江信南

广西壮族自治区高级人民法院民事判决书（2003）桂民一终字第11号上诉人(一审原告)柳州市**公司。住所地，柳州市**二楼。法定代表人胡**，董事长。委托代理人梁**，该公司职员。委托代理人王锦意，意远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）张**，男，1968年12月8日出生，汉族，四川省人，个体户，现住**市**号。委托代理人李**，**所律师。柳州市**公司（以下简称为新城公司）因与张**商品房买卖纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2002）柳市民初（二）字第130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2003年2月20日，公开开庭审理了本案。上诉人新城公司的委托代理人梁**、王锦意、被上诉人张**及委托代理人李**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。案经柳州市中级人民法院一审查明：2001年6月6日，张**向新城公司购买商品房，双方签订一份《商品房购销合同》，合同约定张**向新城公司购买位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面，合同还对商品房的价款、付款的方式、房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。合同签订后，张**征得新城公司的同意，在没有支付房款的情况下，持新城公司提供的购房手续，于2001年7月到柳州市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。2001年10月15日，张**出具欠条，确认尚欠新城公司购房款1685430元。此后张**分文未还，至今，张**尚欠新城公司房款1685430元。新城公司遂诉至一审法院。一审另查明，新城公司于2002年2月以张**诈骗为由向柳州市公安局经侦支队报案，经侦支队在经过案前调查后，已决定不予立案。柳州市中级人民法院认为，新城公司控张**诈骗一案，公安机关已决定不予立案，新城公司有权向人民法院提起民事诉讼，以维护其合法利益。本案双方当事人签订的商品房购销合同，系当事人自愿协商达成的，体现了双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，虽然张**未按约定及时支付房款，但新城公司已将商品房交付给张**，张**是在新城公司同意的情况下办理了房产证，该房屋产权已经转移，权属张**。尔后张**出具的房款欠条新城公司对此没有异议，并确认了张**的欠款行为，故张**出具的房款欠条应视为对原合同价款的变更，双方的买卖合同关系已转为债权债务关系。因此新城公司要求终止双方的商品房购销合同，责令张**退回已占用的门面，不予支持。虽然张**的欠条没有注明还款期限，根据《民法通则》第八十八条第二款第（二）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间”的规定，新城公司有权要求张**清偿所欠房款。判决：张**应偿还所欠柳州市中房新城房地产股份合作公司房款人民币1685430元。案件受理费18437元，其他诉讼费2766元，合计21203元，由张**负担。新城公司不服一审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，是在故意忽略本案涉及的商品房购销合同工程中存在的欺诈事实的前提下作出的错误认定。本案所涉及的《商品房购销合同》，并非是正式、真实的商品房购销行为的结果，而是张**编造虚假事实，以帮公司贷款，需要房产抵押，而抵押的房产在应办证在他名下的情况下签订的。事实上办证以后，张**既未帮公司贷款，也未支付分文。原审判决适用法律有误，应得到纠正，上诉人诉讼请求是终止合同，返还房产，并未请求支付购房款，原审判决被上诉人支付购房款，与当事人的诉请不符，与我国法律的立法本意和司法目的是完全相悖的。请求改判，终止本案的《商品房购销合同》，责令被上诉人返还房产。上诉人并于本院审理期间向本院确认其在上诉中的“终止合同”系对法律术语的表达不够明晰，应该是“解除合同”。被上诉人张**答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求判决驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：新城公司因资金紧张，要求时为其职员的张**帮助新城公司办理向银行借款，张**遂提出由其向银行贷款给新城公司用，新城公司将本案争议的房屋卖给张**并过户到张**名下，经协商双方于2001年6月6日签定了本案的《商品房购销合同》。合同约定新城公司将位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面卖给张**，总价款为936350元，2001年5月8日前支付50万元，2001年7月8日支付436350元。合同还对房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。合同签订后，张**未依约支付房款，经其向新城公司请求，新城公司为起提供的购房手续，于2001年7月到柳州市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。2001年10月15日，张**出具欠条，确认尚欠新城公司购房款1685430元。此后张**仍分文未付，新城公司请求其退回房屋，双方发生纠纷，新城公司于2002年2月以张**诈骗为由向柳州市公安局经侦支队报案，经侦支队在经过案前调查后，决定不予立案。新城公司又诉至一审法院要求终止本案合同，责令张**退回已占有的门面。另查明，本案所争议的房屋现在仍为新城公司所控制、使用。本院认为：新城公司虽然主张本案合同系受张**欺骗而签订的，应属无效合同，但是并未提出充分证据予以证实，一审中也未提出该诉讼请求，更未依照《中华人民共和国合同法》的规定在一年内向人民法院主张撤销合同，故其该项主张不能成立，本院不予采信，新城公司与张**签订的《商品房购销合同》应为有效合同。新城公司与张**签订的《商品房购销合同》，并将房屋过户到张**名下，是为了向银行贷款，解决公司资金困难的问题，但张**在取得房屋产权以后，未给公司提供贷款，也未按照购房合同的约定支付房款。2001年10月15日其出具欠新城公司1685430元购房款的欠条至今，已一年有余，仍分文未付，亦没有对其不付款行为作出合理解释，二审庭审中对其是否具有履约能力未能提出充分证据。张**的行为已构成对合同的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，新城公司提出要求解除合同的理由成立，本院予以支持。解除合同后，张**应将诉争房屋的房产证退回给新城公司，新城公司应将欠条退回给张**。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决欠妥，使违约方不能得到违约制裁，显失公平，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销柳州市中级人民法院(2002)柳市民初字第130号民事判决;二、解除柳州市中房新城房地产股份合作公司于张**于2001年6月6日所签订的本案《商品房购销合同》；三、张**应于本案判决生效之日起十日内，将位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面的房屋所有权交回给柳州市中房新城房地产股份合作公司；柳州市中房新城房地产股份合作公司应于本案判决生效之日内将张**于2001年10月15日出具的欠新城公司1685430元的欠条退回给张**。义务人不履行义务的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起一年内，向原审法院申请执行。本案一、二审诉讼费共计39640元（新城公司预交），由张**负担23784元，新城公司负担15856元。张**所欠交之23784元诉讼费应于本判决送达之日起十日内直接付给新城公司。本判决为终审判决。审判长刘拥建审判员倪庆宁代理审判员董坚二ＯＯ三年三月十七日书记员彭峭岷

