李捷律师

               房屋拆迁安置补偿合同纠纷

                     律师运用法律手段捍卫当事人的合法权益

【案件基本信息】

1、判决书字号

（2014）洛民终字第3508号河南省洛阳市中级人民法院民事判决书

2、案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【律师受理及相关背景】

    2014年3月11日下午，席某某到河南经源律师事务所办公室，向本律师咨询房屋拆迁安置补偿合同纠纷法律问题，解答完毕相关疑问后，基于对本所以及本律师的认可，其与本所办理委托手续。并对席某某作笔录一份，摘要如下：

？你到我所有什么事情反映。

：就我与姚某某返还财产纠纷，委托你所办理代理诉讼事宜。

？请讲一下你的身份情况

：席某某，男，1958 年生，汉族，住洛阳市高新区孙旗屯乡三山村经十一号街 39号。电话：1.3938834139,18037959755

?请你讲一下案件基本情况。

： 1996 年我想在三山村八组租赁土地盖房，因我是三山村女婿，就委托姚某某为我办理了租赁土地的手续，通过与八组姚进通签订租赁协议，我在该土地上建设了房产，虽然当时办在姚某某名下，但租金、建设等所有出资均是我，且此后该房产由我使用出租。2007年该土地年限到期，我又与八组签订续约，直至到三山村该部分土地拆迁．均是我进行管理和实际使用。并且村委的拆迁补偿也是对我，现已经拆迁完毕。

?就姚某某诉你要求返还927.84 平方米的拆迁补偿款，你的意见。

：是我建设的房产,我不同意返还

?你们是否存在调解。

：在村里曾调解过，但对方要求过高，我不同意。

?你有什么要求。

：我要求驳回姚书的诉讼请求并承担案件一切诉讼费用。

?你有无证据

：我有房屋四至的邻居证明，也有出资情况证明以及建设该房产的建设承包人的证明。

?在诉讼中，证人必须出庭作证。否则，可能导致败诉的法律责任，你是否听清。

：愿意承担责任

    完成以上笔录后，本律师对基本的法律关系有了初步了解。随后，本律师对席某某提供的证人进行了调查，全面了解案件情况，理清法律关系，在此摘要了对证人的调查笔录：

?就有关席某某与姚某某关于三山村八组土地拆迁，我们是河南经源律师事务所律师（出示执业证书），现向你了解情况，你是否同意。

：同意。

?请你讲一下你的身份情况。

：姚二红，男，1960年2月25日出生，汉族，住洛阳市高新区孙旗屯乡三山村八组村民。电话：18238803848

?就1996 年席某某在三山村八组租赁土地盖房，你是否清楚。

：我清楚。

?请你说一下当时情况。

：1996年上半年，我在三山村八组空地上盖厂房，是和席某某一个时间盖的，我的房子在他的东面。

?席某某的厂房和办公楼在盖成后，有无变动。

：事后他又有添加了几间房吧。

?当时席某某在盖房时办土地手续情况，你是否清楚。

：知道，是我和席某某一块去郊区土地局办的集体土地使用证。

?当时他的证是谁的名字你是否清楚。

：我不清楚，当时是拿合同办的。

?你房产西面的房产是谁建的。

：席某某。

?缴纳土地租金是谁交

：席某某。

?从他建设至今房产由谁使用出租

：都是席某某。

？现在你和他的房产状况。

：2013 年 8月村委会拆迁，拆迁款由席某某从拆迁指挥部全部领取了他的房产赔款。

?你是否认识你村的姚某某

：认识。

?席某某的房产，姚某某参加过建设吗？

：没有。

?你听说过姚某某为建房给过席某某出资吗

：没有。

?如果法院要求让你出庭作证，你是否同意

：同意。

【本案的法律路线图】

收集相关证据，主要包括租赁协议、收据和《征收补偿补充协议书》等书证，可以证明席某某为本案房产及集体土地的实际所有人和使用人。同时也对本案的证人进行了调查，使得当事人的诉求有更加充分的证据支持，胜诉几率大大提升。

