吴文俊

案情简要：甲(男)与乙(女)双方于2007年8月认识。男方2007年12月签订购房协议，购置房屋一套，总价值105万元。银行贷款60万元。产权证于2008年6月办理，产权人名字系男方甲。2008年1月双方登记结婚，并开始共同偿还房屋贷款。婚后初期感情尚可。两年后感情开始出现裂痕。后经协商，二人同意离婚，但是针对房屋归属无法达成共识。2011年2月，乙向法院提起离婚诉讼，请求分割该房屋。法院审理认为：男方名下房屋系男方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。故判令男方向女方支付房屋折价款8万元。本案主要涉及两个问题：1、婚前按揭房产的婚后归属问题；2、婚前个人购买，婚后领取房产证，是否属于夫妻共同财产。一、婚前按揭房产的婚后归属问题可以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。1、买受方与出卖方之间形成商品房买卖合同关系。买受方与出卖方（通常为开发商）签订买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受方先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人收入状况及资信无误后，将贷款金额直接划入开发商账户。至此，买受方的付款义务全部完成。2、买受方与贷款银行之间形成借款合同关系。贷款银行发放贷款后，买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了，买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。由此，婚前一方订立商品房买卖合同，支付首付款的房屋，其房屋权属仍为婚前一方所有，婚后由夫妻共同偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。该房屋在离婚时不能作为共同财产进行分割，应当认定为一方婚前即享有的财产权利，离婚时应判归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有，同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方，而且另一方并无权获得房屋的增值部分。二、婚前个人购买，婚后领取房产证，是否属于夫妻共同财产。甲2007年12月签订购房协议，购置房屋一套，并支付首付款21万元，与乙2008年1月登记结婚。买房在结婚之前，产权证于2008年6月办理，。产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的，自然取得房屋所有权，但是，婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢？产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产，房产证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第二种情况，如果离婚时，尚未取得房产证的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋的所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后，任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。综上所述，婚前一方所购，婚后共同偿还贷款的房屋，无论婚前是否取得房产证，都是一方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。根据我国婚姻法的规定，除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。如果婚前按揭房产由一方在婚前支付了房屋首付款，该房产应为一方的婚前财产，婚后按揭的还款部分才是夫妻共同财产。

