郝利平

购房后一直未装修居住，不料却被邻居告上法庭，要求赔偿因房屋漏水产生的损失。近日，湖南省益阳市赫山区人民法院判空置房业主蔡先生因未尽管理责任赔偿楼下两户邻居各5000元。2006年，蔡先生与某房地产开发公司签订购房合同，购买某小区c304房的毛坯房。2009年，蔡先生交清余款后，某房地产开发公司交房，之后蔡先生一直未装修该房屋也未予管理，房屋一直处于空置状态。2013年8月17日，蔡先生购买的该套房屋水路故障，下渗至楼下的c204，c104房，造成两户人家地面积水，墙体、家具、家电发霉，经鉴定，造成c204、c104损失共计30000余元，c204，c104房的业主将蔡先生告上法庭，要求赔偿损失。蔡先生认为渗水是由于房屋质量问题，直接原因是某房地产开发公司擅自进入房子改造水表造成，不同意赔偿。法院受理后，追加了某房地产开发公司和物业公司作为被告。承办法官认为，空置房业主虽未入住，但仍对房屋有善意和主动管理的义务，因未尽管理义务造成他人损失应予赔偿。该案中，开发商进行水表改造，其行为直接导致水路故障所以应承担相应责任。最终，经过法官调解，几方当事人达成了调解协议，蔡先生赔偿c204，c104房的业主每户5000元，某房地产开发公司赔偿c204，c104房的业主每户2500元，物业公司不承担赔偿责任。

九年前，向好友“购买”一块责任田，并签订了《转让协议》。九年后，好友母亲以转让时未经她同意为由，起诉至法院，主张该协议无效。日前，贵州省天柱县人民法院审结了这起责任田转让合同纠纷，一审确认转让协议无效。2004年底，张某与邻村好友黎某签订了责任田《转让协议》，黎某将自家一块0.6亩大小的责任田，以21918元的价钱“卖”给张某。签订协议时，黎某所在村的村主任、副主任及村民组长均在协议上签名同意，并在协议上盖了该村公章。从那时起，该块责任田一直由张某耕种。今年10月，黎某母亲以责任田转让时未经她同意为由，向法院起诉，请求确认转让协议无效。庭审中，张某辩说：黎某母亲不属于争议合同的当事人，不具有诉讼主体资格。且签订的合同要件成立，是合法有效的。法院审理认为，黎某与张某不属于同一村集体经济组织，他们签订的《转让协议》虽经责任田所属村村干签字认可，但未经该村村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，也未报乡镇人民政府批准，违反了《土地管理法》关于“农民集体所有的土地由集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定。根据《合同法》规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。张某与黎某签订的《转让协议》应属于无效合同。在该案审理过程中，黎某愿意返还张某原“购买”责任田的转让款，并按银行同期贷款利率的四倍计算利息。故天柱县法院依法判决：双方签订的土地转让合同即《转让协议》无效；原转让责任田由黎某一家继续承包；黎某返还张某购地款21918元并支付相应利息（按银行同期贷款利息的4倍计算）。