广州专职律师,中华全国律师协会会员。擅长房地产案件、婚姻继承纠纷案件、劳动工伤案件、借款合同纠纷案件、公司案件、执行案件。在多年的律师职业生涯中,为当事人提供了优质的法律服务,维护了当事人的合法权益。本律师团队摒弃“单打独斗”的做法,秉承“专业分工、团队合作”的信念,以“受人之托、忠人之事”为宗旨,力求为委托人提供最专业、优质的法律服务。
擅长:房产纠纷,合同纠纷,婚姻家庭,综合
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广州市番城农村信用合作社诉番禺庆盛渔业网具有限公司等撤销权纠纷案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2004)穗中法民三初字第406号原告广州市番城农村信用合作社。法定代表人陈芷霞,主任。被告番禺庆盛渔业网具有限公司。法定代表人黄枝树。被告群益渔业机械有限公司。原告广州市番城农村信用合作社诉被告番禺庆盛渔业网具有限公司、群益渔业机械有限公司撤销权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告广州市番城农村信用合作社诉称,在原告与被告庆盛公司借款纠纷案执行案中,因被告庆盛公司当时无财产可供执行,广州市中级人民法院于2002年11月以(2000)穗中法经执字第787号民事裁定书裁定中止执行。之后,原告发现被告庆盛公司有一批机器可供执行,遂于2003年10月8日向广州中院申请恢复执行,广州中院受理后依法查封了该批机器设备。案外人即本案被告群益公司提出执行异议,称该批机器设备不是被执行财产,并提供于2001年7月27日与被告庆盛公司签订的《协议书》,证明该批机器设备的所有权属于群益公司。另被告群益公司于2004年5月9日向广州中院提出确权之诉[(2004)穗中法民三初字第113号],要求确认其对该批网机设备享有所有权。原告认为两被告签订的《协议书》是以明显不合理的低价转让企业财产,是一种恶意逃避债务的行为,直接损害了原告的合法权益,导致该案无法继续执行。根据广州市农村信用合作社的整体调整,原番禺化龙农村信用社的债权由原告承受。综上,为保护原告合法权益,根据《合同法》的有关规定,特向法院提起诉讼,请求:判令撤销两被告于2001年7月27日签订的《协议书》(协议金额160万)。原告为支持其主张,在举证期限内向本院提供如下证据:证据1、《协议书》,证明两被告签订的转让协议是恶意转移财产,逃避债务的行为。证据2、《广州市番禺区人民法院通知书》,证明该批机器设备于2002年11月21日被番禺法院查封并驳回异议人群益渔业机械有限公司申请解封的请求。证据3、(2000)穗中法经执字第787号《民事裁定书》,证明该执行案因无财产可供执行,于2002年11月曾中止执行。证据4、原告于2003年10月8日出具的《恢复执行申请书》,证明原告向法院提出恢复执行的申请。证据5、(2003)穗中法执异字第138号《听证笔录》,证明原告在2004年1月14日下午听证时,才知道两被告签订了转让设备的《协议书》。证据6、庆盛公司于2000年6月9日向广州海关出具的《解除监管申请书》,证明该批机器设备属于海关监管,是不可以转让的。证据7、关于该批机器设备的照片6张,证明该批机器设备已被广州中院查封。被告庆盛公司、群益公司未进行答辩。原告提供的证据经本院审查,本院确认其真实性。另原告为证明本案争议机器设备的价值,委托广州衡鼎评估咨询有限公司对该批机器设备的成新率作出评估,评估基准日为2001年8月3日。该批设备原价值为3273000美元,原告根据该评估出的成新率对该批设备折价,价值总计1568672美元。经审理查明,番禺市化龙信用社诉被告庆盛公司借款合同纠纷一案,本院于2000年3月10日作出(1999)穗中法经初字第1013号判决,判决被告庆盛公司应向原告清偿600万元人民币本金及相应利息。该判决于2000年3月26日生效,番禺市化龙信用社于当年9月4日申请执行。后因被告庆盛公司当时无财产可供执行,本院于2002年11月以(2000)穗中法经执字第787号民事裁定书裁定中止执行。根据广州市农村信用合作社的整体调整,原番禺化龙农村信用社的债权由原告承受。原告发现被告庆盛公司有一批机器可供执行,遂于2003年10月8日向本院申请恢复执行,本院受理后依法查封了该批机器设备。案外人即本案被告群益公司提出执行异议[(2003)穗中法执异字第138号],称该批机器设备不是被执行财产,并提供于2001年7月27日与被告庆盛公司签订的《协议书》,证明该批机器设备的所有权属于群益公司。该《协议书》约定庆盛公司将附件内其公司网机设备转让给群益公司,价款为人民币160万元,协议经中国公证处公证或香港律师见证后生效。该协议后经广州市公证处公证。2004年1月14日,本院举行关于该执行异议的听证,被告群益公司在听证中称其根据被告庆盛公司的指定,于2001年8月27日已电汇20万美元给台湾庆盛企业股份有限公司,且该网机设备已经移交给群益公司。另查明,本案争议机器设备的价值,根据广州衡鼎评估咨询有限公司对该设备评估的成新率折价后,在2001年8月3日的价值总计1568672美元。本院认为,本案属于涉港撤销权纠纷,应参照涉外案件处理。被告庆盛公司的住所地在广东省广州市,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第二十三条关于因撤销权纠纷提起的诉讼,由被告住所地法院管辖的规定,本院对本案享有司法管辖权。因本案作为撤销权标的的合同的履行地在广州市,故在当事人未约定适用法律的情况下,根据最密切联系原则,应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。