【案情介绍】2004年原告刘某某、被告王某某经人介绍认识，后双方确立恋爱关系。于2005年10月结婚，2006年9月生一女。婚后夫妻感情尚可，自被告在外投资做生意以来，发生婚外情，时常不回家，至双方感情破裂。2009年底原告得知被告与樊姓女子生一子，因此原告委托律师于2010年3月诉至无锡锡山区人民法院。要求解除婚姻关系，婚生女由原告抚养，依法分割夫妻共同财产，并要求被告赔偿精神损失。【法庭审理】庭审中，被告亦同意离婚，但极力否认其有婚外情这一事实，认为只是业务上正常的交往。法院认为原告提交的相关证据足以证明其婚内与谈XX生育一子的事实。遂判决准予原被告离婚；婚生女由原告抚养，被告按月支付抚养费900元；共同财产中的房屋一套归原告所有，车辆一辆等其他财产归被告所有；被告赔偿原告精神损失30000元。吴文俊律师代理:接受原告的委托后，针对原告的陈述，初步判断男方有婚外情，后进一步得知其可能已生育一子，遂展开调查。经调查得知，樊XX于2009年12月在南京妇幼保健院生育一子,代理人在与樊XX交谈时，樊XX说与王XX早已同居，并承认孩子的父亲确实是王XX，但她不知王XX已有家室。代理人认为，被告在婚姻关系存续期间，与婚外异性长期同居，并生育一子，完全符合婚姻法第四十六条因重婚的导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿的情形。因此，遂要求被告赔偿精神抚慰金3万元。最终法院在事实清楚的情况下做出上述判决。律师提醒：因婚外情而要求损害赔偿往往很难得到法院支持，但本案因婚外情导致重婚这一事实，符合婚姻法无过错方要求过错方赔偿的情形。因此，该诉讼得到法院支持。这类案件关健在于原告的举证,要符合婚姻法第四十六条规定的四种情形:即（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。

江苏太湖律师事务所吴律师人身损害赔偿项目和标准：1、医疗费：根据医疗机构出具的医药费、住院费等收款凭证，结合病历和诊断证明等相关证据确定。医疗费的赔偿数额，按照一审法庭辩论终结前实际发生的数额确定。器官功能恢复训练所必要的康复费、适当的整容费以及其他后续治疗费，赔偿权利人可以待实际发生后另行起诉。但根据医疗证明或者鉴定结论确定必然发生的费用，可以与已经发生的医疗费一并予以赔偿。2、误工费3、护理费：一般每天60元4、交通费：交通费应当以正式票据为凭；有关凭据应当与就医地点、时间、人数、次数相符合。5、住院伙食补助费：一般每天18元。6、营养费：一般每天15天。7、残疾赔偿金：根据受害人伤残等级，按照无锡地区上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，自定残之日起按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。2014年无锡地区城镇居民人均可支配收入32538元∕年2012年无锡地区农村居民人均纯收入13598元∕年8、残疾辅助器具费：按照普通适用器具的合理费用标准计算。伤情有特殊需要的，可以参照辅助器具配制机构的意见确定相应的合理费用标准。辅助器具的更换周期和赔偿期限参照配制机构的意见确定。9、丧葬费10、被扶养人生活费：根据扶养人丧失劳动能力程度，按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均消费性支出和农村居民人均年生活消费支出标准计算。被扶养人为未成年人的，计算至十八周岁；被扶养人无劳动能力又无其他生活来源的，计算二十年。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。被扶养人是指受害人依法应当承担扶养义务的未成年人或者丧失劳动能力又无其他生活来源的成年近亲属。被扶养人还有其他扶养人的，赔偿义务人只赔偿受害人依法应当负担的部分。被扶养人有数人的，年赔偿总额累计不超过上一年度城镇居民人均消费性支出额或者农村居民人均年生活消费支出额。2012年无锡地区城镇居民人均消费性支出20371元∕年2012年无锡地区农村居民人均生活消费支出9607元∕年11、死亡赔偿金：按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。赔偿权利人举证证明其住所地或者经常居住地城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入高于受诉法院所在地标准的，残疾赔偿金或者死亡赔偿金可以按照其住所地或者经常居住地的相关标准计算。参照第7条残疾赔偿金的标准确定赔偿数额。12、精神损害赔偿金:参照伤残等级确定精神损害赔偿金，最多不超过五万元。13、财产损失的实际赔偿金额：按照民法通则第一百三十一条以及本解释第二条的规定，确定第十九条至第二十九条各项财产损失的实际赔偿金额。前款确定的物质损害赔偿金与按照第十八条第一款规定确定的精神损害抚慰金，原则上应当一次性给付。超过确定的护理期限、辅助器具费给付年限或者残疾赔偿金给付年限，赔偿权利人向人民法院起诉请求继续给付护理费、辅助器具费或者残疾赔偿金的，人民法院应予受理。赔偿权利人确需继续护理、配制辅助器具，或者没有劳动能力和生活来源的，人民法院应当判令赔偿义务人继续给付相关费用五至十年。赔偿义务人请求以定期金方式给付残疾赔偿金、被扶养人生活费、残疾辅助器具费的，应当提供相应的担保。人民法院可以根据赔偿义务人的给付能力和提供担保的情况，确定以定期金方式给付相关费用。但一审法庭辩论终结前已经发生的费用、死亡赔偿金以及精神损害抚慰金，应当一次性给付。2014年江苏省地区统计数字1.城镇居民人均可支配收入32538元2.城镇居民人均消费者支出20371元3.农村居民人均纯收入13598元4.农村居民人均生活消费支出9607元江苏太湖律师事务所吴律师

