魏峰林

某钢结构建筑工程有限公司诉某建工集团有限责任公司承揽合同纠纷案杭州市西湖区人民法院民事判决书(2013)杭西商初字第231号原告：某钢结构建筑工程有限公司。法定代表人：某某。委托代理人：魏峰林。被告：某建工集团有限责任公司。法定代表人：某某。委托代理人：章某。原告某钢结构建筑工程有限公司（以下简称原告）为与被告某建工集团有限责任公司（以下简称被告）承揽合同纠纷一案，于2013年1月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈曦独任审理，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏峰林，被告的委托代理人章某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年7月14日，定作方被告与承揽方原告签订《加工定作合同》，约定由原告承建“普思信（杭州）机械部件有限公司新建工程”的屋面外板制造安装项目，合同总价480000元。原告于2010年10月16日完工并得到被告确认。但被告仅支付420000元，对余款60000元拒绝支付。故诉诸法院，请求判令：1、被告支付工程款60000元；2、被告支付利息损失7200元（从2010年10月22日暂计至2012年12月6日，此后至判决生效之日止的利息损失按银行同期贷款年利率5.56％另计）；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、原告施工的屋面外板制造安装质量不符施工要求，加之2010年8月左右，被告土建施工方承建的女儿墙被大风刮倒后压在了案涉屋面外板上，为此被告于2010年9月另行采购了部分屋面外板，其中价值47500元的屋面外板由原告重新安装在案涉工程上。二、鉴于上述情况，被告与原告口头协商新购材料款分摊承担，一致同意本案合同价由480000元变更为按450000元结算。故被告仅欠原告30000元，如果原告不起诉，被告愿意承担该款。但原告无权要求赔偿利息损失，因双方协商同意待建设方向被告支付工程款后再由被告向原告支付本案工程余款。基于原告起诉被告，被告认为新购材料款47500元均应由原告承担，且原告还应承担其拖延工期的违约责任，为此，双方之间就工程款应重新结算，但实际并未结算。综上，请求判决驳回除支付工程款12500元之外的其余诉讼请求。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、《加工定作合同》一份，证明被告与原告约定的工程款为480000元。2、完工确认单、工程质量保修书、联系函各一份，证明原告于2010年10月16日完工，嗣后向被告发函要求支付余款。3、上海增值税普通发票四份、建筑业统一发票一份、付款凭证，证明原告向被告开具了480000元的发票，被告支付了工程款420000元。为证明被告重新采购了价值47500元的钢板用于本案工程，被告提交浙江增值税普通发票及付款委托书各一份。当事人质证及本院认证意见如下：一、被告对原告提交的证据1、3及证据2中的完工确认单、工程质量保修书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二、被告对原告提交的证据2中联系函表示没有收悉。本院审查后认为，联系函不能证明原告向被告发过该函，被告上述质证异议，理由成立。三、原告认为被告当庭提交证据，已过举证期限，且证据系复印件，与本案缺乏关联性。本院审查后认为，原告的质证异议，理由成立，即便该证据没有超过举证期限且有原件，也无法反映待证事实，本院对该证据不予确认。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年7月14日，定作方与承揽方签订《加工定作合同》，约定：一、品名或项目、规格型号、数量、单价、金额、交货期限：1、主厂房屋面外板系统3560平方米（厚度0.6毫米、颜色镀铝锌原色、产地宝钢或联合钢铁），总金额350000元（原色板镀铝锌每平方米150克；含225平方米屋面采光板及附件）；2、保温棉加铝箔3300平方米（厚度75毫米、颜色黄色、产地上海欧文斯科宁、16公斤），总金额50000元；3、屋面外板及附件安装，80000元（含保温棉及开口的安装）。以上款项合计480000元。二、质量要求、技术标准：彩板符合GB／T12755-95、GB5025-2001，收边符合泰能标准，原材料参照生产厂的供货标准。三、承揽方按定作方提供的图纸生产。四、验收期限为定作方收货后的三个工作日，如有质量异议，定作方应在发现后的48小时内以书面形式通知承揽方，承揽方应在收到质量异议报告后的48小时写出书面处理意见给定作方。六、合同签订后3个工作日内预付总价的50％作为预付款，计200000元，合同生效。在安装结束后五个工作日内支付给承揽方全部余款。十一、违约责任为合同金额的20％。十三、定作方指定钱某为本合同全权代理人。该合同定作方落款处盖的系“被告普思信（杭州）机械部件有限公司新建工程项目经理部”印章。2010年10月16日，原告向被告出具完工确认单，钱某在该确认单上注明“屋面板已完工，十个风口已完工，各种注水收边缺东西向墙面与天沟之间的注水收边，应尽快完工，使整个屋面系统形成整体，保证不漏水，向业主作出书面形式的承诺。另外业主增加3个￠300圆孔洞，请施工单位尽快按业主要求做好，费用请施工方跟业主商定费用，我方扣除代扣管理费和税金后给予施工方”。2010年7月22日及同年10月27日，原告分别向被告开具增值税普通发票各二张，四张发票的金额均为100000元。2011年1月7日，原告向被告开具80000元安装费的建筑业统一发票。被告分别于2010年7月27日、2011年1月30日、2011年11月18日、2012年1月20日向原告支付了工程款200000元、50000元、100000元、70000元。本院认为：被告与原告签订的《加工定作合同》主体适格，系双方真实意思表示，内容合法，应当认定有效。案涉工程已完工，被告应按约支付工程款。被告辩称合同价已变更为450000元的抗辩，缺乏证据佐证，本院不予采信。被告辩称其额外采购屋面外板所花费的47500元应由原告承担，对此，本院认为该所述事实缺乏证据佐证，即便属实，也系被告承建的女儿墙被风刮倒导致，该另行支出的费用也应由被告自行承担。被告辩称的质量问题亦缺乏证据佐证，也超过了质量异议期，故上述抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告支付工程余款60000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告虽在完工确认单上注明注水收边未完工，并称已另行让他人代为完成上述工作，但其并未就此举证让他人完工的证据，且合同内容不能反映合同价款包含了收边工作，被告的抗辩理由中也未因此要求减少价款，故案涉工程的完工日期可以确定为2010年10月16日。合同约定违约责任为合同金额的20％，但并未明确适用何种违约情况，现原告要求按照贷款年利率5.56％赔偿利息损失，未损害被告的利益，其主张自2010年10月22日起算利息损失，亦符合合同约定，对原告就利息损失的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百六十三条之规定，判决如下：某建工集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付某钢结构建筑工程有限公司工程款60000元及利息损失7200元（利息损失暂计至2012年12月6日，此后至本判决生效之日的利息损失按年利率5.56％另计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取740元，由某建工集团有限责任公司负担，于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。审判员陈曦二〇一三年四月二日书记员陈容容

