李江

案件事实：2012年3月2日，经A置业顾问有限公司（下称A公司）介绍，李某看中了重庆市江北区的二手商品房一套，并向A公司出具《买卖承诺书》一份，并交付了5万元诚意金，在《买卖承诺书》中有以下几项主要约定：1、购买房屋价款为130万元；2、李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人；3、在将诚意金以购房定金的名义收取后，上述承诺即告成立；4、若2012年3月15日没有签或交易（即与卖方达成买卖合同），3月15日之前必须退还予买方（即5万元诚意金）；5、中介服务费2.6万元于签署居间协议的当天支付。2012年3月6日，A公司未能与卖方将出售价款协商至130万元，当天将5万元诚意金退还给了李某。除了《买卖承诺书》外，双方没有签订其他任何合同，如居间合同等。2012年3月18日，李某又通过重庆某投资有限公司（简称B公司）与上述房屋的卖方达成了《房地产买卖居间协议》一份（该房屋与李某在A公司看的是同一套），房屋成交价格为130万元，并于2012年3月19日办理了过户手续。由此，A公司认为李某的行为构成“跳单”，即李某通过A公司介绍的房源，在B公司交易，应当承担缔约过失责任，遂向法院起诉要求李某赔偿损失2.6万元。本律师受李某的委托，代理其参加诉讼，并发表以下代理意见：李某的行为根本不构成所谓的“跳单”，不构“假借订立合同，恶意磋商”之行为，因此，李某不应承担向A公司支付2.6万元费用损失之责任。理由如下：一、《买卖承诺书》根本不成立，双方不存在合同上的权利义务关系。在《买卖承诺书》中有一条明确约定，“李某委托A公司将交予A公司的诚意金转交给该房屋的卖方或其代理人；3、在将诚意金以购房定金的名义收取后，上述承诺即告成立”，事实上，A公司收取上述诚意金后，并未将该诚意金交给卖方或其代理人，仅从该条来看，双方所签订的《买卖承诺书》就不成立。既然《买卖承诺书》不成立，李某与A公司就不存在任何合同上的权利义务关系，李某当然有权选择另外一家中介公司，并进行房屋买卖成交，此行为并不构成A公司所谓的“假借订立合同，恶意磋商”。二、即使上述《买卖承诺书》成立有效，李某的行为同样不构成“假借订立合同，恶意磋商”，不构成所谓的“跳单”。李某与A公司达成的居间成功标准是：涉案房屋以130万元的价格成交。由于A公司自身原因无法达到这个标准，导致居间失败。在此情况下，其他中介达到了该标准，李某的购房目的因此实现，而且其价格仍然是之前自己接受的价格，并无变化，自己也未从中获得不正当利益，也没有人有利益减少，“恶意”从何而来。至于A公司没能获得预期“居间服务费”，完全是因为自己未能完成居间事务，且过错不在李某一方。无论是从李某与A公司进行磋商，接受其居间服务，缴纳诚意金等行为看，还是从后来李某的的确确买了该房屋的行为看，李某都不是在“假借订立合同之名”，李某是真想定这个合同，而且最后实际上也签订了。怎么成了“假借”，“假借”的目的何在。三、从A公司将5万元诚意金退还给李某的行为分析在2012年3月6日A公司自愿将诚意金退还李某的行为，明显是一个协商解除《买卖承诺书》的法律行为。该行为导致A公司与李某的承诺因解除而失效，自此，双方都不再受该《买卖承诺书》的约束，失去“缔约”的前提。因此，也就不存在“缔约过失”之说。李某也当然有权另行选择中介机构为自己提供居间服务，其行为不可能构成“跳单”。四、关于“跳单”的相关司法解释根据《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中明确“、、、、、、、但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。、、、、、、”“衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。”本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，李某分别通过售房网站在不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，李某并没有利用A公司的信息、机会，故不构成违约。法院判决：驳回A公司的诉讼请求。A公司不服一审判决提起上诉，二审法院予以了维持。律师启示：随着房地产市场的繁荣，越来越多的老百姓参与房地产交易，但大部分老百姓都不熟悉交易规则、交易流程以及相关法律法规，都会借助房地产中介服务机构完成交易。中介服务机构在此服务过程中往往利用自己的各种优势地位，让买卖双方签订各种格式合同、格式承诺书，从而将买卖双方陷入一个被动局面。本案中的所谓“跳单”就是现实中大量存在的例子，如果不依靠专业律师妥善维权，李某可能“被跳单”，从而遭受损失。