江苏太湖律师事务所吴文俊律师联系电话：15895356549（注：此标准适用期限从2013年7月1日至2014年6月30日，每年7月1日会颁布新的标准）一级至四级伤残的，保留劳动关系，退出工作岗位，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：一级27个月本人工资二级25个月本人工资三级23个月本人工资四级21个月本人工资（二）从工伤保险基金按月支付伤残津贴，标准为：一级本人工资的90％二级本人工资的85％三级本人工资的80％四级本人工资的75％伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由工伤保险基金补足差额；（三）工伤职工达到退休年龄并办理退休手续后，停发伤残津贴，享受基本养老保险待遇。基本养老保险待遇低于伤残津贴的，由工伤保险基金补足差额。职工因工致残被鉴定为一级至四级伤残的，由用人单位和职工个人以伤残津贴为基数，缴纳基本医疗保险费。五级、六级伤残的，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：五级伤残为18个月的本人工资，六级伤残为16个月的本人工资；（二）保留与用人单位的劳动关系，由用人单位安排适当工作。难以安排工作的，由用人单位按月发给伤残津贴，标准为：五级伤残为本人工资的70％，六级伤残为本人工资的60％，由用人单位按照规定为其缴纳应缴纳的各项社会保险费。伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由用人单位补足差额。经工伤职工本人提出，该职工可以与用人单位解除或者终止劳动关系，由社保基金支付一次性工伤医疗补助金，由用人单位支付一次性伤残就业补助金。（１）一次性工伤医疗补助金。按照统计部门最近一次公布的当地人口平均预期寿命（江阴市人口平均预期寿命为81.44岁）与解除、终止劳动关系时劳动者的年龄之差计算，五级的，每满一年发给1.4个月的当地职工平均工资；六级的，每满一年发给1.2个月的当地职工平均工资；不满一年的，按一年计算。患职业病的工伤职工，一次性工伤医疗补助金在上述标准的基础上增发40%。（２）一次性伤残就业补助金。以当地职工平均工资为基数，按照伤残等级和解除、终止劳动关系时的年龄，分别发给1-36个月的一次性伤残就业补助金：年龄五级六级20周岁以下363020-30周岁302530-40周岁242040-50周岁181550-55周岁121055-60周岁65注：20-30周岁含20周岁，不含30周岁，依此类推。（注：用人单位破产、撤销、解散进行资产变现、土地处置和净资产分配时，按照标准的120%发给其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金）七级至十级伤残的，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：七级13个月本人工资八级11个月本人工资九级9个月本人工资十级7个月本人工资注：本人工资低于统筹地区职工平均工资60％的，按照统筹地区职工平均工资的60％计算。（二）劳动合同期满终止，或者职工本人提出解除劳动合同的，由社保基金支付一次性工伤医疗补助金，由用人单位支付一次性伤残就业补助金。（１）一次性工伤医疗补助金。按照统计部门最近一次公布的当地人口平均预期寿命（江阴市人口平均预期寿命为81.44岁）与解除、终止劳动关系时劳动者的年龄之差计算：七级1年1个月当地职工平均工资八级1年0.8个月当地职工平均工资九级1年0.4个月当地职工平均工资十级1年0.2个月当地职工平均工资不满一年的，按一年计算。患职业病的工伤职工，一次性工伤医疗补助金在上述标准的基础上增发40%。（２）一次性伤残就业补助金。以当地职工平均工资为基数，按照伤残等级和解除、终止劳动关系时的年龄，分别发给1-36个月的一次性伤残就业补助金：单位：个月年龄七级八级九级十级20周岁以下241812620-30周岁201510530-40周岁16128440-50周岁1296350-55周岁864255-60周岁4321注：20-30周岁含20周岁，不含30周岁，依此类推。（注：用人单位破产、撤销、解散进行资产变现、土地处置和净资产分配时，按照标准的110%发给其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金）注:2013年7月1日起至2014年6月30日，计发有关工伤待遇的江阴市上年度职工月平均工资为4740元；2014年江阴市人均预期寿命为81.44周岁。