浙江省高级人民法院民事判决书(2006)浙民二终字第168号上诉人（原审被告）：**公司。住所地：衢州市**区**号。法定代表人：楼**，该公司董事长。委托代理人：章**，浙江浙西律师事务所律师。委托代理人：冯**，国浩律师集团（杭州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：***公司。住所地：衢州市**号。法定代表人：江**，该公司董事长。委托代理人：郑**，浙江***律师。上诉人衢州**房地产开发有限公司（以下简称**公司）为与被上诉人衢州市**房地产服务有限公司（以下简称**公司）委托合同纠纷一案，不服衢州市中级人民法院（2006）衢中民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年6月12日受理后，依法组成由审判员俞少春担任审判长，代理审判员包如源、王丽参加的合议庭，于2006年7月27日对本案进行了公开开庭审理。上诉人**公司的委托代理人章**、冯**，被上诉人**公司的委托代理人郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年8月16日，**公司与**公司签订《楼盘委托策划销售代理合同》一份，约定**公司将其开发的位于浙江省衢州市柯城区荷四路与荷五路之间的绿茵名都一期楼盘（即绿茵名都6#、7#、9#、10#、11#楼）项目的策划、销售委托**公司全权代理，**公司向**公司交纳20万元作为代理保证金；**公司授权**公司总代理销售的合约项目，建筑面积约21868平方米，其中住宅、车库、贮藏间约20563平方米，店铺约1305平方米（本项目各面积为合同约定面积，销售以实际面积为准）；**公司委托**公司企划、设计的事项为市场分析、推广策略、看板设计制作、销售海报设计制作、户外广告设计及制作、报纸电视电台广告等；双方当事人确认本项目委托销售价格为住宅平均单价2400元/平方米，车库平均单价为3300元/平方米，贮藏间平均单价1300元/平方米，店铺单价暂定6000元/平方米等；**公司对**公司分三个阶段进行销售业绩考核：第一阶段为2004年10月1日至2004年12月31日，核定销售指标为1200万元，第二阶段为2004年10月1日至2005年6月31日，核定销售指标为3500万元，第三阶段为2004年10月1日至2005年12月31日，核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%。该合同约定佣金的计算及给付方法为：一、**公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为**公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。二、报酬按套（间）每月结算一次，双方确定成交标准为商品房买卖合同签订、且首付款到位才视为已成交，银行按揭贷款由**公司办理；购房分期付款则按实际入帐金额支付佣金。每月最后一天为当月结算日，由**公司列出清单交由**公司；**公司核对无误后，每月5日前支付给**公司上月报酬。三、奖罚为如果**公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由**公司赔偿**公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由**公司奖励**公司销售佣金的一个百分点；奖罚兑现期限为每一阶段的最后一个月，若购房户从**公司处退房，则**公司原取得的该房佣金先退还。如果**公司在第一阶段末未完成销售额1000万元，其它阶段末未完成本阶段核定销售指标的80%，**公司有权解除合同，**公司在委托代理期限内为本项目投入的广告、促销费用及员工工资全部由**公司自理等。2004年9月6日，**公司与**公司签订《补充合同》一份，在列举《绿茵名都一期房屋销售清单》外，约定该清单所示面积为合同约定面积，双方当事人结算时以当月签订的商品房买卖合同约定的面积、金额为准；为促进销售、尽快回笼资金，结合衢州市区当前商品房销售情况，**公司同意**公司可高于或低于委托销售单价销售该商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售额，当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成，本合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由**公司赔偿。2004年9月9日，**公司与**公司签订《补充说明》一份，约定绿茵名都小区9幢3单元302室住宅等房屋由**公司自留，以住宅2400元/平方米、贮藏室1300元/平方米、营业用房6000元/平方米、车库3300元/平方米为计算单价，所得销售总额3936844元列入2004年8月16日签订的《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第一阶段销售指标中，已作为**公司的销售业绩，但**公司不得对以上房屋的销售额提取佣金等。2004年10月9日，**公司与**公司又签订《补充说明》一份，约定绿茵名都一期阁楼委托销售总价为68万元，该销售额**公司不提佣金等。2005年11月1日，**公司致函**公司要求收回售楼部，并承诺对**公司已经销售的楼盘全面履行合同的约定等。2005年11月4日，**公司又与**公司签订《补充合同》一份，确认双方当事人于2004年8月16日签订《楼盘委托策划销售代理合同》后，**公司已按约定完成了前两阶段的销售指标；在第三阶段销售过程中，**公司提出绿茵名都第二期需自行销售，发函要求**公司从绿茵名都现场售楼部退出。双方当事人在该合同中约定，**公司自即日起视同**公司已完成绿茵名都一期第三阶段的销售指标；**公司于2005年11月8日之前向**公司付清《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的代理保证金、佣金，于2005年11月15日之前向**公司付清《楼盘委托策划销售代理合同》约定的奖励、超额部分分成等所有款项，上述所有款项结清后绿茵名都一期销售合同终止等。2004年9月20日，**公司向公益事业“孔子文化节”捐赠35000元；2004年9月29日，**公司支付衢州市名典装饰企划有限公司广告费19450元；2005年11月16日，**公司支付衢州日报社广告费52800元。**公司以**公司应付佣金1400666元、超底价分成467184元、提前完成销售指标奖励1678797元，三项合计3546647元，而实际仅付给**公司报酬总计1115000元、其余部分怠于履行付酬义务、双方不能达成一致意见为由，于2005年12月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：**公司支付**公司销售报酬2431647元（其中佣金285666元，超底价部分分成467184元，超核定部分奖励1678797元）。在2006年2月13日第一次庭审中，**公司以认可**公司在证据交换时提出的部分数据为由，变更其诉讼请求为要求**公司支付销售报酬2380706元（其中佣金285666元，超底价部分分成433442元，超核定部分奖励1661598元）。**公司在第一次庭审时答辩称：一、**公司关于佣金的计算数据和计算方法错误。**公司实际完成销售总价为38340685元，然后乘以3%计算出应得佣金为1150221元。**公司已支付**公司1115000元（扣除了35000元的捐赠款），双方对佣金部分已经结清。**公司起诉提出继续支付佣金的请求缺乏事实依据。二、**公司关于超底价分成的数据及计算方法错误。