原江

外地户口也有权获得安置房案件概况：家在外地的陈女士，2000年大学毕业后，选择留在某省会城市打拼。经过十几年的辛苦奋斗，努力打拼，在这座城市有了自己的家庭、有了事业，还有了属于自己的房子。高昂的房价使得陈女士只能购买一套面积较小的房屋，根据城市户籍管理办法的规定，房屋面积达不到落户的要求，所以，尽管已经融入到了当地的生活中，陈女士在户口上仍然属于外地人。外地人的身份没有影响陈女士一家其乐融融的生活，直到有一天，陈女士所在的小区由于区政府道路改造，要进行前期拆迁。拆迁户可以选择货币补偿或者房屋安置，二选一。考虑再三，为了一家人生活的舒适和孩子上学的方便，陈女士决定选择安置房。就在陈女士向拆迁方表达要进行房屋置换的意愿时，拆迁方却拒绝了她的要求，拒绝的理由便是陈女士不具有当地户口，只能选择货币补偿。陈女士十分不理解，自己购买的房屋，拥有独立产权，仅仅因为一个户口的问题，就被剥夺了获得安置房的权利。为了表达不满，陈女士拒绝在拆迁协议上签字，也拒绝搬家，甚至多次找拆迁方进行理论。岂料，拆迁方不仅不理会陈女士的诉求，甚至一纸诉状将陈女士告上法庭，要求陈女士限期搬迁。无奈之下，陈女士找到了原江律师，希望可以得到专业的法律帮助。办案经过：第一步：找到漏洞、驳回起诉接到案子，原江律师首先对拆迁方的起诉状进行了分析。在这个民事诉讼中，拆迁方根本就不具备原告的主体资格，而且陈女士的据拆行为与拆迁方并无任何利益上的关联，拆迁方因此而提起民事诉讼，并要求陈女士限期搬走的行为得不到任何法律上的支持。因此，原江律师在庭审中，请求法院驳回原告的诉讼请求。第二步：乘胜追击、赢得主动法院最终做出了驳回起诉的裁定，陈女士的维权之路首战告捷。原江律师乘胜追击，分析了拆迁方的拆迁行为，对其具体行为中存在的违法点进行了一一分析和研究，并以其“拆迁行为补偿违法”为由提起了行政诉讼。眼见事情愈演愈烈，陈女士的维权意志坚定不移，拆迁方首先慌了神。尚未等到开庭之日，拆迁方就主动要求与陈女士和解，请求陈女士撤诉，消除社会影响。谈判席上，原江律师有理有据，深入分析了拆迁方的违法行为，并指出了拆迁方可能承担的法律后果。在强大的事实面前，拆迁方不得不承认了自己工作的失误，并同意了陈女士获得安置房的要求，甚至给了陈女士一套二室一厅，大大超出了陈女士的预期。获得满意的结果，陈女士也随即撤销了对拆迁方的起诉。此事到此，皆大欢喜。律师说法：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。该法第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”由此可见，法律并没有对被拆迁人的选择权加以诸如“户口”之类的限制，该市拆迁方的做法明显是不符合法律规定的。所谓的拆迁政策，也要以不违反法律规定作为基础。法律面前人人平等，这种平等地位的实现，需要我们每一个人运用法律的武器来实现。在实践中，只要拆迁方的行为违法，就难以逃脱法律的制裁，而作为被拆迁的一方，实现自己的合理目诉求也就轻而易举了。

原江律师成功案例之：果园征地拆迁补偿纠纷今年年初，原江律师办理的一项占地案件令人印象深刻，感触良多。李先生是某地经济开发区一个老实本分的果农，1999年承包了村里的100亩土地用于苹果种植，签订了20年的承包合同。经过一家人的辛勤劳作，每年的收益颇丰，一方果园养活了一家人，养大了一双儿女，然而，2011年5月，政府的一纸征收令，果园的土地被征收，栽种了几年的果树被砍伐，面对一地狼藉，李先生欲哭无泪。村委会同意给李先生赔偿，但是这些补偿远远不足以弥补李先生的损失。李先生很无助，不知道如何继续生活，如何继续养家糊口，他要求村委会公开征地款的发放和补偿情况，希望能够提高补偿金额，然而，村委会拒绝了李先生的请求。在四处求诉无门的时候，李先生拖着疲惫不堪的身躯找到了原江律师，希望能够得到帮助。原江律师有着多年办理征地强拆案件的经验，深知这种情况下，通过民事诉讼这条途径似乎看不到任何希望，只会越陷越深，浪费更多的精力和金钱，只有通过行政复议、行政诉讼才能真正解决李先生的困境。当机立断，原江律师决定通过行政复议来解决这个案件。