靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

张牛诉称，我为购买师洋为产权人的海淀区南海苑107室房屋，与居间人房经麦田房地产公司、师马（师洋代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。我信赖师马系产权人师洋代理人身份的原因，系签订合同前，师马及居间人共同向我出示了一套是我足以相信的文件，其中包括签有师洋姓名的授权委托书、姓名为师洋的身份证原件、涉案房屋房产证原件、师马本人就师洋本人未到场而签署的《产权人未到场声明》等资料。合同签订后，我依约履行义务，先后支付购房定金及居间服务费，产权人师洋及居间人却逾期拒不履行合同义务，故现起诉要求：1、确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《售房委托书》无效；2、师马向我返还购房定金30000元；3、师马向我支付违约金20万元；4、麦田房地产公司向我支付赔偿金20万元；5、本案诉讼费由师马、师洋、麦田房地产公司承担。

二、被告辩称

师洋、师马辩称，我同意张牛的第一项诉讼请求，不同意张牛的第二、第三、第四、第五项诉讼请求。

麦田房地产公司辩称，不同意第一项、第四项、第五项诉讼请求，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，我公司无任何过错，不应承担相应赔偿金。

三、审理查明

经审理查明，师马代师洋向张牛出具一份定金收条。根据师马出具的《产权人未到场声明》显示，若因产权人未到场签字造成涉案房屋购房合同无效的，师马将向买方承担人民币贰拾万元整的赔偿金。张牛向法院主张麦田房地产公司作为居间方存在过错，其作为一家专业中介公司，有负消费者对于专业机构的信赖，因工作人员工作不尽责而未能尽到专业中介应当尽到审查义务，只是涉案房屋交易出现本案的争端，给原告造成不可弥补的经济损失，应当承担赔偿责任。另查，居间人退还张牛居间服务费。

四、北京市海淀区人民法院判决

北京市海淀区人民法院经审理后判决：

（1）确认张牛与师洋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效，确认张牛、师洋与北京麦田房产经纪有限公司于二Ｏ一二年十二月三十一日签订的无效；

（2）师马向张牛返还购房定金；

（3）师马向张牛支付赔偿金；

（4）驳回张牛的其他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，师马与居间方、原告就出卖涉案房屋签订购房合同及补充协议，其行为系无权代理，且事后未得到所有权人师洋的认可及追认，故应当认定为无权代理，故其与居间方、原告之间签订的两份合同应当认定为无效。《房屋买卖合同》及《补充协议》无效，则因两份合同而发生的收益即为不当得利，应当返还原物或赔偿损害。购房合同及补充协议无效系因师马的无权代理行为导致，故其应当承担法律后果，根据师马本人亲自书写的《产权人未到场声明》约定内容向张牛承担赔偿责任。而原告要求居间方承担赔偿责任一节，因其未能提供有力证据证明居间方存在恶意隐瞒或提供虚假情况的行为，故其该主张无法得到法院的支持。

 综上所述，法院的判决是正确的。