查找相关的法律、法规、司法解释及类似的案例。

    书写答辩状、代理词及其他相关法律文书。

【法院一审开庭审理阶段】

【对方民事诉状摘要】

事实与理由

    原告于1996 年与本村第八村民组签订一份（土地使用租赁合同）占地合计：两亩。1997年4月，原告在所租用的土地上自盖房屋927.84 平方米，同年由原洛阳市郊区人民政府发放：“房屋产权证书”一份（证号：42006号）。发放：“集体土地建设用地使用证一份”，（证号：970190号）。尔后，原告将其房屋由被告代管，在此期间，被告在原告所租赁的土地的院内自盖部分房产。2013年7月高新区三山村改造指挥部，对原告的产权房屋进行拆迁改造，被告私自以自己名义从三山村改造指挥部取走 140 余万元的拆迁补助款，其中被告将原告的927.84 平方米房屋拆迁补助款81万元占为己有，经三山村委会多次找被告协调无果，被告自今拒不支付给原告应得的81万元拆迁补助款，为此，原告无奈只好诉致人民法院，为维护原告的合法财产权，敬请人民法院依法评判。

【答辩状摘要】

    答辩人席某某因与姚某某返还财产纠纷一案，针对起诉书，提出以下答辩意见：

一、被答辩人姚某某起诉没有事实根据。

1、被拆迁征收的房屋为答辩人席某某所建，所有权归答辩人。被答辩人故意隐瞒事实真相，利用司法手段以期达到非法目的。答辩人席某某于1996年上半年向原洛阳市郊区三山村八组提出建设厂房，用于生产经营。经原三山村村委会及八组同意，将所属八组的位于利民工业园的空闲地同意由答辩人使用，因答辩人是三山村的女婿，不能直接租甪本村土地，答辩人席某某经被答辩人同意，借用被答辩人的名义与原三山村八组签订了租赁二亩土地用于建设生产厂房、办公室等建筑。此后，答辩人席某某陆续建设厂房及办公用房等配套设施，出资均系答辩人席某某，被答辩人没有参与任何建设和出资。后该项下土地上厂房等房产经洛阳高新技术开发区孙旗屯乡政府拆迁，依法确认答辩人席某某为该厂房等手产的所有人，并签订了拆迁补偿协议。现该厂房等房产已经拆迁并予以答辩人席某某合法拆迁款补偿。被答辩人姚某某故意隐瞒以上事实真相，以期达到非法侵财之实，人民法院应当查明事实真相，驳回其诉讼请求并追究其法律责任。

2、被答辩人姚某某提交的房产所有权证书及集体土地使用证，已经作废，依法应当确认无效，亦无权凭借该无效证书主张权利首先，被答辩人姚某某提交的房屋所有权证明确记载有效期限自1996年7月3日至2006年7月3日止。现该房屋所有权证作废，  已经丧失了法律效力。其次，根据答辩人席某某与高新开发区孙旗屯乡三山村委会签订的《租赁协议》，2003年元月1日至2007 年12月31日，该项土地已经由洛阳高新技术开发区孙旗屯乡三山村村民委员会收回，并同意租赁给答辩人，原集体土地使用证也因此作废。再根据答辩人席某某在2012年、2013年向三山村 村民委员会缴纳全年度土地租金可知，答辩人席某某是本案涉及房产权利的集体土地实际使用人。

总上，答辩人席某某才是本案厂房等房产的物权人，并且自厂房等房产建设至今，均有答辩人席某某使用、对外租赁和维护，亦经洛阳高新技术开发区旗屯乡三山村村民委员会确认为物权人。被答辩人姚某某故意隐瞒以上事实真相：无法从洛阳高新技术开痔区孙旗屯乡人民政府骗取国家拆偿款的前提下，诵过法院以期达到非法侵吞答辩人席某某的合法财产，人民法院应当予以制裁该违法行为。