原江律师了解到，在村委会拒绝公开征地补偿款以后，李先生曾向开发区管委会反映情况，却没有得到任何回复。很明显，开发区管委会存在着行政不作为，就开发区管委会的不作为，原江律师向市人民政府申请了行政复议。不久，市政府作出了复议决定，责令开发区管委会调查村委会是否存在瞒报征地款的事项，并将处理结果以书面形式通知申请人。经过原江律师的努力，开发区管委会的干预，村委会为了消除影响，主动要求与李先生和解，终于李先生可以坐下来与村委会商讨赔偿事宜，最终获得了理想的赔偿。案件办理结束后，李先生一脸笑容的样子令原江律师如释重负，原本老实本分、勤勤恳恳谋生活的老百姓，在遭遇到生活的变故，面对比自己强势的政府，最终也可以将维权进行到底，争取到了自己应得的补偿，不得不说令有着同样遭遇的朋友们欢欣鼓舞。中国的老百姓是世界上最善良的一群人，他们勤劳、努力，却常常在权利受到侵害时十分无助。在城市化进程不断加快的今天，各类征地、拆迁案件层出不穷，被征地的朋友们不知如何维护自己的合法权益，只懂得“上访”，却常常面临着被送返的下场，问题得不到任何解决。更有甚者，一些朋友采取过激的手段，通过伤害自己来阻止拆迁，最终受伤的只有自己和家人，这些都让原江律师觉得很痛心和无奈。事实上，除了用自己的身躯阻挡非法拆迁，来阻止拆迁或者获得更多的赔偿，我们还有更好的办法，那就是依靠法律，走自己的维权之路，来维护自己家园的安宁和生存的权利！希望所有遭遇到拆迁和征地的朋友们，都不再孤立无援，都可以在我们的帮助下，取得维权的最终胜利！果园征地征地律师果园补偿

『政府的宗旨是为人民服务，而有些政府部门却反其道行之，让公众苦不堪言。很多人甚至认为我们国家已经没有公平可言，这样的观念一旦深入人心，必然会引起人心不稳，社会动荡。公众的利益与国家利益并重，只有人民富有国家才会富有！京尚律师为身为弱势群体的公众的合法权益而努力，这是我们工作的目标和动力。』——京尚征地拆迁律师【案情回顾】李先生是安徽省A县A村人，世代生活在A村，以农作为主，生活虽不富裕但也过得自由惬意。2014年3月18日，A县政府为缓解A县交通拥堵状况、促进A县经济发展,组织实施该县道路工程建设，决定征收A县A村集体土地。2014年4月25日，A县政府发布了《征地公告》，公告中公布了征地的范围、补偿方式等内容，李先生承包的集体土地也在此次的征收范围内。2014年6月2日，A县政府公布《征地补偿安置公告》，将补偿方案对百姓进行告知，由于补偿标准不合理，多数百姓未同意此补偿方案。然而，对于多数百姓的意见，相关部门却置若罔闻，继续按照此补偿方案进行。2015年6月13日，A县政府在未告知李先生的情况下，私自强制征收李先生13.8亩大棚菜地并拆除房屋一间，钢管大棚、水塔各一个及其他附属物。看着自己辛苦劳作的成果被这样糟蹋，再想想自己家主要靠这些农作物为生，感觉一下子断了经济来源，李先生内心抑郁难以排遣，决定一定要讨要一个说法。几经波折，李先生打听到北京京尚律师事务所是专门从事征地拆迁方面的律所，于是在经过多次电话沟通后便亲自带着相关资料前往北京。经当面详谈后，京尚律师决定接受李先生的委托，并委任韩建业为其代理律师。韩律师在接受委托后，对李先生的材料进行了细致的分析，虽然A县政府的违法点比较明显，但是，想要一举拿下县政府只靠目前手里仅有的证据是远远不够的，在这种情况下，韩律师当即指导李先生申请了政府信息公开，要求提供此次征地过程中的相关批文。在相关部门的配合下，韩律师顺利的拿到了此次征地过程的相关批文，在对到手的材料进行分析整合后，韩律师发现，A县政府此次征收集体土地进行道路建设并未办理农用地转用审批手续，在这种情况下，A县政府的行为就缺乏了征地的前提条件，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条的规定：征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。也就是说其做出的土地征收行为是不符合法律规定的。这是A县政府的一个致命点，也是韩律师战胜A县政府最有力的证据。