赵雨强

资公司有2名自然人股东宋某、张某，持股比例分别为90%、10%，公司的执行董事、总经理由张某担任。在经营过程中因二股东因经营理念、思路等发生纠纷，导致公司长期无法召开股东会会议，给公司经营管理造成严重影响。为此，公司大股东宋某委托本所协助办理相关事宜：要求召开股东会，变更法定代表人、执行董事以及总经理。接受委托后，对公司的情况进行了详细了解，并依照公司法的规定的程序和方式召开了股东会，依法形成了股东会决议，但由于另一小股东张某为出席股东会，工商行政部门认为该股东会决议存在瑕疵，不予受理变更申请。本律师遂向法院提起诉讼，要求法院依法确认股东会决议的效力，经过庭审以及法院民二庭的综合审议，认为本股东会决议合法有效，依法支持了我方的诉讼请求。生效后，当事人持生效判决书至工商部门办理变更手续，工商部门依法受理并给予了变更。股东会决议是否合法有效的依据：召开的程序、方式以及决议内容必须合法。

1、逾期交房：逾期交房是指开发商在合同约定的时间之后交付房屋。由于房地产开发环节繁多且复杂，项目逾期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于交房的条款（如人住时间、交房条件、逾期交房时及时通知、违约赔偿）的约定一定要详尽、严谨。一旦发生“逾期交房”，通常可以向开发商要求解约或索赔。关于解约根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。举个例子来说，就是如果合同约定2010年1月1日交房，但是开发商到了2010年1月10日还没有交房，于是您作为购房者就可以开始行使催告权，可以发函催告开发商，一定要使用特快专递或挂号信。这样，如果“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2010年5月1日前开发商还没有交房，您就可以登门要求开发商解除合同了。如果开发商不同意，您可以向法院起诉，法院应当支持。有一个需要注意的问题是：这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使，也就是如果您一封催告函也没有发，或者说是没有任何证据可以证明您发了函，那么过了2011年1月1日，您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。还有一个需要注意的地方是：这条规定的最后一条是“但当事人另有约定的除外”，因此如果想保留这项权利，您在签订合同的时候一定不要“另有约定”。关于索赔索赔的前提是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。曾经有这样的案例：合同约定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，开发商才通知业主办理人住手续。合同的违约赔偿条款约定：“除不可抗力外，违约金的支付时间自契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日按客户己经支付房价金额的万分之三赔偿。”最终业主获得了逾期交房的违约金共计327，765元。如果没有约定怎么办？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。关于不可抗力这里还需要注意的一个词语是“不可抗力”，因为一旦出现“不可抗力”，您就不能解除合同，开发商也无需支付违约金。按照我国《民法通则》和《合同法》的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，但是并没有明确到底什么情况可以算作不可抗力，具体的内容需要通过《购房合同》约定。开发商为了减轻自己的责任，往往会在合同中扩大“不可抗力”的范围。2、房屋质量问题关于收房过程中的修整1．弄清楚负责修整的是物业公司还是开发商，别被“当球踢”；2.要求修理，锲而不舍，直到物业公司或是开发商派人来修整；3.修整方案应该获得您的同意；4.工人入户维修应该获得您的允许和监督。关于解约和索赔根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条，因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。首先，购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。其次，行使该条权利，需要经过检测机构的核验，否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准，很难举证。部分地方政府已经开始制定相关规则。随着《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的出台，房屋买卖当事人如因房屋质量缺陷引发经济纠纷，可依据该规程作出客观公正的评估。该规程对商品房质量缺陷损失评估程序，商品房质量缺陷损失评估、补偿等都作出了具体规定。再次，收房的时候，对于商品房质量问题的存在，一定要书面与开发商达成协议或是备注，不要随意在“承认房屋不存在质量问题”的文件上签字，以免丧失自己应有的权利。最后，开发商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能导致购房人该项权利的丧失，因此一旦发现商品房质量问题，请您一定要及时处理。关于检测对于建设工程质量问题，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，也可以委托具备资质的其他检测机构进行检测。各地都有经本地建设行政主管部门审定的检测机构，购房者可以通过登录本地建委或有关质量检测的网站获得相关机构的信息，具体网址和各地建委联系方式，详见本书附录四和附录五。关于投诉一些城市的行政主管部门已经开始设立投诉部门，当您发现施工质量问题的时候，可以向本地的行政管理部门投诉。市民发现身边存在建设工程施工质量事故和存在质量缺陷的工程，可以向市和区县建委专门设立的质量投诉处理机构投诉。投诉的方式可以是信函、电话、走访等形式，市和区县建委会将地址、电话向社会公布。市和区县建委接到市民对工程质量的投诉后应在60日内办理完成，情况复杂的可适当延长办理期限，但延长期不得超过30日。投诉人反映情况时，应如实告知姓名（或名称）、住所、通讯地址、联系电话和事由，多人投诉的要推选代表人投诉，代表人数不得超过5人。投诉人要求施工质量事故或缺陷责任方进行赔偿的，应当依法通过诉讼、仲裁等法定途径解决。但投诉人和责任方同意由市或区县建委调解的，市或区县建委应当按照相关规定进行处理。3、交付房屋面积差异问题：商品房面积差异问题是一个复杂的问题，也是一个容易出现“猫腻儿”的地方。无论问题有多少，以下几个规则一定要掌握：商品房面积不仅决定房价，还是物业管理费、取暖费、公共维修基金支付的标准。房价固然高，几十年的物业管理费、取暖费、公共维修基金累计起来，也不是一笔小数目。举一个例子，一份合同，购买建筑面积是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果开发商在交楼的时候商品房建筑面积“合法”变成了103平方米。