690万保证金中扣除。被告李某辨称：施工合同发包人是乙公司，李某某是法定代表人，承包人是原告甲公司，双方均盖了公章，均有营业执照，双方均是法人行为，将李某某列为被告缺乏法律依据。【律师代理意见】1、被告乙公司与丙公司签订的协议已被终止，无法将工程交给原告甲公司承建，违约事实清楚，应当承担违约责任，退还原告合同保证金690万元、支付违约金150万元(合同补偿金)。2、李某某个人应当成为本案被告，承担连带民事责任：①李某某作为乙公司的法定代表人，曾经代表公司出具了一张“借条”，承认欠款512.5万元，并愿意以个人房产及财产担保，依法应当承担连带偿还责任。②乙公司的原始股东某销售公司抽逃注册资金后，与李某某恶意串通转让没有任何资产的公司股权，李某没有支付合理对价，没有向公司投入资产，导致乙公司没有履行合同能力，李某某应当承担过错责任。③乙公司是一人有限责任公司，李某某作为股东，无法证明乙公司具有独立于股东的财产，应当对公司债务承担连带责任。3、被告李某某出具的收条写得很清楚，被告是向原告支付了23万元工程进度款，已经用到其他项目，该款不能从被告应当偿还的保证金和违约金中扣除。【法院判决】无锡某法院经二次开庭审理，查明了本案事实，采信了本原告代理律师的意见，做出民事判决：被告乙公司、李某在本判决书生效之日起三日内退还原告合同保证金690万元、支付合同补偿金150万元，合计650万元。两被告相互承担连带清偿责任。

王某夫妇有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在王某单位房改时买的两居室里。2006年老伴不幸去世，剩下王某一个人。2012年，王某亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。2014年，王某被检查出患有肝癌，住院期间女儿无微不至的照顾，让王某心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时王某已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。王某去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院。律师分析：1、遗嘱中所涉房产系王某婚后分配并购买，依法属于夫妻共同财产，夫妻应各占一半份额。2、王某妻子去世时，由于没有立遗嘱，适用法定继承，王某和儿子、女儿均有继承权，一般等分的话，三人各得(1/2*1/3=1/6)房产。3、王某的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承，女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产。4、儿子应得1/6房产。5、经评估房产价值，房产可以由女儿取得，儿子应得份额可由女儿支付给儿子。律师提醒：房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。(一)继承必须在被继承人死亡后开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。(二)继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。(三)继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。相关法律依据：1、《继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。2、《继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。3、《继承法》第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理4、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十二条遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准;没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。5、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。

摘要：由于商品房建设上的原因，房屋面积出现误差实属难免，同时由于面积计算的复杂性与专业性，“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让购房者头痛的问题之一。本期楼市那些事儿，将为您解析当出现房屋产权登记面积和当初签订的购房合同面积不一致的情况，购房者应该如何处理？案例：2014年2月，万先生看中了本市某区一在建商品房小区的一套商品房，房屋总建筑面积为129.4平方米，去除公摊面积后，套内面积100.26平方米，房屋总房款为132.5万元。万先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，以建筑面积作为计价方式，据实结算房款。同时，万先生还与开发商签订了一份《补充协议书》，协议书内明确房子交付时，若商品房面积测量规范、建筑面积规范发生政策性调整时应如何处理。2014年12月底，万先生购买的商品房正式竣工，经测量建筑面积为129.2平方米，仅比合同约定的少了0.2平方米，误差比在合理的范围内，套内面积为96.53平方米，比合同上约定的面积少3.73平方米。