由于农作物收入是李先生家庭生活的唯一来源，出于对李先生当前情况的考虑，韩律师还是希望可以尽快的为李先生拿到满意的补偿，缓解李先生的家庭压力。在这种情况下，韩律师联系到A县政府的负责人，希望就李先生的情况进行谈判。韩律师凭借多年在全国各地形成的办案经验，迫使A县政府不得不正视李先生的问题，不敢对韩律师有丝毫怠慢。在谈判过程中，由于韩律师有A县政府征收过程中存在违法行为的证据，因此一直在谈判过程中处于上风，韩律师结合法理与情理同A县政府进行了长达四个小时的谈判工作，最后，终于为李先生争取到了满意的补偿结果。目前，补偿款已经下发给李先生。PS：当你遇到任何有关征地拆迁方面的问题，无法凭借自身力量妥善解决，一定要以自身安全为首任，走合法途径维权，京尚律师也会竭尽全力为了公平和正义而努力！

【案情回顾】原告：袁先生代理律师：席中玉律师被告：苏州市X区人民政府2014年3月11日，因大运河改造项目用地需要，苏州市X区人民政府决定征收袁先生所在地的部分房屋，其中包括袁先生所有的房屋。之后，袁先生与相城区征收管理部门进行了多次交涉，但是都没有得到理想的答复。袁先生认为大运河改造是一件大工程，涉及多家房屋及多方利益，作为当事人的自己却对其中事项一概不知，且没有看到政府发布的征收决定公告，是不合法且不合理的。在多次交涉未果后，袁先生已经无计可施，但仍心有不甘。于是在网络检索后，经多次比较，最终决定选择专门从事征地拆迁方面的席中玉律师为其代理律师。【第一辑】申请政府信息公开席律师在接收案件后，立即前往当事人所在地进行实地调查，并向当事人充分了解了事情的始末。在查阅大量文件，搜集相关的证据资料后，席律师决定向苏州市相城区人民政府申请政府信息公开。想当然，席律师的合法要求并没有遭到当地政府的拒绝，不仅使其立即发布了征收决定公告，且将房屋的评估报告交予了袁先生。在将征收决定及房屋评估报告进行反复审核后，席律师终于找到了重大的突破口：第一，政府没有及时履行政府信息公开义务，且在当事人的要求下仍拒绝履行，属于行政不作为，违反了法律的强制规定；第二，政府所出示的房屋评估报告存在不合理之处：1.评估报告不合理，没有具体计算方式，估价过于笼统；2.评估机构不合理，房屋评估机构是由政府部门单方面选择的，没有与被征收人进行协商；3.评估报告中的估价师未到现场进行勘查，现场勘查人员为无资格人员。【第二辑】申请房屋评估复核根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。根据法条的规定，被征收人与征收人之间是可以先协商解决的，这也是前提，协商不成，才可按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。而当事人袁先生直至接到房屋评估报告时仍对房屋评估机构一无所知，并且其收到的房屋评估报告存在多处问题，显然对袁先生是不公平的。因此，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估；申请复核评估的应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请并指出评估报告存在的问题。席律师随后向对袁先生等房屋作出价值评估的评估机构出具了复核评估申请书，申请书中对原评估报告中存在的问题逐一点出，并附上法律对此的明文规定，要求其在法定时间内对原评估结果进行复核，给己方一个满意的答复。一个星期后，袁先生收到了一份新的房屋评估报告，但是这并没有得到袁先生的认可。值得高兴的是，在席律师专业的法律知识以及不懈努力下，苏州市X区人民政府终于妥协，并承诺在与当事人袁先生就房屋征收意思达成一致之前，将不会对房屋进行任何拆除行为。而袁先生的房屋也得以保留，至今仍屹立不动。在征地拆迁案件中，能否保护自身利益，或者最大程度的争取利益，不只要靠律师的专业知识，更依赖于当事人请律师介入的时间。正因为袁先生在事情关键时期果断请律师介入案件，才得以保护自己房屋，才能更好的维护自身的利益！