被告庆盛公司不履行法院生效判决文书,2001年7月27日,其对原告的该笔债务已进入强制执行阶段,庆盛公司和本案另一被告群益公司签订《协议书》以160万元人民币处分当时价值1568672美元(约相当于人民币1255万元)的机器设备,属于债务人以明显不合理的低价转让财产的情形,对原告的债权造成损害。原告在2004年1月14日本院举行执行异议听证会时知晓被告庆盛公司处分其财产,原告于2004年11月16日向本院提起诉讼主张行使撤销权,原告行使撤销权的时间在法律规定的1年之内。原告请求本院撤销庆盛公司和群益公司签订的《协议书》,符合法律规定,本院予以支持。两被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为其放弃答辩权利,本院依法作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、第一百二十六条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二十三条、第二十五条第一款、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,判决如下:撤销被告番禺庆盛渔业网具有限公司和被告群益渔业机械有限公司于2001年7月27日签订的《协议书》。本案诉讼费用100元由被告番禺庆盛渔业网具有限公司负担,该款原告已预付,本院不予退回,由被告番禺庆盛渔业网具有限公司迳付给原告。如不服本判决,原告广州市番城农村信用合作社和被告番禺庆盛渔业网具有限公司可在判决书送达之日起十五日内,被告群益渔业机械有限公司可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。
广州市南图房地产开发有限公司与王样平等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书上诉人(原审被告):广州市南图房地产开发有限公司(以下简称南图公司)。法定代表人:林植成,总经理。被上诉人(原审原告):王样平。被上诉人(原审原告):刘竹前。上诉人广州市南图房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第386号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院审理查明:王祥平、刘竹前与南图公司于2006年1月24日签订《商品房买卖合同》,订明王祥平、刘竹前向南图公司购买位于广州市海珠区新港中路489号广州毛纺厂厂区的佳信花园第C2幢25层2504号房,建筑面积共138.23平方米,其中套内建筑面积114.38平方米;该商品房屋属预售,按套出售,按套内建筑面积计算;该商品房总金额649957元;南图公司应当在2007年3月31日前,将作为本合同标的物的房屋交付王祥平、刘竹前使用;十八条产权登记:南图公司应当在商品房交付使用后720日内,向产权登记机关为王祥平、刘竹前办妥产权登记,并将以王祥平、刘竹前为产权人的房地产权证交付王祥平、刘竹前;十九条迟延办理产权登记的违约责任:南图公司违反第十八条的约定的,王祥平、刘竹前有权按照下列方式处理:王祥平、刘竹前不退房,南图公司自延迟之日起按每日已付房价款的万分之一向王祥平、刘竹前支付违约金,直至办妥以王祥平、刘竹前为产权人的房地产证为止,王祥平、刘竹前同意不再要求南图公司作任何赔偿;等。合同签订后,王祥平、刘竹前已向南图公司付清了合同约定的购房款649957元,并于2007年4月29日接收上址房屋。另外,王祥平、刘竹前还于2008年12月17日向南图公司缴交了涉案房屋的税费9944元。广州市国土资源和房屋管理局于2009年12月2日核发了产权人为王祥平、刘竹前的涉案房屋的《房地产权证》,该证记载:房屋地址为海珠区佳信二街1号2504房,建筑面积138.81平方米,其中套内建筑面积114.91平方米。王祥平、刘竹前起诉请求:1、南图公司立即将广州市新港中路佳信花园C2幢25层2504号房的《房地产权证》交付给王祥平、刘竹前;2、南图公司支付王祥平、刘竹前迟延办证违约金(从2009年4月19日起算至涉诉房产的房地产产权登记日止,以已付房款649957元为基数,按日万分之一计付,计至2009年12月2日违约金为15015元)。3、本案诉讼费由南图公司承担。原审法院认为:王祥平、刘竹前与南图公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应按照合同规定全面履行自己的义务。合同约定,南图公司应当在商品房交付使用后720日内,向产权登记机关为王祥平办妥产权登记,并将以王祥平、刘竹前为产权人的房地产权证交付王祥平、刘竹前;逾期南图公司自延迟之日起按每日已付房价款的万分之一向王祥平、刘竹前支付违约金,直至办妥以王祥平、刘竹前为产权人的房地产证为止。王祥平、刘竹前已于2007年4月29日收楼,房管部门直至2009年12月2日才核发涉案房屋的房地产证,南图公司已构成违约。王祥平、刘竹前要求南图公司支付迟延办理房产证的违约金及交付房产证,南图公司予以同意,原审法院对王祥平、刘竹前的诉请予以采纳。原审法案受理费应由南图公司负担。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,判决:一、南图公司在本判决生效之日起7日内,将海珠区佳信二街1号2504房的房地产权证交付给王样平、刘竹前;二、南图公司在本判决生效之日起十日内,支付迟延办理产权登记的违约金(违约金从2009年4月19日起至2009年12月2日止,以已付房款的649957元为基数,按每日万分之一计付,违约金总额以不超过王祥平、刘竹前主张的15015元为限)给王祥平、刘竹前。