房地产公司延迟交房违约金及延迟办证违约金案件

案情简介：

原告郝某、史某、南某与被告**房地产公司与2006年8月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告应当在2007年4月30日前，依照国家和地方政府的规定将由建设单位组织、勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格的该商品房交付原告使用；商品房达到使用条件后，出卖人营房书面通知买受人办理交接手续。”此外原告与被告又签订补充协议。约定由被告玉龙公司独立承担并负责本案所涉单体楼的开发建设和销售。

合同签订后，原告认为其如约支付了房价款，被告在合同履行期限届满后，未书面通知原告接收房屋，原告也因被告不能提供提供《竣工验收备案表》等相关手续认为为达到约定的交房条件而拒绝收房。原告遂诉至法院请求被告支付违约金。

审判情况：

本案经过一审、二审，法院认为：史某、南某、郝某与**公司签订的《商品房买卖合同》，以及《购房补充协议书》是当事人真实意思且内容合法，为合法有效合同。在合同中约定的2007年4月30日前并在第八条约定交付房屋的条件为：由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位市质监站进行竣工验收合格，虽然**公司在2007年4月28日对该商品房组织了由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位市质监站进行竣工验收，但**公司并未按双方合同约定的书面通知的形式通知原告交房，属于违约。2007年第，原告委托代理人接收房屋，七一**公司为办理房屋验收手续为由拒绝接收房屋，其理由不符合双方约定，鼓起拒绝收房的理由不符合双方约定，故其拒绝收房的理由不能成立，之后的损失应由其自己承担，因**公司不能说出原告具体收房的日期，本院将其拒绝收房日期定为2007年12月31日，**公司违约的违约金亦算至该日……判决被告**公司在本判决生效后十日内，支付原告南某延迟交房违约金***元，支付原告史某***元，郝某***元。

律师点评：

在本案中，笔者代理的是被告**房地产开发有限公司。笔者在接受委托之后仔细分析了案情，从时都达到交房条件、开发商是否履行了通知义务、违约金约定过高、买受人危机是主张权利以至于扩大了损失等方面发表了代理意见。

本案一审法院判决被告承担完全的延迟交房违约责任，违约金计算至2008年9月30日。见后我方以一审判决事实不清为由提起上诉。在二审过程中，我方律师通过庭审中较有技巧的发问使得诉讼结果发生了对我方当事人比较有利的变化。

在庭审调查中，笔者通过向原审原告有技巧地发问使事实水落石出：原告在我方当事人要求交房时以“不能提供竣工验收备案表”为由，拒绝收房。而在双方签订的合同中，交房条件并不包含提供竣工验收备案表。因此经过原告自认的这一事实证明了2007年年底之后的延期交房过错并不在于我方当事人。而法院最终也因此判决违约金应计算至2007年2月31日。这一判决结果大大减少了我方当事人的损失。