我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用。——京尚征地征收律师【１】与城市房屋征收的区别集体土地房屋征收是依法许可，征收人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以征收，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。较之于城市房屋征收有很多的不同之处：(1)城市房屋征收，即国有土地上房屋征收属于城市房屋征收的范畴。适用国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定；农民集体所有房屋，属于集体土地房屋征收的范畴，适用《土地管理法》的规定。(2)房屋征收管理部门和国土资源管理部门分别是城市房屋征收和集体土地房屋征收的主管机关。由此可见，集体土地房屋征收与城市房屋征收是两种不同性质的征收活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征收中房屋征收与城市房屋征收在补偿安置方面存在高低不等的标准，在征收中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。【２】安置方式主要有以下三种：调产安置、货币安置和迁建安置。其中，迁建、安置方式只能在县(市)区人民政府确定的部分地区适用。【３】应注意的几个问题：(1)依法办理征地审批手续。因建设项目需要征收集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征收。我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转化建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有，如项目建设不把集体土地依法征收为国有土地就实施房屋征收，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征收审批手续，就没有征收集体土地上房屋的合法根据，边征收，边征地、先征收，后征地，都在法律禁止之列。(2)征地管理部门按征地批准方案实施并发布征收公告。征收土地方案经批准后，市、县人民政府应当在被征收土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等，尤其是集体土地征收中需征收房屋的，应在公告中明确被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在征收用地范围内暂停办理户口的迁入、分户;房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押，核发营业执照等事宜。(3)征收主体要有合法的资格并按程序规定征收。在征收集体土地房屋征收过程中，有些征收主体是县、区政府，有些是乡、镇政府，还有的是无征收资质的有关部门，征收主体比较混乱，实际操作很不规范。目前，虽然对集体土地征收房屋征收我国还没有一部可操作性的法律法规，但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定由县、区以上国土资源管理部门组织实施征收或委托县、区级国土资源管理部门实施征收为宜。而对房屋征收的程序具体可以参照国务院《城市房屋征收管理条例》的有关规定执行。(4)征收并进行房屋市场评估、征收补偿标准要统一。由于集体土地征收中房屋征收，没有一部较完善、完备的法律法规，且对房屋征收的补偿安置标准又不适用城市房屋征收的规定，所以造成征收补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户，使征收工作增加难度，征收人与被征收人容易引起矛盾，造成农户到处上访、哄闹，造成社会不稳定因素。为此，对集体土地征收中房屋征收，可根据拆一还一，不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被征收人优先选择评估机构，对收征地上的被征收房进行市场评估。