徐政

案例介绍：余先生早年夫妻离异，唯一的儿子余霆跟着他生活。2002年余霆结婚组建自己的家庭，并于婚后在上海市普陀区购买住房一套，并搬出去居住。2007年老余退休在自己的松江的老房子休养，平时儿子儿媳会来探望一下。老余的邻居钱女士经常会照顾老余的饮食起居，两人感情比较好。2011年老余被诊断为肠癌晚期，于是老余就当着钱女士及邻居的面说将自己的房子赠与钱女士，他的存折中有70万元，钱女士也有一半的继承权。不到半年老余去世，其儿子在继承遗产的过程中和钱女士及其女儿发生争执，故余霆将钱女士告上法庭。案例结果：松江法院就此案件做出一审判决：1、被继承人名下坐落于松江区的房屋产权归原告余霆所有，被告不享有房产的所有权；2、原告余霆继承被继承人遗产中存款35万元，被告继承被继承人遗产中存款35万元；案例评析：本案争议的焦点是，老余既有口头的赠与，又有口头遗嘱，哪一个是有效的呢？一、根据《合同法》规定，房产属于不动产，在办理赠与时必须办理登记手续，进行过户;否则，属于无效赠与。但根据最高人民法院的规定，赠与房屋未办理过户手续的，赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房产的，可以认定赠与有效，但应补办过户手续。本案被告虽然有老余的口头赠与，一方面房产没有办理登记手续，进行过户，不符合合同法的规定，同时老余没有将房产证交予被告，被告也没有入住该房屋，也不符合最高人民法院解释的规定，因此即使有证人在场，该房产的赠与依然属于无效赠与。二、对于老余的存款，因为被继承人生前有口头遗嘱，并且遗嘱人立遗嘱时属于完全民事行为能力人，意思表示真实，所以该口头遗嘱合法有效，被告可以按遗嘱继承被继承人遗产中的存款。

案件情况：余某的母亲在他很小的时候就抛弃他们父子，离家出走并且一直没有音讯。余某一直住的房子是父亲退休后，单位分给的小型公寓，后来单位要对该房产所在地块进行拆迁改造，单位就与余某的父亲签订了《住房改造赔偿协议》，约定拆迁改造后为他在原地块置换新房。协议签订2年多后，就在原址建造了大批置换新房。但是，余某的父亲还没来得及为建成的新房办理产权登记，就于2012年3月去世了，余某还有一个姐姐，但是从小就给别人领养，余某的父亲曾留遗嘱明确上述置换新房由其继承，但是余某听朋友说没有房产证的房屋是不能继承的。余某对此说法非常诧异和担心，因为自己没有多少收入来源，如果不能继承这套房子，他根本没有能力再买新房，为此焦急的立即向律师咨询相关规定。案件分析：1、根据余某的情况，从《物权法》上分析不动产所有权的取得依据的是登记。因新置换房产的所有权并未过户到余某父亲名下，所以他还没有取得该套房屋的所有权，余某就不能将其作为遗产予以继承。但是，根据我国《继承法》第三条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。由此可见，债权作为遗产进行分配是受到法律的认可和保护的。根据上述法条的规定，本案拆迁协议中约定的履行标的为单位将新建造的房产置换给权利人，该债权为财产性权利，可以作为遗产继承。2、根据相关法律法规的规定没有房产证的房屋不能办理过户手续。只有购房合同不能直接办理继承或者赠与手续，但可以签订赠与合同或者留有遗嘱，该两份文书待房产证取得后方有效。余某只有等到拿到上述新置房屋产权证后，凭父亲取得该房屋的相关手续，先到房屋所在地公证处办理房屋继承权公证，然后凭公证书到当时房屋登记机构办理房屋登记手续。3、办理继承公证需要提供的材料:(1)填写申办公证申请表;(2)提供被继承人的死亡证明(如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明等)、身份证、回乡证;(3)提供被继承人遗留的财产证明。如房地产证、存款凭证、股票等。如果遗产在香港的,须提供香港遗产税署出具的遗产清单;(4)继承人的身份证、户口簿、结婚证;(5)提供申办继续权的亲属关系证明表(可从网站下载,由继承人所在单位人事部门,或居委会和街道办事处,或村委和镇盖章并加审查意见);(6)继承人放弃继承权的,应由声明人亲自到居住地公证处办理弃权声明书公证;(7)继承人因特殊情况不能亲自到居住地公证处办理的,须提供经公证的委托书,委托其他继承人办理;(8)遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱。综上所述，没有取得产权证的房屋原则上是不能交易转让，不能直接作为遗产继承办理过户手续的，但上述案例中的无产权房的取得合法，建筑物的审批获得程序合法，因此可以作为一项合法的财产性权利由继承人继承。所以余某在办理完相关手续后，依然可以获得上述房产。法律法规链接：《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的某木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。