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费137元,由南图公司负担。上述受理费已经由王祥平、刘竹前预交,王祥平、刘竹前同意由南图公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给王祥平、刘竹前。上诉人广州市南图房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:上诉人已履行了合同约定的办证义务,无违约事实,不应支付违约金。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定,在合同约定“取得房屋权属证书”的情况下,如上诉人能证明已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,上诉人可不承担逾期办证的违约责任。因此,上诉人的协助办证义务仅限于向政府主管部门提交相关办理房屋权属证书的资料,而再无其他附随义务。况且,在既往的司法实践中,针对商品房买卖合同纠纷逾期办证案件都是以提交办证资料认定事实,并以提交办证资料的时间作为是否办证逾期及是否违约的依据(在广州市,无论在区级人民法院,还是在广州市中级人民法院,都有大量相关判例证明)。2、广州市中级人民法院于2009年2月19日通过新闻媒体公布的《商品房买卖纠纷案件审理指导意见》第八条,不但与广东高级人民法院的上述指导意见相悖,而且按法不溯及既往的原则,广州市中级人民法院的该指导意见不应适用于2009年2月19日前已签署商品房买卖合同的案件.3、根据《合同法》的相关规定,对合同的约定,应根据合同相关条款予以解释。合同附件4补充协议第1条第3款的约定有两方面的内容,它不仅仅是合同第十五条关于办证起算时间的除外约定,而且是对合同第十五条“产权登记”约定中“取得房屋权属证书”的进一步释义或变更,即“取得房屋权属证书”是指向产权登记机关报送办理权属登记资料以及办妥房地产证。因此,上诉人协助办证义务最多仅限于提交办证资料、办妥房地产证,且上诉人协助办证的起算时间应从被上诉人实际提交资料、签署有关书面文件、付清税费及付清面积增大房款之日起计算。综上所述,上述人认为一审事实认定错误,并错误适用法律,上诉人现予上诉,请贵院查明事实并依法支持上诉人请求。据此,上诉请求:1、撤销原审判决第二项,并改判驳回被上诉人该项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王祥平、刘竹前答辩称:同意一审判决,请求维持原判。二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为:上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。根据上述合同约定,上诉人应当在房屋交付使用后的720日内向产权登记机关为被上诉人办妥房产登记,并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付被上诉人。而上诉人至今尚未将案涉房屋的房产证交付给被上诉人,应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。上诉人认为其办证义务仅仅是将案涉房屋相关资料提交房管部门,明显与合同约定不符,本院不予采信。上诉人上诉理由不充分,本院不予支持。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审受理费174元,由上诉人广州市南图房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与黎炳森等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书上诉人(原审被告):广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司(以下简称绿庭雅苑房地产公司),地址:广州市番禺区桥南街陈涌村绿庭雅苑内。法定代表人:邓锐标,系该公司总经理。被上诉人(原审原告):黎炳森。被上诉人(原审原告):黎锦华。上述两被上诉人的共同委托代理人:黄汉生。原审被告:广州市番禺区大岗镇潭洲房地产开发公司(以下简称潭洲房地产公司),地址:广州市番禺区大岗镇豪岗花园“岗侨大厦”二楼201号,组织机构代码:19142142-1。法定代表人:曾建明。上诉人绿庭雅苑房地产公司因商品房预售合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院(2010)番法民三初字第396号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院审理查明:被告绿庭雅苑房地产公司与被告潭洲房地产公司合作建设出售位于广州市番禺区大岗镇繁荣路198号大岗绿庭雅苑商品房。原告黎炳森、黎锦华与被告潭洲房地产公司于2005年3月22日签订《商品房买卖合同》,原告黎炳森、黎锦华以银行按揭方式购买大岗绿庭雅苑第8座1梯201号商品房,总价款为186159元,合同生效后原告黎炳森、黎锦华已付清楼款,被告潭洲房地产公司亦按约将商品房交付原告黎炳森、黎锦华使用。后因潭洲房地产公司没有按《商品房买卖合同》的约定在交楼后730日内办理出具原告黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》引起纠纷。