二、本案被答辩人姚某某的诉讼请求无任何法律依据，应当依法驳回起诉。

1、本案被告主体不适格，起诉答辩人席某某于法无据。

本案被答辩人谎称被拆迁房产为其所有，侵犯其财产权益。那么其主张的房产并非答辩人席某某所拆，诉讼主体为拆迁主体洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府，而非答辩人。被答辩人主张的诉讼主体错误，本案被告主体不适格，起诉答辩人于法无据。

2、答辩人席某某与政府签订了《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》确认本案厂房等房产权利为答辩人席某某所有的法律事实，该行政合同依法生效，应当受到国家法律保护。本案被答辩人谎称的被拆迁房产已经由洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府依法确权为答辩人席某某合法所有，并有与答辩人签订了《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》确认以上法律事实，该行政合同依法生效，应当受到国家法律保护，政府行政行为印证答辩人席某某为本案涉及厂房等房产的物权人。

3、本案被答辩人姚某某对本案厂房等房产没有进行确权，主张的答辩人的房产权利于法无据。

本案被答辩人主张所谓“拆迁房产权利”，应当依法向拆迁主体洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府提起行政确权和变更诉讼程序，还应当撤销《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》，始得返还财产之诉权。本案被答辩人即未确权、亦未提起拆迁征收行政行为撤销之前，无权向答辩人席某某提出任何主张，没有确权何来侵权！

总上，答辩人席某某与被答辩人姚某某之间不存在任何合同法律关系，答辩人席某某依法收取的拆迁征收补偿款，系人民政府合法行政确权行为和行政合同所产生，与被答辩人姚某某之间不存在任何法律关系，被答辩人姚某某所诉无法律依据。

综上所述，请求人民法院在查明事实地基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求 并追究其隐瞒事实真相的法律责任。

【法院判决书摘要】

    答辩人席某某因与姚某某返还财产纠纷一案，针对起诉书，提出以下答辩意见：

一、被答辩人姚某某起诉没有事实根据。

1、被拆迁征收的房屋为答辩人席某某所建，所有权归答辩人。被答辩人故意隐瞒事实真相，利用司法手段以期达到非法目的。答辩人席某某于1996年上半年向原洛阳市郊区三山村八组提出建设厂房，用于生产经营。经原三山村村委会及八组同意，将所属八组的位于利民工业园的空闲地同意由答辩人使用，因答辩人是三山村的女婿，不能直接租甪本村土地，答辩人席某某经被答辩人同意，借用被答辩人的名义与原三山村八组签订了租赁二亩土地用于建设生产厂房、办公室等建筑。此后，答辩人席某某陆续建设厂房及办公用房等配套设施，出资均系答辩人席某某，被答辩人没有参与任何建设和出资。后该项下土地上厂房等房产经洛阳高新技术开发区孙旗屯乡政府拆迁，依法确认答辩人席某某为该厂房等手产的所有人，并签订了拆迁补偿协议。现该厂房等房产已经拆迁并予以答辩人席某某合法拆迁款补偿。被答辩人姚某某故意隐瞒以上事实真相，以期达到非法侵财之实，人民法院应当查明事实真相，驳回其诉讼请求并追究其法律责任。

2、被答辩人姚某某提交的房产所有权证书及集体土地使用证，已经作废，依法应当确认无效，亦无权凭借该无效证书主张权利首先，被答辩人姚某某提交的房屋所有权证明确记载有效期限自1996年7月3日至2006年7月3日止。现该房屋所有权证作废，  已经丧失了法律效力。其次，根据答辩人席某某与高新开发区孙旗屯乡三山村委会签订的《租赁协议》，2003年元月1日至2007 年12月31日，该项土地已经由洛阳高新技术开发区孙旗屯乡三山村村民委员会收回，并同意租赁给答辩人，原集体土地使用证也因此作废。再根据答辩人席某某在2012年、2013年向三山村 村民委员会缴纳全年度土地租金可知，答辩人席某某是本案涉及房产权利的集体土地实际使用人。

