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房产律师_房地产专业律师_靳双权

 

2018年01月18日 星期四

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靳双权律师

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成功案例

什么情况下可以要求处于查封状态的房屋继续履行?

时间:2017-12-22  浏览量 0  评论 0   0  0


  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  2014年1月,于泽强诉称:2012年12月28日,我与许凡签订房屋买卖合同,约定我向许凡购买房屋,成交价格316万元。此后,我实际支付定金及房款284万元,许凡将房屋交付给我使用。但是,许凡将我支付的房款挪作他用,未能还清银行贷款,故而迟迟不能为我办理过户手续。2013年5月8日,许凡和杜平签署承诺书,承诺还清银行贷款110万元,并向我支付补偿款18万元。但是许凡未能兑现其承诺,房屋过户手续至今尚未办理。现我起诉,要求许凡继续履行其与我签订的房屋买卖合同,将上述房屋过户至我名下,完成房屋买卖交易;许凡履行其出具的承诺书中约定的义务,向我支付拟归还银行贷款的款项90万元以及逾期过户补偿款17万元,并按照每天5000元的标准向我支付自2013年7月20日起至足额付款之日止的违约金,杜平需承担连带责任。


  2、被告辩称


  许凡辩称:我同意继续履行合同,我可以配合办理过户手续。我不同意向于泽强支付拟归还银行贷款以及逾期过户补偿款,银行贷款是我与银行之间的合同关系,我没有义务向于泽强支付该笔款项,我与于泽强在承诺书中的相关约定是无效的。于泽强最初向我支付了购房款284万元,此后我又向于泽强返还了20万元,现在的已付购房款金额实际上是264万元。


  二、法院查明


  2012年12月28日,许凡作为出卖人,于泽强作为买受人,双方签订房屋买卖合同,约定出卖人向买受人出售房屋;总成交价格316万元;签订买卖合同当日支付定金20万元,2013年1月8日前支付264万元,过户当日支付32万元;该房屋取得房屋所有权证之日起7日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买受人交付定金和购房预付款达284万元起30日内,出卖人还清尚欠贷款机构之贷款。2013年1月6日,房屋登记至许凡名下。


  许凡曾签署承诺书,承诺内容包括:1.许凡于2013年7月20日前还清房屋尚欠贷款银行之贷款110万元,具体还款方式为:(1)许凡于2013年5月20日前支付给于泽强30万元,(2)许凡于2013年5月20日至2013年7月20日间支付给于泽强80万元,(3)许凡支付给于泽强款项累计达110万元时,于泽强持此款项和许凡一起去贷款银行办理还款和解抵押业务;2.因许凡逾期还款,导致于泽强无法正常办理缴税过户手续,许凡自愿支付于泽强补偿款18万元,其中1万元于签署本承诺当日支付,剩余补偿款17万元于办理该房屋产权转移登记之日支付;4.如许凡逾期支付本协议第一条之款项,许凡自愿向于泽强支付每日5000元的滞纳金,直至足额付款为止。另,杜平在该承诺书落款处作为担保人签字;该承诺书还载明担保人对于泽强的上述行为负连带保证责任,如于泽强未能达成上述各条之承诺,由担保人负责。2010年1月8日,许凡与杜平登记离婚。


  2012年12月28日,于泽强向许凡支付定金20万元;2013年1月9日,于泽强向许凡支付购房款264万元;于泽强称此后因房屋被查封,故许凡又向其返还20万元。许凡对上述付款、还款情况均予认可。


  许凡在购买房屋时曾从以下简称民生银行获得贷款126万元。民生银行以许凡、北京达义兴业房地产开发有限公司为被告向北京市西城区人民法院起诉金融借款合同纠纷,要求许凡偿还贷款本金1186857.98元以及相应利息、罚息。北京市西城区人民法院作出判决,支持了民生银行的前述诉讼请求。该民事判决书还记载:房屋未办理抵押登记手续;案件审理中,北京市西城区人民法院对房屋采取了保全措施。


  审理中,依于泽强申请,法院裁定查封房屋,执行结果为轮候查封,期限自2014年2月12日起。法院向北京市朝阳区房屋管理局查询获知,北京市西城区人民法院于2013年7月9日以民事裁定查封涉案房屋,并于2015年5月28日以裁定继续上述查封,期限至2018年5月27日;江西省瑞昌市人民法院于2013年11月9日以民事裁定查封房屋,并于2014年11月13日以裁定继续上述查封,期限至2015年11月12日。


  经询,于泽强称其在本案中不考虑解除合同。


  三、法院判决


  驳回于泽强的全部诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  许凡与于泽强在房屋被法院查封之前即已签订房屋买卖合同,该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。但是,在法院依于泽强申请对房屋予以轮候查封之前,该房屋即已被北京市西城区人民法院、江西省瑞昌市人民法院先后查封,且至本案一审法庭辩论终结之时上述查封仍未解除,故上述房屋买卖合同现不具备继续履行的条件。对于于泽强要求许凡继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续、完成房屋买卖交易的诉讼请求,法院难以支持。


  许凡在其签署的承诺书中承诺将尚欠银行贷款110万元先行付给于泽强再一同办理银行还款和解抵押手续,并承诺如履行该义务出现逾期则向于泽强支付每日5000元的滞纳金;许凡的上述承诺均系基于其继续履行合同的意思表示而作出,上述承诺之兑现亦应以合同可以继续履行为前提,但现双方所签合同因房屋被法院查封而于客观上不具备继续履行的条件,故法院对于泽强要求许凡、杜平支付还贷款项90万元以及相应违约金(每天5000元)的诉讼请求不予支持。


  许凡在其签署的承诺书中还承诺向于泽强支付补偿款18万元;依据协议上下文以及该条之中“逾期还款”的表述可知,该补偿款18万元亦属于许凡自愿承担的逾期履行违约金,且剩余补偿款17万元的给付期限为“办理该房屋产权转移登记之日”;双方所签房屋买卖合同现不具备继续履行的条件,对于于泽强究竟应当承担根本违约责任还是逾期履行责任一事目前尚难确定,且该17万元的给付期限尚未届至,故法院对于泽强要求许凡、杜平支付补偿款17万元的诉讼请求亦不支持。关于许凡的违约责任,于泽强可待房屋买卖合同能否继续履行一事最终确定或其要求解除合同之时另行主张。据此,法院于2015年8月判决:驳回于泽强的全部诉讼请求。

以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电靳双权律师。

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