被告绿庭雅苑房地产公司与原告黎炳森、黎锦华于2007年10月26日经协商而签订了《调解协议书》,该协议书对原告黎炳森、黎锦华所购商品房的办证期限及违约责任重新进行了约定,原《商品房买卖合同》的第15条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”而《调解协议书》的第二项第2点约定为“于2008年10月30日止甲方承诺有关业主(到期未办理房地产权证的业主)全部出具商品房《房地产权证》,若逾期甲方将按乙方(一次性付款或银行按揭付款方式购房的业主)已付房款的3%一次性支付违约金,并于2008年11月10日支付。”第3点为“于2009年4月30日止若未能出具该商品房《房地产权证》给乙方的,逾期甲方将按乙方(一次性付款或银行按揭付款方式购房的业主)已付房款的5%一次性支付违约金,并于2009年5月10日支付。”第4点为“于2009年4月30日后若未能出具该商品房《房地产权证》给乙方的,逾期甲方按月向乙方支付已付房款1%的违约金,并以月结方式支付”。第三条约定“甲方承诺2008年5月30日止完善该小区内用电配置设施,逾期甲方向使用临时用电的住户一次性支付每户3000元。”《调解协议书》约定承担责任方为被告绿庭雅苑房地产公司,被告潭洲房地产公司没有在该《调解协议书》上签章。案经庭审质证,双方当事人对案件事实没有争议。被告绿庭雅苑房地产公司承认逾期办理原告黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》的责任与被告潭洲房地产公司无关,其自愿承担逾期办证的全部责任。原告黎炳森、黎锦华亦表示《调解协议书》是与被告绿庭雅苑房地产公司签订的,由其承担本案全部责任没有意见,放弃追讨被告潭洲房地产公司的责任。原告黎炳森、黎锦华主张由被告绿庭雅苑房地产公司承担的违约金数额为:2008年10月30日止逾期违约金为186159元的3%即5584.77元;2009年4月30日止逾期违约金为186159元的5%即9307.95元;2009年5月1日至2009年11月3日止逾期违约金为186159元的每月1%即6个月又3天共11355.70元,以上违约金合共26248.42元。原告黎炳森、黎锦华于2009年11月12日才收到被告方所购商品房的《房地产权证》。原告黎炳森、黎锦华在本案中主张被告方承担的违约责任期间是计算《房地产权证》登记时间即2009年11月3日止,原告方现主张违约金额为26062.26元及临时用电赔偿3000元。以上事实,有原告黎炳森、黎锦华提供的证据:企业注册基本资料复印件两份、《商品房买卖合同》一份、收据和发票五张、《调解协议书》一份、《房地产权证》两本等;被告绿庭雅苑房地产公司提供的证据有:《粤房地权证》复印件两份、《广州市(番禺区)房地产权属证明书》一份及原审法院庭审笔录等证实。原审法院认为:黎炳森、黎锦华向潭洲房地产公司购商品房并签订《商品房买卖合同》,双方应按合同的约定履行义务。潭洲房地产公司没有按合同约定期限办理出具黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》,构成违约。发生纠纷后,被告绿庭雅苑房地产公司与黎炳森、黎锦华方自愿协商达成协议,并签订了《调解协议书》,该协议书对黎炳森、黎锦华方所购商品房的《房地产权证》办理期限及违约责任进行重新约定,但绿庭雅苑房地产公司又没有按《调解协议书》的约定履行。《调解协议书》是在潭洲房地产公司违约后双方自愿重新签订的,约定的内容没有违反法律规定,合法有效,对签订的双方均有约束力,被告绿庭雅苑房地产公司应按《调解协议书》的约定承担违约责任。对于其抗辩认为《调解协议书》约定的违约金计算过高,要求按银行同期同类贷款利率计算,及违约金应计算至2009年7月21日止,没有理由,该院不予支持。另对于《调解协议书》第三项的明确约定,应由被告绿庭雅苑房地产公司承担举证责任,证明其在2008年5月30日止已完善绿庭雅苑小区内全部住户使用正常供电,但被告绿庭雅苑房地产公司不能提供证据证明其对该项的抗辩,因此,应承担举证不能的责任。黎炳森、黎锦华要求按《调解协议书》的约定及本案计算至2009年11月3日止的逾期办证违约金26062.26元及使用临时用电赔偿3000元的请求,合法有据,该院予以支持。对于被告绿庭雅苑房地产公司自愿承担本案全部责任,黎炳森、黎锦华亦表示同意及放弃要求被告潭洲房地产公司承担责任,是当事人自行处分民事权利的行为,没有违反法律规定,该院予以准许。被告潭洲房地产公司经该院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一)项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决生效后三日内向原告黎炳森、黎锦华支付逾期办理出具《房地产权证》的违约金26062.26元;二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决生效后三日内向原告黎炳森、黎锦华支付使用临时用电赔偿3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费263元,由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:上诉人在一审答辩中主张《调解协议书》中约定的违约金过高,请求法院调整违约金,以银行同期同类贷款利率为宜,是有法律依据的。