在办理房屋交接手续时，开发商表示按建筑面积少0.2平方米进行房价款补差。但万先生认为，建筑面积虽然仅差了0.2平方米，但套内面积却整整少了3.73平方米。万先生以房屋使用面积缩水为由，要求开发商返还部分房款共计5万元。法院经过审理认为，房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性，但万先生购买的房屋套内建筑面积明显减少，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情认定开发商赔偿1.75万元损失。法舟律师事务所张虎律师针对面积误差问题给出以下法律分析：1、商品房销售面积怎么计算？商品房面积的计算主要由2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定。《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售可以按套（单元）讲价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。2、商品房套内建筑面积怎么计算？《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第7条规定：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。这里的套内使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积。套内墙体面积由商品房各套（单元）内使用窨周围的维护和承重墙体构成，有共用墙及非共用墙两种，其中，商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及名墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、发现交付的商品房面积缩水如何维权？购房人发现实测面积比约定面积小，该如何维权呢？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条已有明确规定：首先是查看《商品房买卖合同》和补充协议等相关条款，如有明确约定则按该约定的条款处理；其次，如果合同没有约定或约定不明的，则按下列情况处理：一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二是面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。张虎律师在此也提示购房者，首先，在签订商品房合同时，对面积误差处理方式的选择要慎重，没有特殊需要可以不做特别约定，因为相关法律法规已经做出了有利于购房人的规定，如选择不当反而失去了这种保护；其次，购房人对于交付使用的房屋要认真核查套内面积和建筑面积与合同和房产证上标明的面积是否相符。如果发现问题要及时与开发商沟通协商，协商不成应及时向有关部门投诉或向法院起诉；最后，商品房面积的计算具有很多技术要求，购房人应该选择正规、有资质的检测机构进行检测，由权威机构根据法律规定的程序收集和评定的证据或结果才能被法院认可。

购买**郡的业主许先生近日致电本报记者，称他们上个月刚拿到房，正打算装修，可是却被一扇门弄得烦心不已。业主们表示，房门打开的方式跟设计图上的不一样，房门是朝电梯方向开的，不是通常靠墙开的。而且房门口正对着消防箱和管道，像正常房门一样打开90度后，装修工人把建材往房屋里运时非常困难，装修的小车都进不来，沙发等大家具更是没法搬。并且因为房门的方向开反了，房门打开后是没有任何依靠物的，只要有点风，就会来回动，有部分业主的房门铰链已损坏了。据初步了解，此次交付的16个单元352户家庭中，有176户入户门被装反。业主们拿房后多次找开发商协调，但至今仍未得到开发商的具体说法。商品房入户门安装方向，可能对房屋空间利用、消防验收、进出便利等产生一定影响，还可能产生邻里之间相互妨碍等，另外安装的位置不符合科学规范，在打开关闭房门时，还可能带来一些安全隐患。所以如何安装、摆放房门虽是小事，确可能产生一些实际的影响，不容忽视。对如何解决房门安装、摆放等容易引发的纠纷，法舟律师事务所张虎律师给出以下法律意见：1、法律对入户门安装有何明确规定？住建部门对开发商建造过程中的质量和安全问题进行监管，一般来说会核查该企业在施工过程中有无违反一些国家强制标准，同时也对买卖合同是否存在欺诈等主体条款进行监管。入户门朝哪开是房子建造中的细节问题，政府部门不可能对这么细小的问题都进行监管。因此，目前难以找到明确的法律法规对商品房入户房门进行规定的条文。如果通过法律途径来解决入户房门安装纠纷，可以综合考虑人们的生活习惯、安全隐患、邻里之间相互妨碍等因素。2、商品房入户门应如何安装？实践中，开发商通常在销售现场设置样板房，标识入户门的安装方式和方向等。另外依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”也即开发商如无特殊说明，交付的商品房应当与样板房一致。但是，开发商和购房者双方签订的《商品房买卖合同》往往会在合同附件图纸上的文字部分声明“本户型图门窗仅作开启方向和样式示意，不作为交付依据”，变相地将门窗开启方向的权利赋予开发商自身。一般认为，如果开发商对入户门的调整不符合退房条件且不影响业主使用功能的，开发商有权修改，只需通知业主即可。