根据**公司提供的销售报表，**公司完成销售超底价金额合计1604377元，按照各得50%比例及扣减低于底价部分、阁楼销售额、营业税、土地增值税、企业所得税及分红税后，**公司实际应分得68271元。**公司在计算超底价分成时将阁楼销售额63万元和低于底价销售金额45738元均在分成前扣除，相当于要**公司承担一半，这与合同约定相悖。三、**公司对奖励的计算数据和计算方法错误。**公司依据《资金到位表》确定**公司第一、二阶段完成的销售指标，而**公司依据《绿茵名都销售报表》来确定销售指标不可靠；**公司抽回的3936844元不应列入销售指标中；销售佣金应是双方核定的销售佣金，而非**公司实际完成的每阶段的销售佣金。四、关于广告费、捐赠费及楼书制作费用的承担。该笔费用142250元均由**公司垫付，双方在结算佣金时除扣回了捐赠款35000元外，其余107250元也应从**公司所得的费用中扣回。五、对于前二十名的购房奖励和无法销售的架空层损失应由**公司赔偿。在结算**公司佣金及其他奖励时，应将6万元优惠款和35737元架空层损失扣回。**公司请求在扣除上述费用后将其余款项支付给**公司。在2006年2月28日第二次庭审中，**公司放弃了关于**公司分得超底价销售部分和奖励部分款项应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张。根据**公司提供的《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以计算出在销售业绩考核的第一阶段**公司实现销售底价为29435907元，实际完成销售额为30540905元；在销售业绩考核的第二阶段**公司实现销售底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元，累计实际完成销售额为36334155元。在本案一审证据交换和庭审中，双方当事人确认**公司委托**公司代理销售总指标为51659014元，其中住宅部分为45224328元，车库、贮藏间部分为6434686元；**公司超底价销售部分溢款1604377元，低于底价销售部分短款45738元，销售阁楼部分价值63万元；**公司应承担3000元水费、电费、电话费等费用，该款在确定**公司应支付给**公司的款项中扣除。另**公司认可分得超底价销售部分款项应缴纳营业税、土地增值税税率之和为6.65%；认可**公司主张的两客户因分期付款，在销售业绩考核第二阶段到帐的款项合计332868元。原审法院审理认为：一、佣金的计算依据和方法。**公司与**公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定，**公司分三个阶段对**公司进行销售业绩考核：第一阶段核定销售指标为1200万元，第二阶段核定销售指标为3500万元，第三阶段核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；**公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为**公司的佣金。2005年11月4日，**公司与**公司签订的《补充合同》确认**公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并确认视同**公司已完成第三阶段的销售指标。按照双方当事人确认的委托代理总销售指标为51659014元，其中住宅部分为45224328元，车库、贮藏间为6434686元。**公司主张按照《绿茵名都销售报表》确认**公司完成销售指标合计38340685元（其中住宅的销售底价为34955614元，架空层底价为1134293元，大架空层底价为2386516元，合计38476423元；应扣除住宅低于底价部分45738元，扣除一户分期付款欠9万元，实际完成销售总价为38340685元），从而计算出**公司应得佣金为1150221元。该院认为，因双方当事人在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认**公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同**公司已完成第三阶段的销售指标。故**公司要求按照《绿茵名都销售报表》来确认**公司完成销售指标的抗辩主张不能成立，不予采信。但按照**公司与**公司在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，**公司收回作为自留部分的绿茵名都小区9幢3单元302室住宅等房屋，所得销售总额列入《楼盘委托策划销售代理合同》约定的第一阶段销售指标中，作为**公司的销售业绩，**公司不得对以上房屋的销售额提取佣金；2004年10月9日，**公司与**公司签订的《补充说明》中约定绿茵名都一期阁楼委托销售总价为68万元，该销售额**公司也不提佣金。故上述《补充说明》中约定**公司收回作为自留部分价值3936844元的房屋及委托销售总价为68万元的阁楼部分，应从**公司可以提取佣金的委托代理总销售指标中扣除，再计算**公司的可得佣金部分。另外，从双方当事人在2005年11月4日签订《补充合同》中的约定来看，**公司并未实际完成第三阶段的销售指标，双方当事人仅约定视同**公司已完成第三阶段的销售指标，故**公司可得佣金部分应按照《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算。综上所述，**公司可得佣金为（51659014×90%-3936844-680000）×3%=1256288元。**公司要求按照委托代理总销售指标51659014元计算佣金的主张部分成立，其请求**公司支付佣金1394793元的合理部分，予以支持。扣除双方当事人认可的**公司已支付佣金1115000元的数额，**公司尚应支付**公司佣金141288元。二、超底价分成的计算依据和方法。双方当事人认可**公司超底价销售部分溢款1604377元，低于底价销售部分短款45738元，销售阁楼部分价值63万元，据此可以确认**公司实现超底价部分款项为1604377-45738-630000=928639元。根据《楼盘委托策划销售代理合同》的约定，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。**公司认可该款项应缴纳营业税和土地增值税税率之和为6.65%，则**公司税后可得分成为（928639-928639×6.65%）×50%=433442元。**公司抗辩认为**公司分得超底价销售部分溢款1604377元的50%、即802189元的同时，应扣减低于底价部分45738元，扣除销售阁楼部分价值63万元，再扣除营业税、土地增值税、企业所得税以及分红税后，实际应分得68271元。关于应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张，**公司已在第二次庭审中放弃该主张，对此不予评判。对**公司要求在**公司分成802189元后扣减低于底价部分45738元、销售阁楼部分价值63万元的抗辩主张，根据双方当事人在2004年9月6日签订《补充合同》的约定，**公司可高于或低于委托销售单价销售房屋；在合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按《楼盘委托策划销售代理合同》的约定分成；在合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋的委托销售总价的，由**公司赔偿。据此，可以确认**公司低于底价销售部分的短款及销售阁楼部分的价值，应在**公司超底价销售部分溢款1604377元中扣除，扣除后剩余928639元为**公司实现的累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价部分的款项。**公司该抗辩主张不能成立，不予采信；**公司请求由**公司支付超底价部分的分成款项433442元，予以支持。三、奖励的计算依据和方法。