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高,请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人使用,被上诉人购房的目的是居住,预期利益得以实现,且房价不断攀升,根本没有损失可言。以本案每年12%的违约金计算,被上诉人不到十年就将购房款取回,同时得到七十年的房屋使用权。上诉人的过错程度低,应与不能交付使用的情形区别对待。据此,上诉请求:撤销原审判决,根据本案实际调整违约金;本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人黎炳森、黎锦华共同答辩称:同意一审判决,请求维持原判。原审被告广州市番禺区大岗镇潭洲房地产开发公司没有到庭应诉答辩。二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为:被上诉人与原审被告潭洲房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及上诉人与被上诉人所签订的《调解协议书》均是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,该两合同均合法有效,双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原审被告潭洲房地产公司没有按照《商品房买卖合同》的约定期限为被上诉人办理案涉房屋的房产证,已经构成违约,本应当按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。而上诉人与被上诉人所签订的《调解协议书》对于办证期限和逾期办证的违约责任已经重新作出了约定,上诉人亦在一审期间表示由其全部承担逾期办证的违约责任,被上诉人亦表示对上诉人承担责任没有意见和放弃追讨潭洲房地产公司的逾期办证责任,原审法院根据上述《调解协议书》的约定,判令上诉人承担逾期办证的违约责任,并无不当,本院予以维持。关于上诉人上诉要求调整违约金的问题。本院认为,上诉人并无举证充分证实《调解协议书》约定的违约金过分高于被上诉人的损失,上诉人上诉请求调整违约金的依据不充分,本院不予支持。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审受理费523元,由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:买卖双方共同向房地产二手房交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:1、二手房买卖双方建立信息沟通渠道,二手房买方了解房屋整体现状及产权状况,要求二手房卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如二手房卖方提供的房屋合法,可以上市交易,二手房买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产二手房交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市二手房交易。4、立契。房地产二手房交易管理部门根据二手房交易房屋的产权状况和购买对象,按二手房交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,二手房交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了二手房交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据二手房交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产二手房交易管理部门办理完产权变更登记后,二手房交易材料移送到发证部门,二手房买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与二手房卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核二手房买方的资信,对双方欲二手房交易的房屋进行评估,以确定二手房买方的贷款额度,然后批准二手房买方的贷款,待双方完成产权登记变更,二手房买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。8、二手房买方领取房屋所有权证、付清所有房款,二手房卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕二手房过户所需证件有哪些?二手房房屋所有权证书;二手房买卖合同。若非住宅转移,还需提交二手房土地使用权证书。二手房过户办事程序流程是怎样的?收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证。关于二手房过户手续:签订房屋买卖合同后,应到市房产交易中心办理私房转移登记,办事程序为:(一)二手房过户需提交的资料①二手房房屋所有权证书;②二手房买卖合同;③二手房双方当事人身份证原件及复印件;④二手房房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。注:1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;2、若非住宅转移,还需提交二手房土地使用权证书;3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;4、二手房房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。(二)二手房过户办事程序流程示意图:收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证二手房产交易需留神(1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。(5.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠北京程远房地产经纪有限公司成立于2005,公司的主要经营项目除了在北京城八区二手房代办过户外,还有房屋租赁业务,公司在四惠、四惠东地区、朝青板块,cbd周边拥有大量房源,欢迎大家免费咨询。