3、入户门严重影响正常使用如何处理？原建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》第8条规定，《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出门、窗类型及使用注意事项。根据《民法通则》、《合同法》等原则性规定，开发商出售的商品房应当本着便于生活、居住、使用的目的，而不应当影响业主的居住、使用和通行。开发商出售给业主的商品房入户门在设计安装上存在瑕疵，影响业主正常居住使用，给业主或其他相邻业主通行造成不便或存在安全隐患的，开发商应对存在的瑕疵承担责任，进行重新设计、安装等。张虎律师也特别提醒，开发商和业主签订的《商品房买卖合同》会就交房条件和质量标准进行约定，如交付的商品房不符合该约定，则违约一方应根据约定承担赔偿责任。如果开发商不能够按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，业主有权拒收房屋，要求开发商对不符合质量标准和交房条件的问题进行解决。如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。（奕妍）

购买的商品房质量出现问题，开发商负有维修的义务，购房者对开发商的补救措施也有配合的义务，否则，因此扩大的损失将无法得到法院的支持。本期楼市那些事儿，将为您解析如果买房遭遇质量纠纷，如何通过法律途径合理主张权利，维护自身的合法权益。闻先生与某房产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某小区内商品房一套。合同中关于装饰、装修标准内墙的约定为水泥砂浆；合同关于装饰、装修达不到标准的违约责任为：办理交房手续后由房地产公司修复到合同约定标准，闻先生自愿放弃主张修复期间的商品房使用费的赔偿权利。收房后，闻先生随即向物业申请装修，并与某家装公司签订装修合同。然而该小区交房后出现大面积的粉刷层质量问题，经小区大量业主反映，房地产公司同意对有问题的墙面进行维修。房地产公司提出了经权威设计院确认的维修方案并在小区张贴告示，要求业主配合维修工作，将钥匙交到临时成立的维修办公室；已装修的业主与维修办公室联系确认。但小区墙面维修工作大部分已完成后，少数购房者因联系方式更改或未能协商一致的原因未维修，闻先生就是其中之一。闻先生在装修过程中发现墙面粉刷层有空鼓现象，到维修办公室反映，经排查摸底发现闻先生房屋的质量问题是客厅一个立柱粉刷层强度不够。后房地产公司同意对闻先生的房屋问题进行维修，但闻先生不同意房地产公司的维修方案，要求以现金方式赔偿损失，双方对此始终未能协商一致。闻先生遂诉至法院，要求开发商履行维修义务并承担因房屋质量问题导致的装修费用、装修合同违约金及租房损失。但法院驳回了闻先生的全部诉求。闻先生为何不能获得法律支持，江苏法舟律师事务所张虎律师进行如下分析：问题一：交付的商品房存在质量问题，购房者有哪些权利？第一，因房屋主体结构质量不合格不能使用，或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。第二，对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律允许购房者解除合同的选择权并要求赔偿损失。当然如果购房者要求开发商进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失更为合算时，也可选择要求修复。第三，未对居住使用造成严重影响的其他质量问题，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房者可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。问题二：发现商品房质量问题，购房者该怎么办？购房者在与开发商办理商品房验收交接过程中，应仔细、全面查验房产的状态。如果发现交付的商品房存在质量问题，应立即联系开发商，如果不是商品房主体结构问题，则可以要求开发商进行维修整改，整改期间的损失由开发商来承担，还应与开发商协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。业主还有权利要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的主体结构问题。如果证实房屋确实存在严重的主体结构问题，那么购房者有权要求退房，并由开发商承担违约责任。问题三：自己装修期间扩大部分的损失为何得不到赔偿？根据《中华人民共和国合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋交付后出现质量问题，无论是依据法律规定还是合同约定，都应当由房地产公司修复到合同约定的标准。本案件中房地产公司也在积极履行自身维修义务，但闻先生在协调未果、粉刷层空鼓问题未能与房地产公司协商一致解决的情况下继续装修，造成的损失属于其自行扩大的损失，应由闻先生自行承担。张虎律师提醒：商品房交付后存在质量问题的，购房者应当注意自己的主张不仅要合法，而且要合理。商品房交付之后出现质量问题，购房者可以聘请专门的检测机构检测，凭检测机构出具的检测报告与开发商交涉，合同有约定按照约定解决，如果协商不成，可以根据房屋出现的质量问题依其轻重程度提出相应的诉讼请求。另外，购房者装修时发现商品房质量问题，应该立即停止装修，与开发商就房屋维修进行协商，防止因装修造成损失扩大而得不到赔偿。