那么购房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元；此外每年还要多支付8元／（平方米／月）的物业管理费288元、暖气费90元，合计378元，这样70年合计是2.5万余元，这就是4万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近7万元钱，相当于房价的15％左右。关于解约根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1．商品房面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；商品房面积误差比绝对值超出3010，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。2．买受人同意继续履行合同，商品房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。请朋友们在签合同的时候一定要坚持保留这项“解约权”，给自己一个“退出”的机会。关于测绘资格商品房面积的测量报告必须由有资质的测量公司提供，第一是由国家测绘局主管，第二要颁发资质证，当你要看测绘报告的时候，一定要看这个测绘公司是否具有这些资格。（关于复测：购房人人住以后，可以组织全楼的业主或是成立业主委员会，进行集体复测，测量全楼的建筑面积、公摊面积等。只有这样才能测出商品房的实际面积，发现“猫腻儿”，也只有掌握了这个证据，才能向开发商索赔。这样做动作必须快，否则开发商有可能已经“金盆洗手”或是被宣告破产，不仅得不到赔偿，还要支出测量费用。）4、关于认购书的问题一、商品房认购书的内容二、商品房认购书的效力三、商品房认购书的定金条款四、如何避免商品房认购书纠纷五、结语在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订商品房认购书，作为买卖合同签署前买卖双方行使权利承担义务的书面凭证。目前我国大陆地区通行的签署商品房认购书的做法是从香港房地产业借鉴过来的。购房者先与开发商签署商品房认购书，交纳少部分房价款，并约定一定的违约责任，这样，在商品房认购书签署之后，正式买卖合同签署之前，给购房者留出了一定的重新考虑该次交易的时间。如果购房者认为交易确实值得继续进行，或顾忌到商品房认购书中所约定的违约责任从而继续交易的，可以与开发商进人正式签署买卖合同的阶段，这也从一定程度上确保了买卖合同日后的切实履行和稳定性。如果购房者经过再次考虑，认为该次交易确实应该终止，则在承担一定违约责任后放弃认购，也就避免了如果直接签署正式合同后较重的违约责任以及大笔购房款项的来回调动。一、商品房认购书的内容商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1．客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2．买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3．认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。对于第1、2部分内容，买卖双方一般不会有争议，而且，对于第3部分中的开发商违反约定将已认购房屋再次销售时定金的处理方式一般也不会有争议，大部分的纠纷均发生在第3部分中认购方未能按时与开发商签署正式合同时而对定金的处置上。因为种种原因，认购方或是未能在约定期限内与开发商签约，或是与开发商未能就买卖合同条款达成一致而无法签约。一旦过了商品房认购书中约定的签约时间，开发商认为依据商品房认购书，已有权扣除定金，而认购方则认为未能签约并非己方责任，开发商无权扣除定金，这样就导致了纠纷的发生。究竟孰是孰非，可以先从商品房认购书的效力说起。二、商品房认购书的效力很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终要签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？首先，意向书这一形式是特殊时期的产物，它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向，则双方再签署正式合同。在今天看来，把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要，因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任，任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务，因此意向书也就毫无实际意义，反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中，如《民法通则》、《合同法》等，均未对意向书作出规定，而仅仅规定了合同。我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定：1．合格的主体；2.真实的意思表示；3.内容合法；4.形式合法。对于合同的订立程序规定为：一方向另一特定方发出要约，要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况，如规格、数量、价格等。如果把商品房认购书和正式合同作一比较，即可发现商品房认购书具备合同的构成要件：1．签署合同或商品房认购书的双方当事人都具备相应主体资格；2．合同或商品房认购书的内容是双方真实的意思表示（有证据证明确有欺诈、胁迫等情形的除外）；3．有关内容不违反法律及公序良俗；4.采取合法的形式。因此，商品房认购书也可以归人合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。在实践中，确实有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清，因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实，无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力，这种态度都是不严肃的。一方面认购人在商品房认购书上签署名字，承诺会遵守有关约定，另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力，这样势必给整个交易增加困难，同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。三、商品房认购书的定金条款商品房认购书中有着非常核心的内容——对于定金的约定。开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定：“乙方（购房者）须于签署本商品房认购书后x日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”有购房者认为，定金在未签订买卖合同时应该予以返还，在建设部《商品房销售管理办法》（下称“办法”）颁布后，有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为表达诚意，使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分义务而支付的款项。