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款”的特别约定如何处理?《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约,在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下,该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力,认购人以合同条款不公平,可以再协商,其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的,不应支持。二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理?合同系当事人共同协商的结果,法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌,故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持:出卖人拒绝签约已构成违约,在适用《司法解释》第四条的基础上,还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失,该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围,区别下列不同情形处理:住宅在30%以内,商业用房在10%以内。买受人拒绝签约构成违约,作对等处理。三、商品房被出卖人抵押后,买受人诉请确权或者办证的,应如何处理?起诉确权的,由于房屋不存在权属争议,应驳回诉讼请求。起诉办证的,买受人在履行下列注意义务后即不构成够错。(1)审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内;(2)将购房款汇入合同指定的监控账号;(3)无论是抵押后在预售,或者是预售后再抵押,只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售,其行使抵押权不得对抗买受人。伪造《预售许可证》出售房屋的,应承担双倍赔偿责任。四、《商品房买卖合同》订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人的,应如何适用《司法解释》第八条?买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的,原则上予以支持,根据案件的具体情况确需酌情降低的,不宜低于已付购房款的50%。五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的,应如何把握违约金标准是否过高?约定违约金标准为万分之五以内,(含万分之五)的,均认定属于合理范围,不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一致的,超过万分之五的可调整为万分之五,同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的,应注意保持违约责任标准适用上的统一性。六、交楼标准如何确定?必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其它标准的从其约定。合同附件约定装修标准的,出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。七、面积差异的房款结算应如何处理?1.面积差异在0.6%以内的,含本数,具体以约定为准。互不作任何补偿。面积差异误差比绝对值超出0.6%在3%含本数以内的,按合同约定的价格据实结算,不扣除0.6%面积差异在3%以上,A.有权退房,B.不退房的,3%以内。。。3%以上。。。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理?买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的,无论起诉时是否具备办证条件,均判令出卖人三个月办证。关于逾期办证违约金的处理,可以分两段判决,至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付。自判决生效之日起至取得办证递件回执(指‘协助办证的’)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。违约金的截止日期以合同约定为准,协助办证的为取得递件回执,办妥的为房管部门出证,取得产权证的则为交付买受人。产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人。