**公司与**公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定，**公司核定**公司销售指标第一阶段为1200万元，第二阶段为3500万元，第三阶段为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；**公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为**公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%；如果**公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由**公司赔偿**公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由**公司奖励**公司销售佣金的一个百分点。双方当事人在2004年9月6日签订的《补充合同》又约定，**公司同意**公司可高于或低于委托销售单价销售商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售金额；当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成等。从上述合同的约定内容来看，当**公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金；**公司对**公司实现销售额超过委托销售总价的部分按销售佣金的1%奖励**公司；对合同终止时**公司累计实现销售额超过委托销售总价的部分，当事人约定扣除税后双方各分成50%。根据**公司提供《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以确认在销售业绩考核的第一阶段**公司实现销售部分底价为29435907元；实际完成销售额为30540905元。**公司认可**公司主张的两客户因分期付款、在第一阶段实到帐合计332868元不能计算佣金，因此第一阶段**公司可得佣金为（29435907-332868）×3%=873091元。再根据双方当事人在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，**公司收回部分价值3936844元的房屋作为**公司的销售业绩。故可认定在销售业绩考核的第一阶段**公司实现销售额为30540905+3936844=34477749元，**公司超约定比例为187.3146%，其可得奖励为873091×187.3146%=1635427元。根据**公司提供的《绿茵名都销售报表》记载数据，可以确认在销售业绩考核的第二阶段**公司实现销售部分底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元；加上**公司认可**公司主张的两客户因分期付款、在第二阶段到帐可以计算佣金的332868元，**公司在第二阶段可得佣金为（5459760+332868）×3%=173779元。**公司在第二阶段累计实际完成销售额为36334155元，再加上**公司收回但作为**公司的销售业绩部分价值3936844元的房屋，可以认定在销售业绩考核的第二阶段**公司累计实现销售额为36334155+3936844=40270999元，其在第二阶段超约定比例为15.06%，**公司可得奖励为173779×15.06%=26171元。共计在销售业绩考核的第一、二阶段，**公司可得奖励为1635427+26171=1661598元。**公司认为根据《2005年6月30前签订购房合同的资金到位表》的记载，**公司在第一阶段实际完成销售指标29079254元，第二阶段实际完成销售指标6135363元，合计完成销售指标35214617元，奖励金额为518817元；同时，其抽回的3936844元不应列入**公司的销售指标当中。因**公司未提供相应证据印证《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》中记载的资金实际到位的数额，应按照**公司认可的、由**公司提供的《绿茵名都销售报表》中记载的销售数据来认定**公司的实际销售业绩。另外，双方当事人于2004年9月9日签订的《补充说明》明确约定**公司收回部分房屋价值3936844元作为**公司的销售业绩，故**公司该抗辩主张不能成立。**公司认为《楼盘委托策划销售代理合同》中约定作为奖励依据的“销售佣金”，指向的是双方当事人核定的每一阶段的销售佣金，而非**公司每一阶段实际完成的销售佣金。如前所述，当**公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金，该“销售佣金”并非指向当事人核定的每一阶段的销售佣金，对**公司的抗辩意见不予采信。**公司请求**公司支付奖励金额1661598元的主张成立，可予支持。四、广告费、捐赠款及楼书制作费用的承担。**公司主张**公司为了达到其销售目的，先后以**公司的名义向“孔子文化节”捐赠，在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼书，共计花费142250元，均由**公司垫付。双方当事人在结算佣金时除扣回了捐赠款35000元外，其余107250元应从**公司所得费用中扣回。该院认为，**公司未能举证证明**公司为了达到其销售目的，从而以**公司的名义进行捐赠、发布广告及制作楼书等事实；**公司提供的证据也不能证明双方当事人在结算佣金时达成协议、进而扣除了捐赠款35000元的事实，故**公司认为应从**公司所得费用中再扣回107250元的抗辩主张不能成立，不予支持。五、购房奖励和架空层损失的赔偿问题。**公司主张**公司在策划销售时承诺对前二十名购房者给予6万元的实物奖励，但在实际操作中改为在房价中给予一定的优惠，该降价结果实际由**公司承担；另**公司在售房过程中不合理搭配架空层，在销售结束后使得有四间架空层无法销售，给**公司造成损失35737元，因此在结算**公司的佣金及其他奖励时，应将6万元房价优惠款和35737元架空层损失扣回。该院认为：**公司与**公司在2004年9月6日签订的《补充合同》中约定，**公司可高于或低于委托销售单价销售房屋，在合同终止时**公司累计实现销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由**公司负责赔偿。**公司对购房者给予6万元房价优惠款的降价结果实际由**公司承担，对该事实**公司未能举证证明，其抗辩主张不能成立，不予采信。另**公司与**公司在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认**公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同**公司已完成第三阶段的销售指标，**公司应支付**公司代理保证金、佣金、奖励及超额部分分成等款项。该合同的约定内容中未提及**公司造成四间架空层无法销售的相关事实，相反却确认了**公司按约定完成销售指标的事实。故**公司认为**公司在售房过程中不合理搭配架空层造成损失35737元的抗辩主张缺乏事实依据，不予支持。综上，该院认为：**公司与**公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》、《补充说明》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。**公司应依据上述合同的约定，支付**公司尚欠佣金141288元、超底价部分的分成款项433442元及奖励款项1661598元。鉴于双方当事人在诉讼中对**公司承担3000元水电及电话费用达成合意，该3000元费用可在**公司应支付**公司的佣金部分扣除，即**公司支付**公司佣金138288元。