（注：此标准适用期限从2013年7月1日至2014年6月30日，每年7月1日会颁布新的标准）江苏太湖律师事务所吴文俊律师一级至四级伤残的，保留劳动关系，退出工作岗位，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：一级27个月本人工资二级25个月本人工资三级23个月本人工资四级21个月本人工资（二）从工伤保险基金按月支付伤残津贴，标准为：一级本人工资的90％二级本人工资的85％三级本人工资的80％四级本人工资的75％伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由工伤保险基金补足差额；（三）工伤职工达到退休年龄并办理退休手续后，停发伤残津贴，享受基本养老保险待遇。基本养老保险待遇低于伤残津贴的，由工伤保险基金补足差额。职工因工致残被鉴定为一级至四级伤残的，由用人单位和职工个人以伤残津贴为基数，缴纳基本医疗保险费。五级、六级伤残的，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：五级伤残为18个月的本人工资，六级伤残为16个月的本人工资；（二）保留与用人单位的劳动关系，由用人单位安排适当工作。难以安排工作的，由用人单位按月发给伤残津贴，标准为：五级伤残为本人工资的70％，六级伤残为本人工资的60％，由用人单位按照规定为其缴纳应缴纳的各项社会保险费。伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由用人单位补足差额。经工伤职工本人提出，该职工可以与用人单位解除或者终止劳动关系，由社保基金支付一次性工伤医疗补助金，由用人单位支付一次性伤残就业补助金。（１）一次性工伤医疗补助金。按照统计部门最近一次公布的当地人口平均预期寿命（无锡市区人口平均预期寿命为81.44岁）与解除、终止劳动关系时劳动者的年龄之差计算，五级的，每满一年发给1.4个月的当地职工平均工资；六级的，每满一年发给1.2个月的当地职工平均工资；不满一年的，按一年计算。患职业病的工伤职工，一次性工伤医疗补助金在上述标准的基础上增发40%。（２）一次性伤残就业补助金。以当地职工平均工资为基数，按照伤残等级和解除、终止劳动关系时的年龄，分别发给1-36个月的一次性伤残就业补助金：年龄五级六级20周岁以下363020-30周岁302530-40周岁242040-50周岁181550-55周岁121055-60周岁65注：20-30周岁含20周岁，不含30周岁，依此类推。（注：用人单位破产、撤销、解散进行资产变现、土地处置和净资产分配时，按照标准的120%发给其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金）七级至十级伤残的，享受以下待遇：（一）从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：七级13个月本人工资八级11个月本人工资九级9个月本人工资十级7个月本人工资注：本人工资低于统筹地区职工平均工资60％的，按照统筹地区职工平均工资的60％计算。（二）劳动合同期满终止，或者职工本人提出解除劳动合同的，由社保基金支付一次性工伤医疗补助金，由用人单位支付一次性伤残就业补助金。（１）一次性工伤医疗补助金。按照统计部门最近一次公布的当地人口平均预期寿命（无锡市区人口平均预期寿命为81.44岁）与解除、终止劳动关系时劳动者的年龄之差计算：七级1年1个月当地职工平均工资八级1年0.8个月当地职工平均工资九级1年0.4个月当地职工平均工资十级1年0.2个月当地职工平均工资不满一年的，按一年计算。患职业病的工伤职工，一次性工伤医疗补助金在上述标准的基础上增发40%。（２）一次性伤残就业补助金。以当地职工平均工资为基数，按照伤残等级和解除、终止劳动关系时的年龄，分别发给1-36个月的一次性伤残就业补助金：单位：个月年龄七级八级九级十级20周岁以下241812620-30周岁201510530-40周岁16128440-50周岁1296350-55周岁864255-60周岁4321注：20-30周岁含20周岁，不含30周岁，依此类推。（注：用人单位破产、撤销、解散进行资产变现、土地处置和净资产分配时，按照标准的110%发给其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金）注:2013年7月1日起至2014年6月30日，计发有关工伤待遇的无锡市上年度职工月平均工资为4740元；2013年无锡市区人均预期寿命为81.44周岁。