总上，答辩人席某某才是本案厂房等房产的物权人，并且自厂房等房产建设至今，均有答辩人席某某使用、对外租赁和维护，亦经洛阳高新技术开发区旗屯乡三山村村民委员会确认为物权人。被答辩人姚某某故意隐瞒以上事实真相：无法从洛阳高新技术开痔区孙旗屯乡人民政府骗取国家拆偿款的前提下，诵过法院以期达到非法侵吞答辩人席某某的合法财产，人民法院应当予以制裁该违法行为。

二、本案被答辩人姚某某的诉讼请求无任何法律依据，应当依法驳回起诉。

1、本案被告主体不适格，起诉答辩人席某某于法无据。

本案被答辩人谎称被拆迁房产为其所有，侵犯其财产权益。那么其主张的房产并非答辩人席某某所拆，诉讼主体为拆迁主体洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府，而非答辩人。被答辩人主张的诉讼主体错误，本案被告主体不适格，起诉答辩人于法无据。

2、答辩人席某某与政府签订了《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》确认本案厂房等房产权利为答辩人席某某所有的法律事实，该行政合同依法生效，应当受到国家法律保护。本案被答辩人谎称的被拆迁房产已经由洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府依法确权为答辩人席某某合法所有，并有与答辩人签订了《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》确认以上法律事实，该行政合同依法生效，应当受到国家法律保护，政府行政行为印证答辩人席某某为本案涉及厂房等房产的物权人。

3、本案被答辩人姚某某对本案厂房等房产没有进行确权，主张的答辩人的房产权利于法无据。

本案被答辩人主张所谓“拆迁房产权利”，应当依法向拆迁主体洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府提起行政确权和变更诉讼程序，还应当撤销《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》，始得返还财产之诉权。本案被答辩人即未确权、亦未提起拆迁征收行政行为撤销之前，无权向答辩人席某某提出任何主张，没有确权何来侵权！

    总上，答辩人席某某与被答辩人姚某某之间不存在任何合同法律关系，答辩人席某某依法收取的拆迁征收补偿款，系人民政府合法行政确权行为和行政合同所产生，与被答辩人姚某某之间不存在任何法律关系，被答辩人姚某某所诉无法律依据。

    综上所述，请求人民法院在查明事实地基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求 并追究其隐瞒事实真相的法律责任。

【法院二审开庭审理阶段】

【对方民事上诉状摘要】

事实与理由：

一、本案一审中，上诉人的拆迁物的产权早己由原郊区政府确权，而事实是被上诉人席某某却把上诉人自盖的927.84 平方米房屋拆迁安置补偿款取走，这是铁的事实真相，一审法院也已查明和认定。

二、上诉人于被上诉人席某某冒领属于上诉人拆迁补偿款后，就多次找孙旗屯乡政府要求追款，孙旗乡政府就明示上诉人：你有房产证，到法院诉讼解决，我们好追款。为此，上诉人于2013年11月11日，将孙旗屯乡政府和席某某列为共同被告，这本来是诉讼解决的正确程序：孙旗屯乡政府错签协议，席某某又不当得利，二者都有过错：然而一审法院立案庭却坚决不让把政府列为被告，只同意把席而成列为被告才准予立案。从2013年11月l1日要求立案到 2014年5月26日开庭审理达半年之久，而今一审判决却又以：席某某与乡政府所签协议没有撤销为由，让上诉人的追款去找所谓“相关部门反映解决”！这是什么法院判决？？！“相关部门”又是谁？把乡政府列为被告，一审法院不立案，不列为被告又叫上诉人去找“相关部门”反映解决，这完全没有一点道理。一审从立案到下判决书长达一年之久，让上诉人望眼欲穿，却得到这样：一个结局，这样一个判决，天理何在！公正何在！法律的尊严何在！