在交易最终未能完成时，该订金应该退还购房者。而“定金”则属于担保方式的一种，关于定金的具体操作，《合同法》、《担保法》及最高人民法院对于《担保法》适用的司法解释均有明确规定。“办法”第22条规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，……当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”，非常明确是对“订金”这种预付款进行的规定。是否因为“办法”中未对“定金”作出规定，开发商在商品房认购书当中约定的“定金”条款就当然无效呢？如前所述，定金的约定及操作自有专门法律来规范，“办法”中未作规定，并不意味着当事人双方不能自行约定。合同是“当事人双方之间的法律”，属于私法调整的范围，根据“私法自治”原则，只要不违反法律的强制规定，当事人双方即可对合同内容自行约定。而且就法律的效力等级而言，《合同法》、《担保法》分别是由全国人民代表大会和全国人大常委会通过的，属于严格意义上的“法律”，而“办法”仅是由建设部通过的，属于“部委规章”，其效力较之前者相差几个等级，断无以“部委规章”规定取代“法律”规定之理。实际上，“办法”中规定“当事人之间另有约定的，从其约定”，也就认可了双方自行约定。《担保法》仅规定了“违约定金”，即合同当事人如果违反合同约定义务，则应承担相应定金罚则。因为签署正式买卖合同并不能视为认购方的义务，商品房认购书中定金显然不属于这种情况。这种定金在法律上称为“立约定金”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第1巧条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”由此可见，立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格，一旦未能按商品房认购书中所定期限订立买卖合同，则必然有一方需承担定金罚则。商品房认购书中一旦约定了立约定金，从法律效力上说，其对于买卖双方都是具有同等约束力，但是，实际上却并不尽然。仔细分析商品房认购书中的定金条款内容就可以得出这样的结论：购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。因为（（商品房买卖合同》条款中的空白内容（包括可能会有的补充协议）通常都是由开发商拟定完毕后交给购房者，双方在此基础上进行合同的谈判。有些开发商在签署商品房认购书阶段根本就不向认购方出示买卖合同文本，或者出示只有空白条款的买卖合同文本，致使认购方根本无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进人正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。这种情况下，开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，从而扣除购房者定金。因此，购房者在进行有关买卖合同的谈判过程当中，必然要顾及定金罚则，因为一旦双方达不成一致，无法签署买卖合同，则开发商依据商品房认购书中约定，可以顺理成章地扣除购房者定金，如果为了保全定金而做过多妥协，购房者权利将很可能无法得到有效保障。当然，开发商为了尽量促成交易，也会考虑购房者的要求，但如果开发商确实不愿做出让步，而如果购房者未经仔细考虑即对商品房认购书有关定金的条款签字认可，则将使自己陷人非常被动的境地。四、如何避免商品房认购书纠纷上述情况在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，也是很多购房者称之为商品房认购书“陷阱”的情况。虽然我们并不能简单地认同“陷阱”一说，因为法律对交易双方都是公平的，双方都有权利运用法律规定来最大限度地维护自己的利益，降低自身的风险，但是，我们也确实认为，购房者有必要从以下几个步骤来维护自身合法权益：第一，在与开发商签署商品房认购书之前，一定不要只注意到有关房屋及小区本身的情况，而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本。第二，一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑，并就有关问题与开发商进行先期的沟通。第三，在购房者关心的有关问题，包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复之后，购房者与开发商签署商品房认购书。第四，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。五、结语纵观房屋买卖的全过程，商品房认购书的签署有其积极意义，它给了购房者一定的时间来仔细考虑本次买卖的各有关环节、合同条款等，而且在此期间，初步选定的房屋开发商会予以保留。同时，商品房认购书作为签署买卖合同的前置步骤，其内容直接关系到双方能否顺利签约，以及有关定金如何处理。因此，购房者在签署商品房认购书之前，应将正式合同认真阅读，通盘考虑签约的可能性。由于商品房认购书签署后即对双方具有约束力，因此购房者应对商品房认购书的内容谨慎对待。如有可能，应尽量借助于专业的法律人士来协助签署、完善商品房认购书以及下一阶段的商品房买卖合同。这样，商品房认购书将成为维护买卖双方合法权益的法律文件，而不至于引发大量纠纷，从而导致交易活动的失败并对当事人双方造成损失。（一）商品房买卖认购书的性质所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题，在最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》出台前，认识并不一致。有的认为，仅系一种合同意向，对当事人并无多大的拘束力；有的认为，出卖方（预售方）在不具备预售条件的情况下，如未取得预售许可证明，其预售商品房的资格尚未取得，按照有关规定并不能预售，采取商品房买卖认购书形式是一种变相的预售，是一种对法律禁止性规定的一种规避，因此，该认购协议无效；有的认为，商品房买卖认购书的性质为预约合同，应承认其效力。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。1．关于预约所谓预约，是约定将来订立一定合同的协议，亦称预备合同；以后履行预约而订立的合同为本约，也就是正式合同。也就是说，订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。所以，预约是一种暂时性契约，指向的标的为签订本约行为本身，创制了当事人间的缔约义务。预约的构成，一般来说，需要考察两方面的要件：（1）预约的形式问题。如果将要签订的正式合同（本约）有强制的形式规定的，“不得以预约迂回为脱法行为，若预约的内容已有拘束力时，不论其是否尚须为主契约的缔结，于预约中应适用与主契约相同的形式规定，一如此拘束存在于主契约的情形，以防止脱法行为。”