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零五条的规定，于2006年4月19日判决：一、衢州**房地产开发有限公司支付衢州市**房地产服务有限公司佣金138288元；二、衢州**房地产开发有限公司支付衢州市**房地产服务有限公司超底价部分的分成款项433442元；三、衢州**房地产开发有限公司支付衢州市**房地产服务有限公司奖励款项1661598元；四、驳回衢州市**房地产服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，衢州**房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定办理。一审案件受理费22170元，其他诉讼费4430元，合计26600元，由衢州市**房地产服务有限公司负担2171元，衢州**房地产开发有限公司负担24429元。宣判后，上诉人**公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定**公司应支付佣金141288元缺乏事实依据。根据《楼盘委托策划销售代理合同》第七条约定，按委托销售单价所得销售总价的3%作为乙方佣金，合同签订首付款到位才视为成交，若是分期付款则按实际入账金额支付佣金。2005年11月4日签订的《补充合同》虽有“视同完成第三阶段销售指标”之约定，但该约定仅能作为免除对**公司的处罚的依据，与佣金的计算并无必然关联，《补充合同》明确按前合同第七条来确定佣金，**公司未实际完成第三阶段的销售，故不符合提取佣金的条件。**公司在一审中主张扣除低于底价部分45738元和未到位的9万元房款后按实际完成销售总价计算得出的佣金为1150221元正确。二、一审判决对超底价分成的计算方法不妥。一审法院采用了**公司提供的销售底价及销售额数据，根据其主张应得出超底价销售部分溢价款是1438488元，但在最终计算时却以**公司所报的数据1604377元为据进行计算，显见偏袒**公司。一审法院在双方当事人所提供的数据不一的情况下，未对该事实进行核查，其裁决有违公正。双方当事人在2004年10月9日的《补充说明》中将阁楼的委托销售总价确定为68万元，且在实际销售过程中，阁楼全部用于赠送（二套回收除外），故该63万元应在超底价分成后从**公司所得中扣回，而不应先扣后分，否则**公司损失了31.5万元。三、一审判决对奖励的计算依据和方法错误。《补充合同》仅对当月佣金的计算办法作了明确的约定，对奖励的计算依据及办法未作任何约定。当事人双方在奖励方面的主要分歧是计算方法不一，在计算销售佣金时应以核定销售指标和《资金到位表》为依据来计算奖励数额，**公司主张以实际销售额来计算佣金并作为奖励的基数不当，也缺乏科学依据。四、7万元捐赠款应由**公司负担，根据**公司与衢州市文化局签订的《协议书》，**公司至少应负担其中的35000元，一审法院对**公司提出的捐赠款由**公司负担的主张不予支持错误。综上，原判认定事实不清，判决结果不公，请求二审法院撤销原判，予以改判。被上诉人**公司答辩称：一、对于佣金部分。**公司在前二个销售阶段均已超额完成指标，双方当事人在2005年11月4日签订的《补充合同》中明确约定视同**公司完成第三阶段销售指标。因双方当事人对委托销售总底价50659014元没有异议，**公司根据约定计算佣金为50659014x90%x3%＝1394793元，原判仅支持1256288元，系错判。**公司将“视同完成第三阶段销售指标”的约定理解为对**公司免以处罚没有依据。二、原判对超底价分成部分的判决正确。根据合同约定及《补充合同》说明，**公司在合同终止时与**公司算总账，即在合同终止时累计实际销售额高于相对应委托销售总价，双方五五分成，低于相对应委托销售总价的由**公司赔偿，因此，63万元的阁楼核定价值应在总溢价中先扣除再双方分享溢价。**公司提出63万元阁楼因无实际资金到位应由**公司单方负担的理由与合同约定不符。原判认定的1604377元溢价款是**公司提出、**公司认可的，双方一致确认的数字，原判予以确认并无不当。三、原判对奖励的计算依据和方法正确。根据合同对奖罚的约定，是以“销售佣金”为计算奖罚基础的。根据2004年9月6日签订的《补充合同》约定的佣金部分的结算办法，**公司以**公司每月实际销售底价来结算佣金，每阶段末也应同样以实现销售总底价为依据结算佣金。奖励应依照实际销售佣金来计算符合合同约定，**公司提出以核定销售指标佣金为基础计算奖励没有依据，**公司认为当月佣金结算办法与奖励的计算依据和方法没有任何关联的主张不能成立。四、**公司在一审判决后提交了一份**公司于2004年8月25日与衢州市文化局签订的协议书，但从该份协议书中不能得出**公司承诺支付3.5万元的捐赠款的依据。原判程序合法，除佣金部分对**公司诉请支持过少外，其余部分均有据可依。请求二审法院予以维持。上诉人**公司在原审判决结束后，向原审法院提交了二份证据材料。一、2004年8月25日衢州市文化局和**公司签订的协议书，来源于衢州市文化局。欲证明7万元捐赠款是由**公司和**公司共同出资。二、中国建设银行的明细账单，来源于银行，欲证明该7万元全部系**公司先行垫付。被上诉人**公司在二审举证期限内无新证据提供。**公司对**公司提供的证据材料质证认为：该二份证据材料均一直处于**公司的掌握中，其在一审庭审结束后提供，不符合二审新证据的要求；第一份证据材料不能证明**公司应负担多少捐款，仅能说明**公司向文化局捐过款。第二份证据材料与本案无关联性。本院认为，因**公司提供的证据材料一系**公司与衢州市文化局在本案起诉前签订，故应推定**公司和衢州市文化局在一审举证期限届满前均应持有；证据材料二从其形成产生时间看在一审举证期限届满前即应为**公司所持有，故该二份证据材料均不属最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项之规定“新发现”的情形，不符合二审新证据的条件，且该二份证据材料本身也不能证明**公司有捐赠款项的意思表示，故对该二份证据材料均不作认定。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：**公司、**公司签订的《楼盘委托策划销售代理合同》、《补充合同》、《补充说明》等，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。本案的争议焦点主要集中在**公司应支付**公司佣金、超底价分成部分、奖励的金额和**公司应否分担捐赠款等费用问题上。（一）、原判认定**公司尚应支付佣金141288元有无依据。《楼盘委托策划销售代理合同》第七条约定，**公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为**公司的佣金，双方确定成交标准为：《商品房买卖合同》签订，且首付款到位才视为成交，银行按揭贷款由**公司办理，购房分期付款则按实际入账金额支付佣金等；2004年9月6日的《补充合同》约定：当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售额；当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足。2005年11月4日的《补充合同》确认：**公司已按约完成前二阶段的销售指标；**公司自即日起视同**公司已完成绿茵名都一期第三阶段销售指标，**公司愿意付清《楼盘委托策划销售代理合同》第七条所约定的佣金等。因2004年9月6日的《补充合同》主要侧重于对佣金的计算所作的约定，是对《楼盘委托策划销售代理合同》中佣金的计算方式的补充，应视为是《楼盘委托策划销售代理合同》的组成部分，对于在此之前佣金提取约定与《补充合同》约定的提取佣金计算方法相悖者，应以后者形成的约定意见为准。根据2004年9月6日《补充合同》中关于佣金的计算依据，在双方当事人均确认本案的销售溢价为1604377元，房屋合同销售总价高于委托销售总价的情形下，应依照房屋委托销售总价计算佣金。**公司主张按照实际合同销售总价来计算佣金缺乏合同依据。