张鹤生

房屋买卖合同违约金1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。

协议离婚的注意事项一、签订离婚协议时，一定要考虑清楚，是否是自己真实的意思表示。因一时之气，一方答应另一方无理的要求，签订了离婚协议，致使不想离婚的一方事实上已与另一方离婚，追悔莫及。夫妻双方结婚后，因为家庭琐事经常争吵，这本来是件非常正常的事情。可这有可能成为双方离婚的主要理由，一方提出与另一方离婚，另一方以为是一时之气，就在一方拟订好的离婚协议上签字，这使另一方百口莫辩，有理说不清。诉讼离婚对于感情是否破裂的证据要求较严谨，在没有充分证据证明的情况下，一般不能作为感情破裂的依据，双方也不会因一时争吵而被判离婚。二、关于财产分割的约定。夫妻关系存续期间的财产为夫妻共同财产，双方果对夫妻共同财产的分割作出了约定，该约定明显利于一方，在双方签字后便具有法律效力。事后，另一方如果发现该协议是受蒙避所签，想要追回一部分财产，就会发现取证非常困难。诉讼离婚中，双方如果不同意调解，夫妻共同财产一般是平均分配，一般不存在一方利益明显受损的情况。因此，在协议离婚时，夫妻双方要慎重考虑财产如何分割，以避免不必要的损失。

合同诈骗罪的构成要件1.本罪的客体，是复杂客体，即国家对经济合同的管理秩序和公私财产所有全。本罪的对象是公私财物。2.本罪的客观方面，表现为在签订、履行合同过程中，以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。首先，根据中华人民共和国刑法第二百二十四条，本罪的诈骗行为表现为下列五种形式：（1）以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同的。（2）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的。这里所称的票据，主要指能作为担保凭证的金融票据，即汇票、本票和支票等。所谓其他产权证明，包括土地使用权证、房屋所有权证以及能证明动产、不动产的各种有效证明文件。（3）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的。（4）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的。（5）以其他方法骗取对方当事人财物的。这里所说的其他方法，是指在签订、履行经济合同过程中使用的上述四种方法以外，以经济合同为手段、以骗取合同约定的由对方当事人交付的货物、货款、预付款、或者定金以及其他但报财物为目的的一切手段。行为人只要实施上述一种诈骗行为，便可构成本罪。其次，诈骗对方当事人财物必须数额较大的。所谓数额较大，根据，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：（1）个人诈骗公私财物，数额在五千元至二万元以上的；（2）单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在五万至二十万元以上的。3.本罪的主体，个人或单位均可构成。犯本罪的个人是一般主体，犯本罪的单位是任何单位。4.本罪的主观方面，表现为直接故意、并且具有非法占有对方当事人财物的目的。