罗继平律师

租户不支付房租，房东起诉解除租约清理出户

张某与陈某平房屋租赁合同纠纷案

代理律师： 湖南李凤祥律师事务所 罗继平律师

办案单位：长沙市开福区人民法院，长沙市中级人民法院

 案情：2012年3月，陈某平（出租人）与张某（承租人）签订《租房合同》，约定，陈某平将开福区湘江世纪城某房出租给张使用，双方就租赁期限，租金及其支付等进行明确约定。合同同时约定了物业管理费用承担，装修，合同解除，违约金等。

合同履行过程中，张某多次延期交付房租。陈某平于2012年9月邮寄发出书面告知书，告知其3日内交付拖欠房租及违约金，否则单方解除合同，没收保证金，收回房屋使用权；其后，陈某平将解约通知书张贴在租赁房屋门上并在当地报纸登报催告。再后，陈某平在物业公司陪同下进入租赁房屋，将租赁房屋内的猫、狗若干只放出，并进入房屋进行清理。双方因此产生冲突，协调未果。

2013年1月，陈某平向开福区法院起诉，诉请确认租赁合同解除，张某搬出房租，支付欠付房租及违约金。张某提出反诉，主张赔偿“名猫名狗”价值15万余元，并赔偿其其他损失，合计17万元之巨。

律师分析与代理意见：罗继平律师接受出租人陈某平委托后，分析了全部证据材料，根据法律规定提出解除租赁合同程序合法，承租人构成根本违约，反诉请求得不到法律支持等观点和意见。向法庭提交了详细的答辩意见和质证意见。一审法院经开庭审理认定双方租赁合同有效，张某欠付房租并无补缴房租的意思表示，故合同目的无法实现，构成根据违约。陈某平解除合同发生法律效力。张某反诉证据不足，15万元“名猫名狗”收据非正规发票，证人亦未出庭，无法证明该等“名猫名狗”的实际价值，亦无证据证明其全部损失为陈某平所导致，法院酌情支持其损失3千元。

案件结果：开福区法院据此判决：确认双方房租合同已解除；陈某平退还张某房租350元，赔偿张某损失3000元，驳回张某其他反诉请求。张某不服一审判决，向长沙中院上诉，二审法院经开庭审理后依法判决维持原判。法院基本支持了我方意见，做出前述判决。

以案说法：

1、本案是典型的城镇房屋租赁合同纠纷，法律关系较为简单。

    2、出租人交付房屋、收取房租，承租人依约支付房租，是房屋

租赁合同主要义务。一方不履行合同主要义务的，构成根本违约，另一方可以依法解除合同，主张相关权利。本案中，承租人以在外省遭遇“反日游行”社会动荡等理由，主张延期交付房租，未取得出租人同意，也未构成“不可抗力”等有效抗辩理由。故，承租人仍应依约支付房租及所约定的违约金。

    3、出租人在承租人欠付房租经催告后仍不履行合同的，可以依法

解除合同，依法维护自身合法权益。但，在收回房屋的过程中，应妥善保管（保护）承租人的财产，以免发生争执。同时，

    4、出租人（房东）出租房屋亦应履行其他注意义务。

本案裁判文书已社会公开，特整理后供参考。

                      湖南李凤祥律师事务所 罗继平律师

                          2015年4月