田家森

【案例要旨】本案为一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于1、出租房未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力;2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。【案情简介】原告(反诉被告)建设公司诉称：1998年8月25日，建设公司与子木公【案例要旨】本案为一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于1、出租房未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力;2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。【案情简介】原告(反诉被告)建设公司诉称：1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间,甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:1、判令解除建设公司与子木公司于1998年8月25日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元(滞纳金暂计至2002年2月1日，自逾期之日起至实际给付之日止)。4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。5、判令子木公司承担本案诉讼费。被告(反诉原告)子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17404972.11元(实际投入6204972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。【审判结论】一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响;建设公司应当承担相应的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自1999年4月1日起的房屋租金，但是没有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在2002年4月15日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。一审法院判决：1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》;2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分(其中五十万元已经执行)及滞纳金(以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日);4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元;5、驳回建设公司的其他诉讼请求;6、驳回子木公司的其他反诉请求。子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。【评析意见】本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。(一)、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。(二)、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等)。另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。四、本案中需要说明的问题(一)有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。(二)本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。

夫妻双方为了避免因离婚而在子女抚养问题上产生的纠纷，就会在离婚协议中对于孩子今后的抚养问题进行具体的约定。有钱能使鬼推磨，邵阳一男子为了富婆赠送的奔驰，不顾儿女，分分钟与结发妻子离婚，离婚第二天便与富婆登记结婚。如此无情却又阻止前妻带走孩子，幸而被民警劝阻。男子为奔驰抛弃妻子6月12日11时许，长沙铁路公安处邵东所接到旅客杨女士(31岁，江苏人)求助称，其前夫曹某(32岁，湖南省邵阳人)带2亲友阻止其带女儿(6岁)和儿子(3岁)乘火车回江苏老家。经民警详细询问得知，杨女士与曹某于2008年3月19日结婚，婚后育有一女一子。后曹某到东莞去打工，期间结识了一位富婆，富婆送了一辆奔驰车，要求与曹某结婚。为了一辆奔驰车，曹某全然不顾夫妻情分与一儿一女的感受，于今年4月17日与杨女士协议离婚，离婚协议书明确写明一子一女归女方抚养，男方只有探望权。离婚后第二天曹某就与富婆登记结婚。离婚后，杨女士仍然在邵阳前婆婆家带小孩至今，直到近日其弟到邵阳来接他们母子3人回江苏老家。12日上午，姐弟两带着孩子准备从邵阳火车站乘车回江苏时，曹某得知消息，带了2位亲友赶来阻拦，不允许一子一女跟着杨女士返回江苏老家。了解情况后，民警对双方进行了耐心的调解劝导，曹某最终放弃阻扰。17时许，民警将杨女士和其弟弟一行4人安全送上回江苏的列车。离婚时如何约定子女抚养问题夫妻双方为了避免因离婚而在子女抚养问题上产生的纠纷，就会在离婚协议中对于孩子今后的抚养问题进行具体的约定。抚养协议中主要包括以下几点内容：孩子的抚养权问题;抚养费的数额、抚养费支付方式以及抚养费发生变更的处理办法;探视权的规定;其他约定事项。其中，子女的抚养费包括：子女生活费、教育费、医疗费等费用。子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。子女抚养费发生法律效力之后，由于生活具有变动性，在父母的经济状况抚养能力及社会实际生活水平发生变化时，可以提起要求增加、减少或免除抚养费。子女要求增加抚养费的事由包括：原定抚养费数额不足维持当地的实际生活水平;因子女患病、上学等，实际需要已超过原定数额。既然曹某与杨女士在离婚协议书中明确一子一女归女方抚养，男方只有探望权，曹某就没有权利阻挠杨女士带走孩子。曹某为了一辆奔驰车抛弃妻子后，又如此胡搅蛮缠，实在令人费解。早知如此何必当初呢！

原告刘某与被告郑某这对儿“80后”都是柘荣本地人，在2011年5月底的一次聚会上，谈吐幽默的郑某让刘某一见钟情，两人很快坠入爱河。恋爱仅十天后，刘某便决定与郑某登记结婚。亲戚朋友们纷纷劝刘某多考虑一段时间再做决定，毕竟两人对对方都不够了解，但被爱情冲昏头脑的刘某还是一意孤行地与郑某到民政局办理了结婚登记并搬进了郑某的家中。婚后，两人相处甜蜜，从未拌嘴吵架，刘某认为自己当初闪婚的决定十分正确。谁料四个月后的一天，郑某和平日一样，与刘某道别，出门上班后，竟不知去向，就此杳无音信。刘某以为丈夫发生意外，万分紧张，四处寻找，却遍寻不着。此时，郑某的家人才道出实情，原来，郑某从小就有此毛病，常常无故一走数年，不与家人朋友联系，几年后又突然归家，正常生活，但对失踪期间去了哪里、去做什么，却讳莫如深。次数一多，家人无法，也就只能由着他去。郑某的家人劝刘某不用等了，郑某离开几年，什么时候回家，根本是未知之数。刘某如何肯信，但在苦等一年多无果后，还是在亲友的劝说下于2011年1月向法院起诉离婚，但因证据不足，同时还心存着郑某会回家的幻想，刘某决定撤诉。又等了两年之后，刘某终于心灰意冷，再次向柘荣法院递交诉状，请求与郑某离婚。苦等三年起诉离婚获支持柘荣法院经审理认为，刘某与郑某婚前认识时间短，相互缺乏了解，草率结婚，被告郑某于2011年10月起外出而与刘某分居至今，互不履行夫妻义务，可以认定夫妻感情已经破裂，根据婚姻法第三十二条的规定，支持刘某的诉讼请求，判决准许两人离婚。恋爱虽自由，婚姻需谨慎。婚姻是关系终身的大事，不止影响婚姻的双方，还影响双方各自的家庭以及未来的子女，应当在充分了解，慎重考虑的情况下再做决定，必要时还应当听取父母亲友的意见。万不可一时冲动，“闪婚”容易，要离却不那么简单了。