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房产律师_房地产专业律师_靳双权

 

2018年01月18日 星期四

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靳双权律师

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成功案例

点评一起因房屋查封引起的房屋买卖合同纠纷案例

时间:2017-12-21  浏览量 0  评论 0   0  0


  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  王学林诉称:2016年3月14日,我与赵波签订《北京市存量房屋买卖合同》,赵波将位于北京市通州区301号房屋以92万元出售给我,我支付赵波购房定金8万元。我与赵波及第三人兴泰公司签订《居间服务合同》,该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(2)该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后,我发现赵波所出售的房屋被查封。因此,我起诉至法院要求:1.解除我与赵波签订的房屋买卖合同;2.赵波支付我违约金18.4万元;3.诉讼费用由赵波负担。


  2、被告辩称


  兴泰公司辩称:收条是在王学林不知情的情况下,赵波自己签的。王学林没有支付房款,是房屋出现问题;我们去房管局查询,2015年10月已经被查封了,2016年1月房屋权属就已经不是赵波了,已经进入强制执行程序了,我也去法院咨询了该情况。


  王学林辩称:不同意赵波的诉讼请求。


  二、法院查明


  2016年3月14日,赵波(出卖人)与王学林(买受人)就坐落于北京市通州区301号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并分别作为甲方、乙方与丙方兴泰公司(居间方)签订《居间服务合同》,其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米,总价款为92万元。同时约定:乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元整;乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元整;剩余房款30万元乙方以贷款方式支付;甲方出现该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的,应当在违约行为发生之日起7日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还,由甲方直接赔付乙方。合同签订当日,王学林给付赵波定金8万元。后因房屋被法院查封,赵波将王学林已付定金8万元予以退还。


  三、法院判决


  1、解除王学林与赵波签订的《北京市存量房屋买卖合同》;


  2、赵波支付王学林违约金人民币九万二千元;


  3、驳回王学林的其他诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实,王学林与赵波签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中,因涉案房屋已经被查封的事实,导致合同逾期履行,故应由赵波承当相应的违约责任。现王学林要求解除合同,理由正当、证据充分,法院予以支持;对王学林要求支付违约金的诉讼请求,理由正当,法院予以支持,关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性,是填补损害为目的,同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒,以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素,违约方违反诚信原则的行为,在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失,但考虑合同履行尚处于前期阶段,故本着公平和诚信原则,对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元,对其主张的过高部分,法院不予支持;对赵波提供的收条,因双方争议的部分内容系赵波自行书写,且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致,故赵波的意见,法院不予采纳。

以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电靳双权律师。

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靳双权律师

执业机构:北京市东卫律师事务所

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