九、根据七部委意见,预售商品房未办证之前不得再行转让,但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷,应如何处理?七部委的意见并非法律、行政法规,不能作为认定合同无效的依据,故合同应为有效。办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证,以实际无法履行为由驳回诉讼请求,待具备办证条件后再起诉办理。十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼,原告的诉讼主体资格应如何处理?有关业主共同权益的诉讼,业委会、全体业主或业主均是适格的原告,该生效裁判对全体业主具有约束力,其诉讼利益归属全体业主,后续业主重复起诉的,以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉。上述诉讼涉及赔偿的,业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的,则裁定驳回起诉。以业委会名义起诉的,仍需要业主大会授权。十一、逾期办证,交楼交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用?约定一次性定额违约金的,自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付。诉讼时效超过以后,买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函,出卖人收到信函并回复要求解决纠纷,买受人后以协商未果为由起诉的,不宜适用诉讼时效。买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等,相关部门回复明确责任在出卖人的,不宜适用诉讼时效。
全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下,当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时,要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,借款合同无效的,抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,人民法院应予支持。6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷,一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院应予支持。7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的,人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的,人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应予支持。8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效,担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清偿责任。10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后,因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的,人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效,但不得对抗第三人。11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何时和何种原因,亦不论何人过失,均由买受人负全部责任,并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方加重对方责任为由,认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押财产。12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由,要求银行承担赔偿责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。如果买受人在出租抵押房产时,未书面告知承租人该财产已抵押的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的,因实现抵押权造成承租人的损失,由承租人自行承担。15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的,对于原买受人所欠担保权人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原买受人承担赔偿责任。
不是的。按本人前12个月的平均工资计算。
你好,广东的话是赔偿18个月本人工资、停工留薪期工资(一般6个月)、医疗费、护理费、伙食补助费、交通费等。
公司应当依法给与你赔偿金和补偿金。
签多久合同与年龄无关。但签订两次固定期限劳动合同之后,再签就得签无固定期限劳动合同。
为了保险起见,建议先去房管局问清楚。
你好,这要看当时小区规划或购房合同的约定。
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