邢小芳

王某系某村村民。1991年10月，该村经过村干部和村民代表讨论决定将本集体拥有的9.45无人承包的亩劣等田承包给王某，并签订了农村土地承包合同，合同约定承包期限为10年。2002年元月一日，上述合同到期，王某与居委会续签了一份《田亩水面承包合同》，约定承包期限为10年（因该地块地势相对较低，王某承包期间征得村里同意改为鱼塘）。2008年因该市重点工程需要，王某承包9.45亩农田被征用，王某与村里因土地承包合同性质问题发生纠纷诉至法院。自1978年12月，安徽省凤阳县小岗村18户农民秘密签约，率先决定将集体耕地承包到户，拉开了我国农村改革的序幕。改革过程中国务院颁布了一些列的文件，直到2003年农村土地承包法的颁布与实施，农村土地承包才正式“有法可依”。根据《农村土地承包》的相关规定：根据现行法律规定我国农村耕地适用一户为单位，家庭联产承包方式2010年11月30日，律师对本案性质定性为农村土地承包合同纠纷，根据相关法律规定，当事，人签订的《农村土地承包合同》及续签的《田亩水面承包合同》性质上属于农村家庭联产承包合同，符合法律规定。以上诉人没有“土地承包经营权证”否认承包合同的家庭联产承包性质无法律依据。“未按照法定承包程序发包”实属法院主观臆断。“承包期限未满三十年为由”否认承包合同系家庭联产属性，依法无据。在发生农村土地承包合同纠纷时关于权利义务及程序方面可以根据以下相关法律维权；《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；（三）法律、行政法规规定的其他权利。第十七条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。第十八条土地承包应当遵循以下原则：（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；律师提醒广大的农民，在自己的合法权益受到侵害时，应当在第一时间向律师及相关部门咨询，及时了解有关权利和义务。在签订合同时要注意程序和内容上的合法性，并保留好合同原件，备在发生纠纷时，维权之用。

2005年3月，芜湖市鸠江区居民代女士，因孩子上学需要在市郊买了一套安置房，并于房主张先生签订房屋买卖协议一份：“约定房屋价款为55000元，张先生承诺在房屋能够办理房屋产权证时积极配合代女士办理过户手续”。代女士依约给付了房款，张先生也将房屋交付代女士实际使用。2011年4月，因芜湖市城市规划需要代女士的房子面临拆迁，张先生与拆迁部门签订拆迁安置协议并要求代女士将房屋交给拆迁部门，双方因此产生争议，张先生将代女士诉至法院主张房屋买卖协议无效要求归还房屋，代女士在诉讼中提起反诉要求张先生返还购房款并承担其损失。一审判决代女士将房屋归还张先生，张先生返还代女士购房款并赔偿装修以及其他经济损失共计95000万元，双方均未上诉。律师认为农村安置房是对被拆迁特定农民的正对性安置，具有人身性；二是安置房系被拆迁房屋演变而来，其土地性质系农民集体所有；三是同一集体经济组织的成员资格且购买者本身没有宅基地的情况下，才具有购买同一集体经济组织其他成员房屋的资格。故此，根据我国现行法律、法规的规定，城市居民不得购买农村集体土地上建造的房屋。本案系典型的城市居民购买农村集体土地上的安置房纠纷，代女士系城市居民，其与张先生签订的购买安置的房屋买卖协议因违反了法律、法规的规定而归于无效。对于无效协议的处理我国《合同法》第58条有明确规定：“对合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承当各自相应的损失。”