在这个男女平等，女性越来越独立的时代，离婚自由得到了充分的尊重。但在现实中很多人在离婚时只注重离婚的目的，通常忽略或者不重视夫妻关系存续期间的债务问题，导致离婚后第三人或者第三人与夫妻中的一方恶意串通损害另一方的财产权益。本案就是夫妻离婚处理共同财产后，一方反悔却又无法实现，于是便想通过“夫妻关系存续期间的债务”来做文章，以达到自己多要财产的目的。基本案情：1998年4月27日，刘某在曾某（二人系亲戚关系）处借款7万元，并给曾某出具借条一张，刘某在借条上署名，借条载明：“今借到曾某人民币柒万元正，借款息按月息壹分计算，年底付息，借款时间1998年4月28日起，每年付息捌仟肆佰元正。借款人：刘某，1998年4月27日。”1995年5月20日，刘某和柯某在渝北区登记结婚。2002年4月29日，经渝北法院作出（2002）渝北法民初字第916号民事调解书，协议内容如下：“一、原告刘某与被告柯某自愿离婚；……四、共同债务5000元由原告负责偿还。……”。2006年2月9日，刘某和柯某在高新技术开发区登记复婚。2006年8月22日，二人又在渝北区办理了离婚登记，但没有涉及到共同债务的处理问题。现曾某拿出借条起诉要求刘某和柯某归还借款7万元，并从借款之日起至还款之日止每年给付利息8400元。曾某还将柯某的房产进行了诉前保全。本律师答辩意见：一、曾某的债权已经超过诉讼时效，不应当得到支持。1、根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“……不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定。本案中，刘某和柯某在两次离婚以及其他纠纷中处理夫妻共同债权债务时都没有提及该债务，证明刘某和柯某行为已经明确表示不履行清偿义务，而刘某和柯某第二次离婚是在2006年8月22日，至今早已超过两年了。2、在庭审中，曾某自己也承认于2006年到刘某和柯某家中（刘某和柯某当时已离婚但仍居住在同一住所）要求其偿还借款，但遭到拒绝。这正是曾某作为债权人第一次向债务人（本案中的刘某和柯某）主张权利的时间，在这之后曾某一直未向刘某和柯某提及该笔欠款，直至本案起诉时。3、根据《借条》约定“年底付息”，意思是每年年底都应该“付息”，假如刘某和柯某至今没有偿还该欠款以及利息，这一行为也明确表示刘某和柯某不履行清偿义务，债权人也知道自己权利被侵害却一直未做任何表示，也未采取有效措施主张自己的债权。因此，该债务早已超过诉讼时效。二、该债务为刘某的个人债务，并非刘某和柯某的夫妻共同债务。1.曾某提交的《借条》仅有刘某一人的签字，说明该借款行为系刘某个人行为，而柯某根本不知情。2.该《借条》并未载明此借款的用途、去向，而此借款也未用于夫妻共同生活，因而该债务不属于夫妻共同债务。3.该《借条》约定的利息过高且不合法，如果柯某知道此借款也不可能同意，因而从常理也可以推定柯某不知道该笔借款。而且《借条》约定“年底付息”，各方均未拿出“付息”的相关证据。因此，该债务系刘某隐瞒柯某在外欠的个人债务，与柯某无关。三、即便该债务是夫妻共同债务（注意前提是假如），也是早已清偿过。从刘某和柯某两次离婚时对夫妻共同债权债务的处理中均可以得知根本不存在该笔共同债务，而且刘某和柯某因离婚纠纷、离婚后财产分割纠纷都诉讼至法院，但刘某一直都没有提及此债务。从常理以及刘某和柯某当年的收入生活状况考虑，七万元借款以及高额的利息，刘某不可能不重视甚至不处理。那么，刘某和柯某多次发生纠纷时都没有提及该债务只存在以下三种可能：1、自始至终不存在此债务。（《借条》如果属实，此种可能排除）2、此债务是刘某个人债务，刘某自己也认为与柯某无关，没必要在他们之间提出来。3、此债务早已清偿，在刘某和柯某处理债权债务时也无需提及。即是说该债务在刘某和柯某离婚时不存在。因此，无论是在第2种还是第3种可能性下，柯某都不应当承担清偿该债务的责任。四、债权人（曾某）与刘某系亲戚关系，他们有恶意串通伪造债务的嫌疑。1、从刘某和柯某离婚时处理共同财产以及刘某不履行《离婚协议》中“房屋归女方所有”的约定，可以看出刘某对夫妻共同财产的处理反悔，但又不能依法改变既成事实。所以才串通伪造该笔债务，以达到自己再分部分财产的目的。2、刘某和柯某从1998年至今都有相对稳定的收入来源，且还有投资收益，除去日常家庭开支，每个月都能有相当一部分结余。即是说，即便是欠了债也早能还清，何况该笔债务还约定了非常高的利息，从常理上也不可能拖欠至今。法院判决：一、由刘某在本判决生效之日起十日内归还曾某本金70000元；二、由刘某在本判决生效之日起十日内归还曾某本金70000元的利息；三、驳回曾某的其他诉讼请求。本案中虽然柯某的权益最终得到维护，但由于自己在离婚时没有注意处理夫妻关系存续期间的债务，让自己深陷诉讼，合法财产被冻结查封，给生活、工作造成不良影响，身心具疲。