（2）预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务，并不充分确定，亦无法解释确定预约的内容，则其义务及预约本身均不生效力。”例如，当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定，其确定性尚不够充分，因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在，仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向，没有具体的履行内容，即使赋予其履行的效力，具体操作上，也因为履行的变数太大，而没有履行的可能性。但在何种情况下，预约的确定性为已足？在预约具备本约所有条款情况下，该预约名为预约，实为本约，就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡，往往难以把握，需要法官根据个案的不同情况，加以辨别。2．关于商品房买卖认购书的预约性质具体就商品房买卖认购书而言，从其目的考察，当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定，这在目的上符合预约的基本特征。（1）商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察，由于预约必须具有确定性，故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言，商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够，则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己，没有法律约束力。（2）区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件：出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容（预约的确定力强度达到本约），但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同（预约）为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。（二）处理1．因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。（1）“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立，能否判决当事人订立房屋买卖合同？一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理？出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的；二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方（预售方）预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响（最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述）。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效（起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效）的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。（2）违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益？最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。2.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

一、别被《商品房认购书》套牢无论房子是大是小、地理位置如何、价位如何，您在购房过程中，都必然会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告前往看房的时候，售楼人员会立即带着您看沙盘、看户型图、参观样板房一、别被《商品房认购书》套牢无论房子是大是小、地理位置如何、价位如何，您在购房过程中，都必然会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告前往看房的时候，售楼人员会立即带着您看沙盘、看户型图、参观样板房，随即指着沙盘对楼盘美好的未来进行描述。在这种“描述”之下，您可能会对房子产生无穷的“好感”，就当您“依依不舍”的时候，销售人员会告诉你：“这套房子多好呀，好多人都看上了，要真想买到这套房，最好是先签个《商品房认购书》，交点定金，把房子给定下来，要不然明天这房子可能就没有了。”于是，在正式签订商品房买卖合同之前，开发商已经轻而易举地把您的钱套在囊中，当然，为了“安慰”您一下，他们会向您承诺：这套房子，我们会为您保留一段时间。直到您发现这个楼盘实在不适合您、这个楼盘的价格超过了您的承受能力、房屋存在质量问题或无法申请贷款等情况的时候，销售人员会再次十分清晰地告诉您：由于您没有签订商品房买卖合同，根据《商品房认购书》的约定，您已经违约了，根据法律规定，当初您交的“定金”不予返还。“定金”的数额与房款相比，也许不算多，但几万元一也是您辛苦的“血汗”所得，为了这不能返还的“定金”，您也许会签合同，凑合着买了这套房。到了这个时候，您就已经被《商品房认购书》给“套牢”了。二、《商品房认购书》下套利器之一：定金这是您被《商品房认购书》“套牢”的重要武器，正是由于这笔钱款无法退还会造成您的损失，才导致您为了“防止损失”而“不得已”签约。导致您被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果您不想签订《商品房买卖合同》了，开发商就有权告诉您“这笔钱不能还给您”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍向您返还。有一点需要明确的是，只要《商品房认购书》包含了“交付定金xxx元”的字样，就适用该罚则，无须另行约定“如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金”之类的内容。因此，一旦您看到“定金”两个字，请一定同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。三、《商品房认购书》下套利器之二：“没收”条款如果不约定“定金”，而是约定“预付款”，是不是就能够逃脱被套牢的境遇呢？并不是这样的，尽管《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。但是这条规定没有限制当事人之间的另外约定。