原告某鼓风机厂有限公司诉被告某环保科技(上海)有限公司案上海市浦东新区人民法院民事判决书(2013)浦民二(商)初字第2831号原告某鼓风机厂有限公司。法定代表人某某。委托代理人魏峰林，上海金经律师事务所律师。被告某环保科技(上海)有限公司。法定代表人某某。原告某鼓风机厂有限公司诉被告某环保科技(上海)有限公司一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陆茵独任审判，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏峰林到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告某鼓风机厂有限公司诉称，原、被告于2008年8月和2009年6月签订两份《风机购销合同》约定，原告向被告提供两套烟气脱硫fora风机工程，合同总价分别为人民币3,300,000元和3,200,000元。后原告于2008年12月和2009年10月向被告交付了全部工程设备，并提供了安装技术服务，被告随后对上述脱硫工程进行了初步验收。按照合同约定，被告至迟分别应当于2010年2月和2010年12月支付全部货款。截止2013年8月，两份合同项下被告分别拖欠货款330,000元和710,000元，累计欠款共计1,040,000元。原告曾多次催收，被告一直以资金周转为由拖延支付，直至完全不予理睬。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告货款1,040,000元，并支付相应逾期利息损失(以330,000元为基数，自2010年2月28日至判决生效日止，以390,000元为基数自2009年12月6日至判决生效日止，以320,000元为基数自2010年12月7日至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；2、诉讼费由被告承担。被告某环保科技(上海)有限公司未答辩。为证实其诉讼主张，原告向本院提交了风机买卖合同两份、送货单十张、增值税发票两张、现场服务处理单两份、银行付款凭证八张、货款催讨律师函一份。鉴于被告未到庭，本院对上述证据进行了核对。经审核，上述证据之间能够相互印证，本院对其真实性予以确认。根据上述证据，结合原告当庭陈述，本院确认如下事实：2008年8月，原、被告双方签订第一份《风机购销合同》约定，由原告向被告提供价值3,300,000元的烟气脱硫fora风机设备，原告负责将设备运至被告指定的吉林省长春市环城东路大唐长春第二热电厂施工现场，并负责安装调试，交货日期为同年11月27日。货款分四笔支付，即合同生效后，被告支付合同总额的30%作为预付款；原告按期生产完成设备后，被告支付合同总额的40%作为提货款；原告将设备运抵被告处，被告开箱检验无误后一个月内支付合同总额的20%；脱硫装置初步验收后一年或卖方交货后十八个月期满(两者以先到为准)，被告在15天内签发最终验收证书，并在一个月内支付10%合同余款。同年12月5至13日，原告向被告交付了合同项下的货物。12月17日，双方对风机工程项目进行了设备清点和技术交底。2008年8月至2009年2月，被告先后向原告支付了前三笔货款共计2,970,000元，后未再支付第四笔货款330,000元。2009年6月，原、被告双方签订第二份《风机购销合同》约定，由原告向被告提供价值3,200,000元的烟气脱硫fora风机设备，交货日期为同年10月12日。安装地点、付款方式、初步验收、最终验收等内容与第一份《风机购销合同》基本相同。2009年10月27日至29日，原告向被告交付了合同项下的货物。同年11月7日，双方确认风机工程项目完成设备清点和安装交底。2009年6月至11月，被告按约于向原告支付第一、二笔货款共计2,240,000元。2010年3至5月，被告向原告支付284,750元，后未再支付剩余的第三笔货款355,250元和第四笔货款320,000元。本院认为，被告经本院传票传唤拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩的权利，对此可能产生的不利法律后果，应由其自行承担。原告提供的买卖合同、送货单、增值税发票、现场服务处理单证明原、被告之间依法达成了买卖合同关系及原告已向被告履行了合同项下交货义务的事实。被告拒付货款构成违约，原告要求被告支付相应货款及逾期付款利息损失的主张于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款利息损失时间计算问题，本院认为，双方签署的现场服务处理单是双方对合同设备的清点验收和安装交底，不宜将其认定对合同脱硫工程运转情况的初步验收，故本案第四笔货款支付的时间节点应以原告实际交货之日起满十九个月为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告某环保科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某鼓风机厂有限公司货款1,005,250元；二、被告某环保科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某鼓风机厂有限公司逾期利息损失(以330,000元为基数，自2010年7月12日至判决生效日止，以355,250元为基数自2009年12月6日至判决生效日止，以320,000元为基数自2011年5月28日至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,160元，减半收取计7,080元，财产保全费5,000元，共计12,080元，由原告某鼓风机厂有限公司负担680元，由被告某环保科技(上海)有限公司负担11,400元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员陆茵二〇一三年十一月十三日书记员王倩

某新能源科技有限公司诉某股份有限公司买卖合同纠纷案安徽省马鞍山市雨山区人民法院民事判决书(2015)雨示民二初字第00003号原告：某新能源科技有限公司。法定代表人：某某，该公司董事长。委托代理人：魏峰林，上海金经律师事务所律师。被告：某股份有限公司。法定代表人：某某。原告某新能源科技有限公司（以下简称原告）与被告某股份有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈海独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏峰林到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告诉称：其公司与被告于2012年12月至2013年6月间签订了两份购销合同以及一份补充协议，合同约定被告向其公司采购汇流箱设备，合计总金额为622400元，其公司依约履行了供货义务，被告已付货款373440元，尚欠248960元未付。