哪些财产不能做抵押？（一）土地所有权（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产（五）依法被查封、扣押、监管的财产（六）依法不得抵押的其他财产。

哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

作为原告，您或者您的亲属、朋友是否遇到过这样的情况？虽然拿到了胜诉的裁判文书，但却拿不到一分钱，因为对方当事人在法院判决前就所有的财产转移了，等到您申请法院强制执行的时候，被执行人早已人去楼空。对这种行为，有没有应对的办法呢？根据民事诉讼法有关规定，如果您在诉讼之前或诉讼过程中发现对方当事人有转移财产的迹象，您可以向法院提出财产保全的申请。保全的方式包括冻结银行存款、查封房屋、扣押车辆等等，总之只要是可供执行的财产都可以保全。一旦被告的某项财产被采取了保全措施，那么您就可以“高枕无忧”地进行诉讼，如果案子胜诉，即使被告拒不履行判决规定的义务，也有现成的财产可供执行。当然，财产保全也不是没有限制。首先，申请财产保全的案件应当属于给付之诉。其次，保全应当具有法定的事实根据和事由。再次，申请保全的财产价值应当与诉讼请求金额大致相当。最后，法院要求提供担保的，您必须提供担保，并且在保全错误或败诉时负责赔偿被保全人因保全所产生的损失。由此可见，申请保全也要慎重，不能由着自己性子来，否则就可能为此付出代价。财产保全分两种，诉讼前的保全和诉讼中的保全。在诉讼过程中，您随时可以申请保全。此外，在诉讼之前，如果遇到紧急情况，如果您不立即申请财产保全，将会使自己的合法权益受到难以弥补的损害，您可以在起诉之前就向法院申请采取财产保全的措施，这就是诉前财产保全。应当注意的是，根据民事诉讼法规定，如果您申请诉前财产保全，您必须提供担保。并且要在法院采取保全措施的15日之内起诉，过期不起诉的，法院应当解除财产保全。除了财产保全，您还可以向法院申请先予执行，这同样能够阻止被告非法转移和隐瞒财产。但先予执行也有一些条件。一是当事人之间的权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活和经营；二是被申请人有履行能力。另外，它与财产保全一样要应法院的要求提供担保，如果申请人败诉，也要赔偿被申请人因先予执行所遭受的损失。可见，财产保全和先予执行程序，是对付“老赖”的“尚方宝剑”，但您在使用时也请格外慎重，否则将得不偿失。假如您的财产“不幸”被法院保全或先予执行，您该怎样对待呢？我们建议您保持冷静，积极配合法院做好相关工作，保全和先予执行不等同于没收，最终的结果还得由判决来定，所以没什么好紧张的。根据民事诉讼法的规定，您可以向作出保全的法院申请复议，若保全或先予执行确有错误，法院会立即纠正，但复议期间保全与先予执行措施同样生效。如果您不通过正当程序，而采取不合作、甚至暴力抗拒的行为，您将会依法受到制裁，这样非但不能解决任何问题，反而只会添乱。申请财产保全的，应当提供担保。