因此，尽管在《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念，没有约定“定金”，一旦开发商加人了“如果购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订《商品房买卖合同》的，所收诚意金（或者是其他的各种金）不予退还”一类的条款，您所缴纳的钱款同样难以取回。该类条款，可以称之为“没收条款”，已经成为《商品房认购书》套牢购房者的第二大利器。四、防止被《商品房认购书》套牢的9条军规1.谨慎对待销售人员的宣传为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请您一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60％绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。2.交钱之前请三思为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。3.签订《商品房认购书》并非必经程序虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。4．把“诱饵”写进《商品房认购书》销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”，为了防止口说无凭，建议您将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。5.约定《商品房认购书》“退出”条款由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。6.尽量不交“定金”尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出”，请尽量不要交“定金”。7．避免“没收”条款尽管没有约定收取“定金”，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。8.抓住对方违约一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。9.尽量利用“不可归责于当事人双方的事由”尽量找出“不可归责于当事人双方的事由”作为不签约的原因，例如规划的变更、双方就《商品房买卖合同》的条款难以达成一致、收入骤减、银行无正当理由不发放贷款等。一旦发生类似原因，您就可以以此为由，要求返还已经交付的定金了。五、直接转化为《商品房买卖合同》的《商品房认购书》《商品房认购书》是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特别情况下，初步意向也可能转化为正式的《商品房买卖合同》，按照法律的规定，转化需要同时满足以下两个条件：1.具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；2.出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把“双刃剑”，如果您已经“坚决”地决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的“夜长梦多”。但是如果您还处于“试探”阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在《预订书》或是《商品房认购书》中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，为自己保留及时“退出”的机会。六、“小定”与“大定”部分楼盘开盘时会出现“热火朝天”的场面，开发商往往会要求购房者先交“小定”。所谓“小定”，就是开发商保证为购房者保留房屋，保证购房者满意的房屋在一定时间内不会被卖出去。购房者需要在约定的时间内向开发商交纳“大定”，并保证签订正式的《商品房买卖合同》。“小定”的数额较之“大定”少很多，“小定”的合同条款较之“大定”也简单很多。但是无论是“小定”还是“大定”，都可能包含“定金”或是“没收”条款。七、VIP卡与“认筹，，有些楼盘会在开盘之前发售VIP卡，并约定VIP卡的持有人可以按照卡号顺序优先选定房号户型，楼盘销售结束，选定房号的持卡人卡内的钱款将抵作房款；没有选定房号的持卡人卡内的钱款全额退还，但不计利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，届时可以获得优先选号的权利。此外，作为特惠活动，开盘的时候举行现场抽奖活动，被抽到的持卡人可以获得各种优惠或奖品。VIP卡的价格多则几万元，少则几百元，名称也五花八门，持卡人的权利也各不相同。这种发售VIP卡的方式，在销售上又称为“认筹”，已经成为现在商品房市场上最为流行的营销手法之一，用业界的行话来说，这个叫做“蓄客”，就是在开盘之前聚敛人气，制造购房的紧张气氛，让购房者看起来觉得房屋非常走俏。利用小小的VIP卡，开发商或是销售公司不仅创造出良好的销售氛围，发现和锁定潜在的目标客户，进行楼盘需求和价格调查，还可以提前获得数额不菲的资金。八、内部认购的风险按照《商品房销售管理办法》第22条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。关于商品房销售的条件，主要是“五证”的取得，本书将在下一个问题中加以介绍。但是，还是有一些开发商在尚未满足商品房销售条件时，进行“内部认购”。前面所介绍的“小定”和“认筹”，很多也属于“内部认购”的变种。如果房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但一旦房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人交付的定金有可能会有去无回。《北京市城市房地产转让管理办法》第52条规定：“房地产受让人（指购房者，笔者注）知道或者应当知道转让人（指开发商，笔者注）没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但是如果发生此类情况，往往需要通过诉讼才能取回自己已经交付的定金、预付款或房款，因诉讼花费的人力和金钱成本更是难以计算的。一旦遇到开发商无力偿还或被宣告破产，还将面临无法取回的后果。在内部认购的情况下，购房人面临的风险是十分巨大的，但是房地产市场的供求情况和交易双方的不公平地位令购房者不得不接受内部认购，在这种情况下，就需要了解一下商品房销售的条件和“五证”的相关知识，把自己的风险降到最低限度。九、签订《商品房认购书》之前应该审查的文件：《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》《商品房预售许可证》《房屋所有权证》《建筑工程竣工验收备案表》《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》一定要审查原件审查上述文件时一定要要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些证件大多包含附页和附件，里面记载着抵押权状况、年检情况、平面图、规划图等，如果仅复印第1-2页，则无法获得完整的信息，导致自己的权益受损。