根据2005年11月4日《补充合同》，双方当事人明确**公司已完成了前二阶段的销售指标，对前二个阶段的佣金可按照房屋委托销售总价计算，对未实际完成销售指标的第三阶段佣金的计算则需联系该《补充合同》中“视同**公司已完成绿茵名都一期第三阶段销售指标”文义的理解。**公司提出该文字仅是作免除对**公司处罚的依据，与佣金的计算无关。因双方当事人均确认**公司已完成前二阶段的核定销售指标，且根据**公司主张的实际销售额也已超出《楼盘委托策划销售代理合同》约定的前二阶段的核定销售指标3500万元，现**公司之所以未实际完成第三阶段销售指标，根据现有证据应归因于**公司要求提前终止委托合同，在此情形下，**公司并无处罚**公司的理由，故其主张对该文字应理解为免除**公司的处罚缺乏依据。相反，根据**公司解除委托合同的事实，依照我国《合同法》第四百一十条之规定，其应对因解除合同给**公司造成的损失承担赔偿责任。因此，既然双方当事人“视同**公司完成第三阶段销售指标”，必然要产生相应的完成后果，包括按照合同约定支付相应的**公司本应得到的佣金等。在**公司不另行向**公司主张损失的前提下，根据相关法律规定精神和公平诚信原则，对上述文字理解为**公司已完成销售指标、**公司应依约支付佣金更为妥当。因双方当事人签订的《楼盘委托策划销售代理合同》约定**公司分三个阶段对**公司进行销售业绩考核，而该三个阶段的考核目标均是对前一阶段考核目标的累计，故原判在认定**公司可得佣金部分应按照《楼盘委托策划销售代理合同》中约定的第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算后，对前二阶段的佣金不再另作计算正确。至于应否将低于底价的45768元和未到位的9万元分期付款从计算佣金的基数中予以扣除问题。虽然安公司对该二部分款项的真实性未提出异议，但因**公司与**公司约定“视同**公司完成第三阶段的销售指标”，本院认同原判依照第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算佣金，故该二部分款项对佣金的计算不产生影响。原审法院采纳**公司提出的按照委托代理总销售指标51659014元计算佣金的主张，并据此计算出**公司可得佣金为（51659014X90%－3936844－680000）X3%＝1256288元，在扣除**公司已支付的1115000元后，判令**公司应支付**公司141288元并无不当。**公司上诉提出应按实际销售总价来计算佣金、“视同**公司完成第三阶段销售指标”系免除对**公司处罚的主张缺乏依据，本院不予采纳。（二）、原判对超底价分成的计算方法是否妥当。**公司在上诉状中对原审法院采用其提供的证据认定**公司超底价销售部分的溢价款为1604377元提出异议，认为原审法院在采用**公司提供的《销售报表》数额的同时，采用了己方较高数额，显见原审法院存在偏袒对方当事人的行为。本院认为，一审中，在**公司自认**公司超底价销售部分溢价款额为1604377元，而**公司对此予以认同的情况下，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，原审法院对此数额予以认定并无不当。况且**公司在其二审代理词中对该数额及原审法院据此认定的超底价分成数额再次予以确认，故本院对原判认定的此项事实及数额予以确认，**公司就此提出的上诉理由不予采信。（三）、原判对奖励的计算依据和方法是否正确。**公司上诉提出奖励应依照核定销售指标和己方提供的《资金到位表》中的数据来计算、**公司的奖励计算方法存在缺陷。《楼盘委托策划销售代理合同》第七条第2项约定：应以委托销售单价所得销售总价的3%作为**公司支付给**公司的佣金；2004年9月6日的《补充合同》约定：在合同销售总价超过或等于委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金；在合同销售总价低于委托销售总价的，则以合同销售总价的3%提取佣金。2005年11月4日的《补充合同》已确认**公司完成前二个阶段的销售指标任务，同时**公司又认为**公司超底价销售额为1604377元，故在**公司未主张也未提供证据证明在该二阶段存在合同销售总价低于委托销售总价的情形下，对该二阶段的佣金应按照委托销售总价来计算。**公司主张应依照每阶段完成的委托销售指标来计算销售佣金缺乏相应的合同依据，**公司的该上诉理由不能成立。**公司与**公司在原审举证期限内各提供《绿茵名都销售报表》一份，该二份《报表》打印部分一致，根据**公司在二审庭审中对“案涉的相关数据应采用**公司提供的《绿茵名都销售报表》”的陈述，在**公司始终未提供印证其在一审中提供的《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》中所列实际到位资金证据的情形下，原审法院按照双方当事人均确认的**公司提供的《绿茵名都销售报表》来认定**公司的实际销售业绩并无不当。**公司提出应依据其提供的《资金到位表》中的数据来计算奖励的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。**公司提出**公司计算奖励的公式存在缺陷，但因双方当事人已自愿对奖励计算方式作出上述约定，应从其约定。根据**公司提供的《绿茵名都销售报表》可确认，在销售业绩考核的第一阶段**公司实现销售部分底价为29435907元；实际完成销售额为30540905元。**公司认可**公司主张的两客户因分期付款、在第一阶段未到帐合计332868元不能计算佣金，原审法院因此依照《楼盘委托策划销售代理合同》中关于奖励的计算方式确认第一阶段**公司可得奖励为（29435907-332868）×3%×（30540905+3936844－12000000）÷12000000=1635427元。第二阶段**公司实现销售底价为5459760元，实际完成销售额为5793250元；**公司认可**公司主张的两客户因分期付款、在第二阶段到帐可以计算佣金的332868元，**公司在第二阶段的可得奖励为（5459760＋332868）×3%×（30540905＋5793250+3936844－35000000）÷35000000＝26171元，在销售业绩考核的第一、二阶段，**公司可得奖励为1635427+26171=1661598元。根据**公司提供的《绿茵名都销售报表》，**公司在第三阶段还完成了部分销售额，但因**公司并未实际完成第三阶段的销售指标，其亦未主张第三阶段的奖励，故对第三阶段**公司的奖励不作审理。据此，原判对**公司奖励的计算依据和方法并无不当，**公司相应的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。（四）、关于捐赠费等费用的承担。**公司上诉提出**公司应分担3.5万元衢州市孔子文化节捐赠款，并为此在一审庭审结束后提供了协议书和银行对账单二份证据材料予以证明。本院认为，因该二份证据材料不能作为二审新证据，且证据材料本身亦不能证明其欲证明协议书上的7万元捐赠款是由**公司和**公司共同出资的事实，故**公司主张**公司应承担3.5万元捐赠款的主张缺乏依据，不能成立。对**公司上诉提出**公司先后以**公司的名义在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼书共计花费72250元，均由**公司垫付的主张，因**公司对此均未提供相应的证据证实，本院不予认定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22170元，由衢州**房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长俞少春代理审判员包如源代理审判员王丽本件与原本核对无异二00六年八月二十八日代书记员余音