案件情况：余某的母亲在他很小的时候就抛弃他们父子，离家出走并且一直没有音讯。余某一直住的房子是父亲退休后，单位分给的小型公寓，后来单位要对该房产所在地块进行拆迁改造，单位就与余某的父亲签订了《住房改造赔偿协议》，约定拆迁改造后为他在原地块置换新房。协议签订2年多后，就在原址建造了大批置换新房。但是，余某的父亲还没来得及为建成的新房办理产权登记，就于2012年3月去世了，余某还有一个姐姐，但是从小就给别人领养，余某的父亲曾留遗嘱明确上述置换新房由其继承，但是余某听朋友说没有房产证的房屋是不能继承的。余某对此说法非常诧异和担心，因为自己没有多少收入来源，如果不能继承这套房子，他根本没有能力再买新房，为此焦急的立即向律师咨询相关规定。案件分析：1、根据余某的情况，从《物权法》上分析不动产所有权的取得依据的是登记。因新置换房产的所有权并未过户到余某父亲名下，所以他还没有取得该套房屋的所有权，余某就不能将其作为遗产予以继承。但是，根据我国《继承法》第三条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。由此可见，债权作为遗产进行分配是受到法律的认可和保护的。根据上述法条的规定，本案拆迁协议中约定的履行标的为单位将新建造的房产置换给权利人，该债权为财产性权利，可以作为遗产继承。2、根据相关法律法规的规定没有房产证的房屋不能办理过户手续。只有购房合同不能直接办理继承或者赠与手续，但可以签订赠与合同或者留有遗嘱，该两份文书待房产证取得后方有效。余某只有等到拿到上述新置房屋产权证后，凭父亲取得该房屋的相关手续，先到房屋所在地公证处办理房屋继承权公证，然后凭公证书到当时房屋登记机构办理房屋登记手续。3、办理继承公证需要提供的材料:(1)填写申办公证申请表;(2)提供被继承人的死亡证明(如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明等)、身份证、回乡证;(3)提供被继承人遗留的财产证明。如房地产证、存款凭证、股票等。如果遗产在香港的,须提供香港遗产税署出具的遗产清单;(4)继承人的身份证、户口簿、结婚证;(5)提供申办继续权的亲属关系证明表(可从网站下载,由继承人所在单位人事部门,或居委会和街道办事处,或村委和镇盖章并加审查意见);(6)继承人放弃继承权的,应由声明人亲自到居住地公证处办理弃权声明书公证;(7)继承人因特殊情况不能亲自到居住地公证处办理的,须提供经公证的委托书,委托其他继承人办理;(8)遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱。综上所述，没有取得产权证的房屋原则上是不能交易转让，不能直接作为遗产继承办理过户手续的，但上述案例中的无产权房的取得合法，建筑物的审批获得程序合法，因此可以作为一项合法的财产性权利由继承人继承。所以余某在办理完相关手续后，依然可以获得上述房产。法律法规链接：《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的某木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。

如何看待夫妻欠条的效力根据我国法律的规定，夫妻可以对共同财产进行约定。夫妻约定财产制，是指夫妻通过书面协议的方式，对婚前、婚后财产的权利进行约定的法律制度。这里指的财产权利，包括对财产的占有、使用、管理、收益、处分，以及将来婚姻关系终止时财产的归属等等。我国新婚姻法第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。只要夫妻借条涉及的夫妻财产约定的主体、时间、范围、方式都符合法律规定，那么在真实意思表示之下约定的夫妻财产行为有效。夫妻约定财产是一种民事法律行为，具体地说，属于合同行为，该约定发生法律效力仍然必须符合合同成立、生效必须要件,具体包括(1)约定必须是当事人双方真实的意思表示;(2)约定内容必须符合法律和行政法规规定;(3)约定应当遵守社会公德，不扰乱社会经济秩序，不损害社会公共利益，不规避法律、法规，如不得逃避对外债务，逃避抚养子女、赡养老人的义务等;(4)附条件的约定，在条件成就时生效。不得恶意促使条件成就或恶意阻止条件成就。附期限的约定，应在期限届至时生效，期限届满后失效;(5)婚前订立的约定应在婚姻缔结时才生效，虽订立约定，但未缔结婚姻或婚姻被宣布无效和撤销的，当事人的夫妻身份都没得到法律的认可，该约定无效。和其他合同一样，有效的夫妻财产约定对当事人有法律效力，无效的夫妻财产约定从订立起就无效。而本案中，欠条属于夫妻双方之间签订的一份借款协议。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十六条规定：“夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。”李某给他干妈购买首饰的行为就属于“用于其他个人事务”的行为，因此签订的欠条属于对夫妻共同财产的处分，仍然具有法律效力。

父母为儿子全资购买婚房且登记儿子名下，离婚女方可否分割？马某和王某结婚后，马某的父母出全资为其购买房屋一套，产权登记在马某的名下，后马某和王某离婚，请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据《婚姻法》司法解释三，该房屋可视为马某父母对马某个人的赠与，应该认定为马某的个人财产，不参与分割。此种情形适用于马某父母在马某婚前出全资为其购买房屋，产权登记在马某名下，离婚时的分割原则。如果，马某父母购买的房子登记在马某及其妻子王某名下，那么可以认定为马某父母对其夫妻的赠与。早在这种情形下，马某的妻子在离婚时可以要求分割该房屋。

父母首付买房，夫妻婚后还贷，离婚房屋如何分割？小王的父母在小王结婚前出首付为其购买房屋一套，并在银行办理了贷款，产权登记在小王名下，后小王与刘小姐结婚，婚后两人共同还贷。之后由于感情不和，双方离婚。请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据《婚姻法》司法解释三，先由双方进行协商，协商不成，则该房屋产权归李某所有，小王父母婚前出的首付以及尚未归还的贷款部分视为小王的个人债务。小王和刘小姐婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分，由小王对刘小姐进行补偿。此种情形适用于小王婚前自己出首付购买房屋并办理贷款，婚后与刘小姐共同还贷，离婚时的分割原则。