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。（一）《国有土地使用权证》文件意义：《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。颁发部门：1.人民政府（省级、市级、区县级）2.国土资源局或国土资源和房屋管理部门（省级、市级、区县级）部分地区，例如在北京市，2004年7月以前，此证由国土资源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原国土资源和房屋管理局撤销，其职能一分为二，涉及土地、矿产的行政管理职责划入国土资源局，而房屋行政管理和住房制度改革的职责划入北京市建设委员会。注意事项：1.正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章。2.视不同情况，《国有土地使用证》上分别加盖《划拨土地使用证专用章》、《有偿土地使用证专用章》、《交纳使用费土地使用专用章》、《临时土地使用证专用章》。对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”。3．如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者尚未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。4．土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕。5.土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。6.注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。土地使用证上有一个备注页，如果开发商向银行以土地作为抵押进行了开发贷款，在土地使用证的备注页上会有注明。7.要求查看开发商支付土地使用金的收据。8.一定要求看原件。（二）《建设工程规划许可证》文件意义：《建设工程规划许可证》是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。主管部门：1．直辖市、市（辖区）的规划委员会2．区、县级规划委员会（三）《建设用地规划许可证》文件意义：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。主管部门：1．直辖市、市（辖区）的规划委员会2.区、县级规划委员会注意事项：1．如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划；2．注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与建设用地规划许可证相互一致。3．《建设工程规划许可证》附有附图及附件，里面包括标有各个建筑高度的小区整体平面图，购房者可以通过该图判断开发商在广告和沙盘等宣传资料中作出的宣传是否可能兑现。这个小区平面图比较复杂，很细致，包含很多细小的图标，建议购房者能够请一位懂行的人士帮忙。提示：《建设用地规划许可证》不能保证规划不变更开发商可以申请变更规划，申请获得批准后，开发商就能够获得新的《建设用地规划许可证》，原来的《建设用地规划许可证》就失效了。应对规划变更最好的办法是明确约定，开发商应当在变更规划申请获批后10日内书面通知买受人，并约定不通知时购房者有权退房和索赔，给自己保留退出的机会。（四）《建设工程开工许可证》文件意义：《建设工程开工许可证》是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府的建设行政主管部门办理施工许可手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。如北京市建委于19％年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。主管部门：1．建设部2．建委（北京市、重庆市）3．建设厅（省级）4．建设局（市级）注意事项：1．注意期房工程开工手续是否齐全；2．如果开发商销售的是现房，则应查看建委的《建设工程竣工备案表》，详见本书第三篇。（五）《商品房预售许可证》文件意义：《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。在北京市，其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。如果购买了不在《商品房预售许可证》允许销售范围内的商品房，房屋的产权将得不到保障。主管部门：1．建设部2．建委（北京市、重庆市）3.建设厅（省级）4．建设局（市级）5.房屋土地资源管理局（上海）6．土地资源与房屋管理局（深圳）提示各地主管部门不尽相同，可以通过本地房产证上所盖印章来判断。注意事项：1．注意查看该证是否在有效期内。2．注意查看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之内。3，销售许可的证件应该在售楼现场悬挂。4.如果是现房，开发商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理《房屋所有权证》（详见本书第四篇中关于“大产权证”的介绍），一定要看清楚开发商的《房屋所有权证》是否包括想买的房子。购房者还可查验房地产商的《建筑工程竣工验收备案表》（详见本书第三篇）。（六）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》文件意义：根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业不仅应具备企业法人资格，还必须取得《房地产开发企业资质证书》。如果开发商不具备房地产开发资质，可能导致商品房买卖合同无效或无法办理产权过户。如果该项目为委托销售的情形，即开发商委托房地产中介服务机构进行售房，则不但应审查开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，还应审查房地产中介服务机构是否为合法主体，即房地产中介服务机构是否取得工商营业执照和《房地产经纪机构资质证书》。同时还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法，即审查该机构的代售行为是否能够出具开发商作出的《授权委托书》以及打算购买的房屋是否在委托销售范围之内。主管部门：1．《企业法人营业执照》：工商行政管理局。2.《房地产开发企业资质证书》：建设部、建委（北京市、重庆市）、建设厅（省级）、建设局（市级）、房屋土地资源管理局（上海）、土地资源与房屋管理局（深圳）。3．《房地产经纪机构资质证书》：建设部、各地房地产行政管理部门（建设局、房产管理局、房产局等，各地情况不一）。注意事项：1．注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。我国有关法律规定，营业执照应当每年年检一次，否则无效。2．注意营业执照是临时的，还是正式的。