故提起诉讼请求判令被告支付货款248960元及从2014年11月1日起按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止的逾期利息，并承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请向法庭提交下列证据：1、营业执照及组织机构代码证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、购销合同、补充协议、送货单，证明被告在2012年12月、2013年5月、6月共计向原告采购价值总计622400元的汇流箱，原告依约供货。3、增值税发票复印件，证明原告已开具全额的增值税发票。4、对账单复印件及银行单据复印件，证明截止2014年10月31日被告尚欠248960元货款未付。被告未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据。原告所提交的全部证据，本院认为具有真实性、合法性及与本案的关联性，且被告放弃质证的权利，本院依法予以确认。根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明：原告和被告分别于2012年12月10日、2013年5月15日、2013年6月8日签订购销合同二份及补充协议一份，被告向原告采购总计622400元的汇流箱及其他货物，原告依约履行了供货义务，被告于2012年12月10日、2013年5月17日、6月8日、7月16日以银行转账及承兑汇票方式支付货款373440元，2014年10月29日原告向被告发出对账明细，10月31日被告确认尚欠原告货款248960元未支付。本院认为：原告与被告所签订的购销合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方应依据合同的约定履行各自的义务，原告要求被告支付货款248960元及自2014年11月1日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但逾期付款利息计算至本院判决确定给付之日止。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的答辩、举证、质证等诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：某股份有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付某新能源科技有限公司货款248960元，并以248960元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年11月1日起至本判决确定给付之日止的逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2517元（已减半收取），由某股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员陈海二〇一五年二月二十七日书记员袁旭

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：一方面，公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在这个情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。在这里提醒各位购房者应注意以下几点：1、户籍核查在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。2、明确户口迁出时间和违约责任一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。3、户口迁不出则解约对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

1.预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）徐州市泉山区人民法院认为：具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中，双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形，不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但同力公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，同力公司应将原来收取张励的50000元予以退还，并应对张励承担违约责任。2.违反预约合同，违约方给守约方造成的损失应根据订立预约合同时商品的市场行情和现行商品的价格予以确定。——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）徐州市泉山区人民法院认为：张励在与同力创展公司签订预订单后，有理由相信同力创展公司会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此同力创展公司因违约给张励造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因同力创展公司所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此张励以同力创展公司开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及张励向同力创展公司交纳房款的数额，对于同力创展公司因违约给张励造成的损失确定为150000元。3.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）徐州市泉山区人民法院认为：双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，张励要求同力创展公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。4.根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。——俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2011年第8期）最高法院认为：俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞财新有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞财新履行过通知义务。因此，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。5.善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）上海市长宁区人民法院认为：涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。6.行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2012年第12期）上海市长宁区人民法院认为：虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。7.合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第5期）新解：《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。