（2004）一中民终字第07442号上诉人（原审被告）北京**房地产开发有限公司，住所地**市**县**号。法定代表人肖**，董事长。委托代理人胡**，女，19*年**月**日出生，汉族，北京**房地产开发有限公司职员。委托代理人陈**，北京市**律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付**，女，1**年**月**日出生，汉族，北京市**安装有限责任公司职工。委托代理人常贵昌（付**之夫），1965年2月29日出生，北京市**安装有限责任公司项目经理。委托代理人王俭，北京市**律师事务所律师。上诉人北京**房地产开发有限公司（以下简称**公司）因，不服北京市海淀区人民法院（2003）海民初字第16965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理此案。本案现已审理终结。2003年10月10日，付**起诉至原审法院称，我于2003年9月13日购买位于**区**号**园**号房屋并和**公司签订了北京市内销商品房预售契约，约定**公司交付房屋日期为2001年12月28日，交付地点为本契约标的物所在地。签定合同后，我依照合同约定，将全部购房款1219735元交付**公司。但**公司未能按期交付房屋。经催促后，**公司带我验收房屋时我才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道，我为此找**公司协商，要求对所购房屋进行吊顶装饰，遭到**公司多次拒绝后其终于同意，但要求我在拿钥匙前必须将2001年12月28日至今的物业费交给物业公司。我认为**公司故意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不一致，严重侵犯了我的知情权。**公司应该为该房安装吊顶并尽快交付给我，同时因**公司的原因逾期交房使我遭到损失，其应承担逾期交房的违约责任，并支付该房自2001年12月28日至交付房屋之日期间的物业管理费。请求判令**公司将位于海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋交付给我使用，并为我所购房屋安装吊顶；如果**公司不同意吊顶，则要求**公司给付吊顶费用2万元；**公司承担逾期交房的损失，参照合同约定的违约金数额，要求**公司赔偿78342元；因**公司交付的房屋有瑕疵，要求**公司退还房款126000元，由**公司承担本案诉讼费。**公司辩称，付**起诉我方延期交房不是事实，我方在2001年12月12日就向所有业主发出入住通知书，付**也是按该通知书的时间在2002年1月2日到我方办理的入住手续，我方认为办完入住手续后我方交房工作就已经完成了。我方和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，付**应当去物业公司办理其他验收等相关手续，付**自己没有办理其他验收等相关手续不应当向我方要求赔偿损失。付**诉称我方故意隐瞒其购买的房屋处于设备层不是事实，卖房时我方的业务员已经告知付**该房处于设备层中，现在付**诉称我方隐瞒事实没有证据证明，故不同意付**的诉讼请求。原审法院经审理认定**公司在与付**确认户型及房产平面图时没有告知付**所购买的房屋是管道层。由于**公司交付付**的房屋属于管道层，**公司事先又未声明，其交付的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。付**所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，并形成属于公用面积部分由付**个人承担的结果，损害了付**的个人利益，付**要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。**公司没有在约定的期间内向付**交钥匙属于违约行为。根据双方约定，每延期一日，甲方按照乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。付**要求**公司承担逾期交房违约金78342元的请求没有超出双方约定的违约金数额，应予以支持。遂于2004年4月19日判决：一、本判决生效后十日内，北京**房地产开发有限公司将位于北京市海淀区复兴路甲三十六号百朗园一八一零号房屋钥匙交给付**。二、本判决生效后十日内，北京**房地产开发公司支付付**吊顶费七千四百七十七元。三、本判决生效后十日内，北京市**房地产开发有限公司退还付**购房款十二万一千九百七十三元五角。四、本判决生效后十日内，北京**房地产开发有限公司赔偿付**逾期交房的违约金七万八千三百四十二元。判决后，**公司不服，以原判认定事实不清，付**没有在约定的期间取得钥匙系付**自身原因造成的，与我公司没有关系；确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据为由上诉至本院，要求撤销原判，驳回付**的诉讼请求。付**认为该房最低空间只有2.31米，法院的判决是客观的，要求维持原判。经理审理查明，2000年9月13日，付**与**公司签订北京市内销商品房预售契约，约定乙方（付**）自愿购买甲方（**公司）的百朗园1810号房屋；房屋建筑面积182.05平方米；预售房屋售价为每建筑平方米人民币6700元，价款合计人民币1219735元；甲方交付房屋的日期为2001年12月28日，交付地点为本契约标的物所在地；甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有向甲方追索违约金，违约金支付的时间自本契约约定房屋交付之日第2日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金；本契约签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于15日内书面通知乙方；甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。双方在百朗园北京市内销商品房预售契约补充协议中约定，甲方应于预售契约所规定的2001年12月28日或之前将房屋交付乙方，甲方应向乙方发出一份书面《交付使用通知书》；甲方向乙方发出书面《交付使用通知书》之日即视为甲方向乙方交付房屋日，无论乙方是否办理完毕入住手续或实际入住。双方签字认可的附件一房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。付**按约定支付了全部房款。**公司称曾于2001年12月向付**发出入伙通知书，付**予以否认，称其于2002年1月2日主动去询问得知并办理入住手续。但在验收房屋时发现1810号房屋内设置了大量管道，属于设备层，为此，拒绝办理入住手续。双方多次协商未果。**公司称双方在签定合同时已口头告知付**1810号房屋是设备层，并于2001年12月向付**发出书面入伙通知书未举充分证据。在一审诉讼中，付**申请对吊顶费用进行鉴定，原审法院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对吊顶费用进行了鉴定，结果为：1810号房间管道外露而需做吊顶价格为7477元。在二审诉讼中，鉴于双方对房屋最低空间的认识分歧，本院邀双方当事人于2004年7月21日到现场实地勘察，1810号房屋入户门内走道吊顶后的最低空间不超过2.31米。上述事实，有双方当事人陈述、北京市内销商品房预售契约、补充协议、入伙通知书、吊顶工程价格咨询报告、现场实地勘察笔录等证据在案佐证。本院认为，1810号房屋处于该楼管道层客观存在，**公司没证据证明其已向付**告知该事实，**公司应当承担违约责任。由于**公司欲交付的房屋不符合合同的约定，付**有权拒收房屋，在付**拒收房屋期间，应视为**公司逾期交房。原判确认**公司违约并支付违约金是正确的，本院对**公司之“付**没有在约定的期间取得钥匙系付**自身原因造成”说不予采信。**公司上诉称原审法院确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据，经本院实地勘察，该房屋室内部分空间吊顶后不超过2.31米，不符合民用住宅设计规范。原审法院认定事实客观，**公司上诉无理，本院对**公司上诉请求予以驳回。综上所述，原判正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费五百元，由北京**房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费六千八百九十元，由北京**房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费六千八百九十元，由北京**房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长闫平代理审判员刘俊霞代理审判员卢建民二00四年八月二十六日书记员刘佳