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。3．注意营业执照上的营业范围，如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为就是违法的。4．注意查验《房地产开发企业资质证书》是否经过年检。5.主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别，并标注在《房地产开发企业资质证书》上。通常一级企业的注册资本比较雄厚，开发经营时间较长，工程质量合格率较高，技术人员要求较高。对二、三、四级企业的审查条件则逐渐降低。因此通过《房地产开发企业资质证书》上房地产开发企业资质级别的记载，可以初步判断开发商的实力。6.如果为《房地产开发企业暂定资质证书》，则应注意考察证书的有效期，按照规定，《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年，到期之后可以延长有效期，延长期限不得超过2年。自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。因此如为《房地产开发企业暂定资质证书》，购房者应谨慎考虑再作决定。7．注意查验《房地产经纪机构资质证书》是否经过年检。8．部分地区对房地产经纪机构的资质划分级别，并在《房地产经纪机构资质证书》上标明。通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚，对从业人员要求较高。二、三级经纪机构则条件逐渐降低。因此通过《房地产经纪机构资质证书》上记载的级别可以初步判断房地产经纪机构的实力。查询十、《商品房认购书》的主要条款《商品房认购书》是当事人对双方交易房屋有关事宜的初步确认，因此其内容较之《商品房买卖合同》更为简略。《商品房认购书》的内容一般包括：1．双方当事人的基本情况；注意事项：核对出卖人栏内填写的公司名称、法定代表人等是否正确。如为代理人，应察看授权委托书，并争取将授权委托书的复印件作为《商品房认购书》的附件。2.房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；注意事项：为了防止正式签约时出现纸漏，关于房屋基本情况的约定应尽量具体准确，尽量使用自然楼层号。3.相关文件的种类、编号和发证机关；注意事项：尽量将签订《商品房认购书》之前查验的各种文件的名称和编号记录在合同中。4．价款计算与付款方式；5.定金或预付款；注意事项：如果您主意未决，请尽量避免交纳“定金”，而是约定交付“预付款”，并将交纳“定金”或“预付款”的目的、销售接待人员的口头承诺也写入合同，如不能写入，则表明难以实现。6.签署《商品房买卖合同》的时限、条件、方法约定；注意事项：仅约定双方应该在何种期限内进行缔约磋商，而并非全面接受开发商提供的《商品房买卖合同》。还应明确约定：如果在该期限内双方不能达成一致意见，则购房人有权解除《商品房认购书》，出卖人应当在15日内全额退还已经交纳的定金或预付款。7．处置方法。注意事项：约定双方故意违约情况下的处理方法，例如开发商将约定的房屋出售等，一定要明确约定违约责任的数额，如是定金应约定双倍返还，如是预付款可以约定除全额返还以外还要支付一定比例的违约金。提示：1．《商品房认购书》的名称比较多样，一般包括商品房认购书、定购书、预订书等形式，还包括买卖房屋的意向书、允诺书、定金收据、预付款收据等。2．如果您购买房屋的心意已决，不妨将商品房买卖合同应具备的主要条款都写入《商品房认购书》，争取让《商品房认购书》直接转化为《商品房买卖合同》，免去中间的“夜长梦多”。3．如果您还处于“试探”阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在《商品房认购书》中约定过于详细，防止《商品房认购书》直接转化成《商品房买卖合同》，令自己难以“退出”。

任何企业的经济活动都离不开银行，查封银行是最直接最快速的手段，因此研究查封银行的方法和策略是清欠工作的重要工作之一。第一招，到中国人民银行会计科查询被执行人的基本开户情况，有外币业务的单λ到中国人民银行外资科查询外币开户情况。第二招，到工商局查询企业基本情况，其中有企业银行开户情况，外资企业和私人企业有审计报告，可从审计报告中查询企业存借款银行。第三招，到国税局查询企业缴增值税帐户。第四招，到地税局查询企业缴所得税或营业税情况。第五招，到电信局查询企业电话费从那个帐户交纳（适合被执行人为大型企业及其集团）。第六招，到自来水公司ú气公司查询企业缴纳水费、燃气费帐户。第七招，到电力局查询企业缴纳电费帐户。第八招，以采购方的身份电话谈业务，问对方将钱打到那个帐户上。（此招防不胜防）第九招，通过银行查银行，通过查询银行来往帐及单据，摸清对方资金走向。第十招通过职工发工资所在银行倒查企业存款情况。

借条、欠条、收条应该怎&＃244;写借条与欠条有&＃251;有区别，这里面存在什&＃244;法律风险，不是&＃251;一个人都清楚的了，在这里，我今天就和大家谈谈这方面的法律问题。1、借贷手续要全。首先.我要说的是：债务人和债权人关系再好，借钱时也一定要打借条。不打借条是最大的法律风险。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条规定，法院审查借贷案件时，应要求原告提供书面借条，无书面借条的，应提供必要的事实根据，&＃251;有证据的请求，人民法院不予受理。因此，在借贷时，借款人应主动写出书面借条，出借人也应提醒对方写出借条，如遇特殊情况，当场无法定出借条的，应有第三人作证，事后补上借条。还款时出借人应当出具收据，还款人应妥善保存收据。这里我强调一点：要注意债务人的身份问题。有两点值得注意。首先，债权人应当审查债务人的身份证件，并要求债务人当面书写借条。如果债务人将事先写好的借条交给债权人的话，就不排除该借条中债务人的签名系由他人代签的可能。当债权人索款时则以不是本人笔迹为由，拒绝偿还。如借条为打印稿，在借款人署名栏最好要求由借款人签名、盖章、按手印。其次，如果借款人同时又是某个公司的法定代表人或负责人的话，债权人一定要明确债务人是该借款人本人还是其所代表的公司或企业。在法律上，法定代表人或负责人是可以代表公司或企业从事包括付款在内的民事行为的。如果债权人不对债务人的身份加以明确的话，就有可能出现借款人身份混同的情形。直接的后果是，债权人在日后的诉讼中，将不得不面对公司或企业与借款人之间的相互推诿，从而为债权的实现带来麻烦。最后值得一提的是，你在借款给你的朋友时，最好能够留下他的身份证复印件，从而为日后可能发生的诉讼做好准备。所以借条必须由债务人本人填写。妥善保管借条。要特别注意防止借条被盗、丢失或受污染，保管的地方要安全、可靠，不易潮湿，也不能与化学物接触。同时，最好复印几份，在以后催款时，可先向借款人出具复印件，以确保原件的安全。2、名称问题借钱给朋友时，应当让他出具什&＃244;样的凭证？生活中最常见的有三种：欠条、收条与借条。虽然只有一字之差，但它们的法律含义则存在着较大的差异。名称虽然不是认定法律关系的Ψ一决定性因素，但它对于法官的判断无疑是具有极大影响的。欠条和借条都是债权债务关系的证明，而收条则不仅仅证明债权债务关系的存在，还能够作为股权关系或合同履行的证明。