【民事上诉答辩状摘要】

一、一审法院认定事实清楚，判决与法有据，故二审法院应予维持，对上诉人的意见予以驳回。

姚某某上诉没有事实根据。被拆迁征收房屋为答辩人所建，所有权归被上诉人。被上诉人席某某1996年上半年向原洛阳郊区三山村八组提出建设厂房，用于生产经营。因答辩人是三山村女婿，不能直接租用本村土地，答辩人席某某经上诉人同意，借用上诉人名义与原三山村八组签订租赁二亩地用于建设生产厂房，办公室等建筑。此后，建设厂房及办公用房等配套设施，均由答辩人席某某独自承担。而上人姚某某没有任何建设和投资，无权主张任何权利。并且该项土地上房产经洛阳高新技术开发区孙旗屯 乡政府拆迁，依法确认答辩人席某某为该厂房等房产所有人，并签订拆迁补偿协议。因此一审法院在判决中依法驳回上诉人的诉讼请求，事实清楚，证据确凿充分，并无错误。二审法院应依法对上诉人的诉讼请求予以驳回。

二、上诉人在上诉状中要求追加洛阳高新技术开发区孙旗屯乡为被上诉人，于法无据。洛阳高新技术开发区孙旗屯乡并非本案一审的当事人，上诉人无权追加其为被上诉人。并且本案上诉人姚某某对本案厂房等房产并没有进行确权，在上诉状提出的上诉人的房产权利于法无据。而且上诉人主张的“拆迁房产权利”，应当向拆迁主体洛阳高新技术开发区孙旗屯乡政府另行提出而非向答辩人提出。

三、上诉人在上诉状中所提出的拆迁物的产权由原郊区人民政府确认，此种说法显然不成立。一审判决仅仅认为其持有洛郊集建（土）第970190《集体土地建设用地使用证》和原洛阳市郊区人民政府颁发的第42006号《房屋所有权证》两证。并未确认上诉人的任何权利。并且上诉人上诉人姚某某提交的《房屋所有权》证明记载有效期限自1996年7月3日至2006年7月三日止，现该房屋所有权证已作废，已丧失法律效力，而另一《集体土地建设用地使用证》也已经失效，出证单位已经撤销，该使用证已失去法律效力。并且以上两证在失效后并未予以再次确权。

    综上，上诉人持有两证并无任何法律效力。并且根据席某某与洛阳高新技术开发区孙旗屯乡三山村委会签订的土地《租赁协议》确认本案厂房等房产的过去租户为席某某，该租赁承包出去的土地，现由高新技术开发区孙旗屯乡三山村委会统一管理。再根据洛阳高新技术开发区孙旗屯乡三山村村民委员会给席某某出具该项土地租在2012年和2013年租金收据两份。最后，席某某与政府签订的《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》确认确认本案厂房等房产权利为席某某所有的法律事实，该行政合同依法生效。以上已充分证明答辩人是本案房产，及集体土地的实际所有人和使用人。一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的诉讼请求于法无据，也无新证据予以证明，纯属无理之诉，所以请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。

【法院判决书摘要】

    本院经审理查明的事实与原审法院查明基本一致。

    本院认为，洛阳高新区孙旗屯乡人民政府与席某某2013年8月2日签订的《洛阳高新区开发建设征收补偿协议书》定将本案所涉土地上的建筑物、附着物的拆迁补偿款支付给席某某，因该协议书未经法定程序而被撤销，故原审判决依此驳回姚某某的诉讼请求并无不妥。综上，姚某某的上诉请求证据不足、理由不充分，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11900 元，由上诉人姚某某负担。

本判决为终审判决。

【律师结语】

    处理该房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，关键在于搜集证据证明涉案房产和土地的实际所有人和使用人。同时《征收补偿协议书》并非民事合同，其在性质上为行政合同，若当事人对国家机关作出的补偿协议有异议，应先启动行政诉讼，确认权利归属，并审查行政合同的效力，而后才能对房屋拆迁安置补偿合同纠纷提出自己的诉求。