昨天，章先生从镇海法院拿回了他的起诉书，看着上面妻子代他签的名，他十分后悔：这宗涉及350万元的经济纠纷，原本很有打赢的把握，如今却因为代签这个“小疏忽”，直接被法院驳回了。事情是这样的。章先生和王先生一起做生意很多年了，今年4月份，章先生盘点了一下账目，发现王先生还差自己350万元生意款。于是他一纸诉状将王先生起诉到了镇海法院。哪知道还没等开庭，这案子就起了波澜。原来在法院调查过程中王先生提出异议，“起诉状、授权委托书、证据清单等材料上的签名都不是章先生本人的。”再询问章先生，他倒也爽快，直接承认了这真不是他的签名。“起诉的时候自己在上虞谈生意，赶不回来，只好让妻子代签。”他对代签一点都不以为意，连说：“这有什么大不了的！”看着章先生满不在乎的神情，办案工作人员哭笑不得，起诉状、授权委托书和证据清单应当由当事人本人签名。而章先生的妻子既未取得章先生的书面授权，事后也未取得章先生的追认，这种代理诉讼行为是无效的。昨天，镇海法院驳回了章先生的起诉，章先生拿着自己的起诉书，看着当初自己不以为意的“小疏忽”，后悔不迭。针对章先生的疏忽，镇海法院法官说：“驳回后，本案的司法程序自然终止，被告的财产解冻。再到原告重新起诉的时候，已经有了一个时间差，这段时间足够做很多事情。”镇海法院的法官告诉记者，因为起诉程序上的小疏忽，导致被驳回的案件屡见不鲜，像这样的经济纠纷案件中会产生严重后果，比如，被告会趁着时间差转移财产，导致即使败诉也难以执行。

要点1、企业规章制度的制订、修改必须经过民主程序，内容清楚明确，才能作为裁判依据。2、员工违反规章制度的行为应是客观存在、能够证明的，作出除名、解除劳动合同的举证责任在用人单位。3、员工违反规章制度的行为要达到“严重”的程度，一般违反规章制度的行为不能解除劳动合同。4、用人单位对员工的处理要符合法律法规和本单位规章制度规定的程序。《劳动合同法》第三十九条第二项规定，劳动者严重违反用人单位规章制度的，用人单位可以解除劳动合同。企业适用该条款解除劳动合同，无须支付经济补偿金，但该条款适用是受到诸多条件限制的，如果条件不成就，就要承担违法解除劳动合同的后果。以严重违反规章制度解除劳动合同应该具备哪些条件呢？首先，企业规章制度的内容和制定程序必须符合法律法规的规定。其次，员工违反规章制度的行为应是客观存在和能证明的。第三，员工违反规章制度的行为要达到“严重”的程度，一般违反不能适用该条款。第四，用人单位对员工的处理要符合法律法规和本单位规章制度规定的程序。一、企业规章制度的内容和制定程序必须符合法律法规的规定。内容必须符合法律法规的规定自不必说，制定程序须符合法律法规规定却被一些企业所忽视。《劳动合同法》第四条规定了用人单位在制定、修改或决定涉及劳动者切身利益的规章制度时应遵守的程序，其中与员工讨论、协商并公示或告知是必经程序，未经此程序对员工是没有约束力的。广东省高院、仲裁委在关于适用《劳动争议调解仲裁法》、《劳动合同法》的指导意见第二十条中对此作了分段说明：在《劳动合同法》实施前制定的规章制度，虽未经过规定的民主程序，但内容未违反法律法规规定，并已向劳动者公示或告知的可作为用工管理依据。《劳动合同法》实施后制定、修改未经过民主程序的，原则上不能作为依据。但内容未违反法律法规政策、不存在明显不合理的情形，并已向劳动者公示或告知，劳动者没有异议的，可以作为裁判的依据。有些用人单位将员工对规章制度签阅作为必经程序的一种方式，在实践中得到认可。具备了民主必经程序的形式要件，但还不足以成为裁判依据，还要受到其他条件的制约。二、员工违反规章制度的行为应是客观存在的、并且是能够证明的。用人单位要证明员工的行为是属于严重违反用人单位规章制度的行为，一是要有证据证明，二是规章制度有明确的规定。《劳动争议调解仲裁法》第六条指出，与争议事项有关的证据属于用人单位掌握管理的，用人单位应当提供；用人单位不提供的应当承担不利后果。最高法院关于劳动争议案件的司法解释中也规定，因用人单位作出的开除、除名、辞退、解除劳动合同等发生的劳动争议，用人单位负举证责任。另外，在企业合法有效的规章制度中，对严重违反规章制度的行为要有明确、合理、不产生歧义的规定，员工的行为一旦符合规定就可认定为严重违规。除规章制度要有明确的规定外，还要注意规章制度不与劳动合同相冲突，否则员工主张优先适用劳动合同时将从其选择。三、《劳动合同法》第三十九条第二项说的是严重违反用人单位的规章制度的，用人单位可以解除劳动合同。员工违反规章制度的行为，要达到“严重”的程度，一般违反规章制度不能适用该条款。所谓“严重”主要是指违纪违章的性质或情节严重，符合一般人的正常评判标准，通常理解是员工的行为违反劳动合同义务以至于劳动关系的维持成为不可能。这种严重的性质或情节，可表现以下几个方面：1、一定时期内反复多次的违规行为，经劝告、教育或处理多次屡教不改的行为；2、对用人单位生产经营秩序、管理秩序有较大损害的行为；诸如打架斗殴、无理取闹、散布谣言、损害企业名誉、不服从用人单位的正常工作调动、不服从用人单位的劳动人事管理等；3、对用人单位造成重大的利益损失，包括经济损失及无形资产损失；4、影响恶劣，以至于影响到规章制度的权威性和正常施行；5、可用量化标准界定严重违反规章制度，例如“一个月内连续矿工×次或累计矿工×次是严重违纪”，“造成直接经济损失×××元以上为重大损失”等等。四、用人单位对员工的处理要符合法律法规和本单位规章制度规定的程序。法定程序是《劳动合同法》第四十三条规定的事先将理由通知工会，工会有异义的应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。

解除房屋租凭合同条件1.根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除条件有约定和法律规定两种，解除的方式有双方协商解除和一方申请解除。出租人有权解除租赁合同分为：（一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的（三）承租人累计六个月不交租金的解除房屋租赁合同程序1.一单方解除的程序单方解除，即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制，合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。关于解除权的行使，合同法第96条规定：（1）一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同f1通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力、（2）法律、行政法规规定解除合同应。巧办理批准、登记等手续的，应遵循其规定。2.二协议解除的程序协议解除实质为原合同当事人之间重新成立一个以解除原合同为目的的合同，因此，应遵循由要约到承诺的一般缔约程序及其他相关要求。以实现当事人双方意思表示一致。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。房屋租赁合同的解除纠纷注意事项：1.1、当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。2、合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。3要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。