可以看出，该指导意见肯定了违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，且不因合同解除而失效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。据此，违约金条款和合同的解除可以并存。原裁判：（最高法院认为：依照合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》第2．3．4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。因此，不应予以返还。关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失1000万元。）8.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例1号）上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。9.建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第10期）东台市人民法院认为：在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。10.除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第10期）东台市人民法院认为：根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第sf207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。11.预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2008年第4期）上海市第二中级人民法院认为：预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。12.预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2008年第4期）上海市第二中级人民法院认为：合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。13.对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第2期）北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。14.根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2006年第2期）北京市第一中级人民法院认为：在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。15.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2004年第10期）北京市西城区人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。16.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2004年第8期）河南省高级人民法院认为：荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

离婚时有关房产分割的常见类型、处理意见，还有最核心的补偿款计算公式问题，也是日常朋友们关心的问题，根据个人经验及婚姻法解释二、解释三，归纳总结了一下，和大家分享。序号购房时间出资类型处理办法（不考虑另有约定/有无房本等情况）1婚前购房双方（包含双方父母）共同出资,落在一人名下1、如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。22、如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。3双方出资，落在二人名下不考虑出资情况，一概平分4一方出资，落在对方一人名下通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。5一方出资，落在自己名下个人财产。婚后共同还贷的，给对方补偿款即可6婚后购房一方父母出资的，房子在自己子女名下；如果是全部房款或者是全部首付款，视为对自己子女的赠与，适用解释三。共同还贷的部分，核算后给对方一半的补偿。7如果是部分首付款，那适用解释二，视为对双方的赠与。8一方父母出资的，房子在对方或双方名下；对双方赠与，共同共有。9双方父母出资的，房子在出资方子女一人名下的；1、双方父母共同支付了首付款，由子女还贷的，按解释二，共同共有，这样更公平，依据明确；102、双方父母出全资的，按份共有，适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。113、与子女婚后财产共同出资构成的首付款，那父母出资视为对方的赠与，适用解释二，房子为夫妻共同共有。12双方父母出资，房子在子女双方名下的即便出资额不等，也是平分。13一方用婚前个人财产出资的；房子在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份处理后再按共同共有处理；如果支付的是全部房款，按个人财产处理14如果房子在双方或对方名下，那个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理。15婚后双方共同借了全部或部分购房款的共同房产，共同债务16婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的；双方认可且共同还款的，共同房产，共同债务17如果一方私自借款，对方事后认可并共同还贷的，共同房产，共同债务。18极端情况是一方私自借款，房子在借款方名下，由借款方父母还借款的，如果没有其他因素，那就是个人财产了。19离婚时房产不予处理的情形1、没有取得房产证且双方协商不了的取得房本后另诉2、只有一处住房，且有贷款，双方都要房的离婚后另诉。3、两限房的申请表中有第三人参与申请的协商不了的，另诉。4、都主张是个人财产，双方都不同意评估的；或者一方主张是个人财产，另一方主张是共同财产的，诉讼中任何一方都没有申请评估的另诉。5、房产中有父母的名字涉及第三人，另诉。20政策房1、经济适用房尽量以登记方取得产权为主，但掌握的比较松。分割价格基本按市价走，评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估，然后调解结案。2、从单位或部队取得的产权房基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的，完全按市价分割。3、两限房调解为主，价格绝不是市场价，比经济适用房严格补偿款计算公式适用情形：一方用个人财产支付全部首付，用共同财产还贷的，对于还贷的本金及增值部分的计算。1、共同还贷部分/（总房款+共同偿还的利息）*当前房屋市场价。2、共同还贷部分/（总房款+全部利息）*当前房屋市场价。3、按增值倍数计算，适用于调解，易于当事人理解4、共同还贷部分/（个人已付部分+共同已还部分偿还）*（当前房屋市场价-未还贷部分）。