靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告龚铁牛诉称，二被告系母女，原告与被告赵力系夫妻。二人于婚姻关系存续期间购买怀柔区富力城二区301室一套，登记在赵力名下。赵力擅自处分涉案房屋，将其低于市价出卖给其母，故我诉至法院，请求确认二被告之间所签房屋买卖合同无效，并要求秦伟珍立即返还房屋；诉讼费由二被告承担。

二、被告辩称

被告赵力辩称，不同意原告的诉讼请求。我以市价50万元将涉案房屋出售给母亲，系经过原告的同意的，房款扣除我与原告欠母亲的债务后，母亲将剩余房款分两笔全部支付于我。

被告秦伟珍辩称，不同意原告的诉讼请求。1、出卖涉案房屋系原告夫妻二人共同意愿，我们不存在恶意串通；2、我支付了合理对价。原告夫妻曾向我借款10万元，我曾为原告的官司花费20万元，故原告夫妻二人共欠我30万元。原告曾同意以涉案房屋抵债。3、我与赵力签订的房屋买卖合同应合法有效。

三、审理查明

经审理查明：原告曾因贷款诈骗罪被判处有期徒刑，现仍被羁押在监狱。经本院释明，原告追加请求，要求被告秦伟珍协助其办理房屋过户手续。原告向法院提供了涉案房屋的所有权证，为证明涉案房屋登记实施事实。被告赵力向法院提供涉案房屋房款发票（记账联），以证明交易价格为市价；被告秦伟珍向法院提供所有权证、房款发票、房屋买卖合同、房屋买卖契税专用税收缴款书等文件，以证明付款事实。

四、北京市怀柔区人民法院判决

北京市怀柔区人民法院经审理后判决：

（1）二被告就涉案房屋签订的北京市存量房屋买卖合同无效；

（2）涉案房屋归原告龚铁牛与被告赵力共同所有；被告秦伟珍协助办理房屋过户手续。

五、北京房地产律师靳双权点评

根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题解释（一）》第十七条，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。本案中，原被告双方均对涉案房屋系原告夫妻共同财产无异议，双方争议焦点为赵力是否属于无权处分，被告秦伟珍是否构成善意取得。房产出售属于重大事项，夫妻之间应当协商处分，赵力主张原告对出售房屋知情，原告否认后赵力无法提供有力证据对其主张加以证明，故法院无法支持赵力主张，赵力属于无权处分。关于秦伟珍对诉争房屋是否为善意取得的问题。本案中，二被告系母女，关系特殊，秦伟珍作为买受人其对涉案房屋系原告与赵力共有财产的事实知晓，更应当注意赵力是否为有权处分，但其二人均未能提供有力证据。根据法院调查，其实际交易价格低于市价70%，明显低价。故被告秦伟珍不符合善意取情形。故对原告的主张应当得到法院的支持。因合同无效，导致秦伟珍不当得利，其应当返还，故法院应当支持秦伟珍返还涉案房屋，协助原告夫妻二人办理过户。

 综上所述，法院的判决是正确的。