前者如公司收到股东出资时出具的凭证；后者如卖方收到货款时出具的凭证。在这两种情形中，持有收条的一方是无权要求对方清偿收条项下的款项的。持有收条的一方要求出具收条的一方清偿收条项下的款项，就必须证明，其所持有的收条表征的是债权关系，而并非股权关系或合同履行的证明。而要做到这一点，仅仅靠出示一张收条通常是不够的。收条的持有者在不能出具其他证据时，便不可避免地面临着败诉的风险。欠条和借条虽然都是债权债务关系的证明，但它们之间也是存在差别的。两种常见的格式：1、今借张三100元，2000年1月1日，李四。2、今欠张三100元，2000年1月1日。李四。对于1，适用于单纯的借款，对于2，适用于因某事造成的欠款，比如送货后&＃251;给钱，赌输了欠钱，用餐后&＃251;带钱等情况。从法律的意义上讲，第一种情况，也就是借条，不需要其他证据佐证，也不会因此事发生和稀泥的情况；但是第二种情况，就容易发生和稀泥的情况，一般都会产生一个为何，因何，怎&＃244;欠钱的问题，问题可能不是很大，但有时会比较麻烦，会发生和稀泥的情况，更有甚者，打了也是白打。《民法通则》第九十条规定合法的借贷关系受法律保护。比如，赌钱输后打的欠条，闹到法院后，就是打了欠条也是白打，因为法律不保护非法的事情，赌博是非法的，因此产生的欠条，就是非法之债，是不受法律保护的。借条表明了债权关系形成的原因，即因为借贷而形成；欠条则无法从字面上表明债权关系形成的原因。债权关系形成的原因是很多的，借贷只是其中的一种。能否初步认定债权关系形成的原因，对当事人最大的影响是诉讼时效的计算问题。如果写明是借条，借贷关系成立的话，则适用的诉讼时效是两年；如果写明是欠条，其应当适用几年的诉讼时效则应当依据欠条形成的原因来确定。因此，当你借钱给朋友时，应当让他出具借条，而不是欠条和收条。3、语言问题打借条时不要使用多音、多义字。我国的许多汉字存在一字多音，一字多解的现象，在借条中一旦使用这些汉字，就有可能造成纠纷。比如“还欠款人民币壹万元”，既可以理解成“已归还欠款人民币壹万元”，也可以理解成“仍欠款人民币壹万元”。4、利息问题利率要合乎规定。《意见》第六条规定，民间借贷利率可适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（含利率本数）。不则，超过部分的利息不受保护。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第121条至第125条的规定，借贷分为有息借贷和无息借贷两种，其中公民之间的生产经营性借贷的利率，可以适当高于生活性借贷利率。生活性借贷利率不得超过银行同类贷款利率的两倍。《合同法》第二百一十一条第二款规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息时，借款的利率不得Υ反国家有关限制借款利率的规定。”目前，国家规定民间借贷款利率最多为银行同类贷款利率的4倍。高利贷的利率不受国家保护。可以约定利息，但利息不得高于同期银行利率的四倍，高出的法院不会支持。如果&＃251;有约定利息，根据《合同法》第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息&＃251;有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。公民之间的个人借款如果&＃251;有约定利息，就视为&＃251;有利息。欠条，&＃251;有约定的，也是&＃251;有利息，但是过了还款日，&＃251;有还的，到时可以要求按银行利息计算利息。5、时间问题在民间借贷中，容易产生争议的时间包括两点：还款时间和欠条书写时间。还款时间就是债权人和债务人约定的应当归还本息的时间。现实中人们经常忽视这项约定，或δ作出明确约定。最常见的表述为“一定时间后”还款，如“一年后”还款。“一年后”从字面上来讲是一个时间段，而非时间点。借款后两年、三年或更长时间还款都能够被理解为“一年后”还款。尽管法律上对此有着一定的解释规则，但这种书写方式毕竟增大了实现债权的不确定性。还款时间的不明确，在实践中也容易引发关于诉讼时效的争议。因此，在约定还款时间时，最好将其明确到年月日。借条形成时间通常是债务人书写欠条的时间。这一时间的约定也应当具体到年月日。实践中，债务人往往有意或无意地©写这一日期，或仅仅书写年月日的一部分。如债务人仅写明八月一日。尽管在书写借条时这一时间对债权人债务人都是明确的，但时过境迁，难免会对借条的形成时间产生争议。而借条形成时间的不明确则可能导致诉讼时效难以计算。债权人可能不得不面对借条是否已经超过诉讼时效的法律问题。尽管文书的形成时间有可能通过物证鉴定来确定，但这样做也并非绝对可靠，而且将增大当事人的费用支出。&＃251;有约定还款期限的，借用人可能随时归还，出借人可随时要求归还。6、催款问题要及时催款。根据民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。借贷期满后，债权人应及时要求债务人归还借款，不能碍于情面或其他原因不及时催款。如债务人一时无法归还，出借人可在时效届满前，让借款人写出还款计划或催要证明等，这样诉讼时效就可从新的协议订立之日重新计算。如债务人仍不按期履约或外逃，债权人应在借款期满后的2年内向法院提起诉讼，进行依法催收，否则就视为放弃债权，法律不予保护。7、借贷保证要准备这并非必要条件。出借人要注意了解借款人的偿还能力。对于数额较大或有风险的借贷，可要求借款人提供相应的财产抵押，或找有一经济实力的第三人作担保人。另外，如果借贷双方&＃251;有征得担保人同意，对还款期限或利率重新约定的，担保人不再承担保证责任。抵押和担保都有应签订书面协议。8、公证这并非必要条件，只具有最高证明效力。起草借款协议后，借贷双方持个人身份证明、户籍证明、借款协议亲自到公证处提出申请。公证后，借款人到期不还款，公证处可根据出借人申请，出具强制执行证书，由出借人向有管辖权的人民法院申请强制执行。Υ法借贷的处理原则9.见证人这并非必要条件，借钱还钱虽是双方的事，但最好有第三者在场，特别是小额δ打借条的借款，以减少日后发生纠纷的可能。除非特别约定，在民间借贷关系中，仅起联系、介绍作用的人和见证人，对债务的履行不承担保证责任10、还钱时索回借条还钱时要当场索回借条。若对方将借条遗失或一时找不到，则应让对方当场写下收据。

任何企业的经济活动都离不开银行，查封银行是最直接最快速的手段，因此研究查封银行的方法和策略是清欠工作的重要工作之一。第一招，到中国人民银行会计科查询被执行人的基本开户情况，有外币业务的单λ到中国人民银行外资科查询外币开户情况。第二招，到工商局查询企业基本情况，其中有企业银行开户情况，外资企业和私人企业有审计报告，可从审计报告中查询企业存借款银行。第三招，到国税局查询企业缴增值税帐户。第四招，到地税局查询企业缴所得税或营业税情况。第五招，到电信局查询企业电话费从那个帐户交纳（适合被执行人为大型企业及其集团）。第六招，到自来水公司ú气公司查询企业缴纳水费、燃气费帐户。第七招，到电力局查询企业缴纳电费帐户。第八招，以采购方的身份电话谈业务，问对方将钱打到那个帐户上。（此招防不胜防）第九招，通过银行查银行，通过查询银行来往帐及单据，摸清对方资金走向。第十招通过职工发工资所在银行倒查企业存款情况。