靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告郭媛称：2013年8月23日，原告与被告达成《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买位于北京市X区XX房屋，向被告支付购房款1026896元；被告于2014年8月30日前向原告交付房屋。后，被告未能按时交房，根据合同第十四条约定，被告应按照全部已付款的日万分之一标准承担逾期交房责任，但按照该标准被告需承担的违约责任甚至低于从银行贷款的利率。诉讼请求：1.请求被告交付位于北京市X区XX房屋；2.请求被告按照全部已付款日万分之六点五为标准支付逾期交房违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告X公司辩称，被告现在已具备交房条件，正在陆续发放交房通知。被告不存在恶意不交房的事实，且被告没有任何恶意不交房的动机，延期交房的事实属实，但是事出有因，对此被告向原告发放了延期交房通知。按照合同第13条第2款的约定，由客观不可抗力的原因导致的延期交房出卖方不承担违约责任。告要求按照日万分之六点五计算，没有事实和法律依据。

三、审理查明

2013年8月23日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于X区XX号房屋一套，该房屋预测建筑面积98.74平方米，总价款为1026896元。

被告应当在2014年8月30日前向原告交付商品房。

逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付，逾期在180日之内，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按日支付全部已付款万分之一的违约金。由于遭遇不可抗力影响、其他第三方恶意干扰等情况或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的或由于市政配套批准安装因素导致的不能按期交房，出卖人无需承担相关违约赔偿责任。

2016年7月5日，被告办理了XX住宅楼等7项工程的竣工验收备案。被告至今未向原告交付房屋。

四、法院判决

1、被告X公司按照《北京市商品房预售合同》约定的交付条件向原告郭媛交付位于X区XX号的房屋。

2、被告X公司向原告郭媛给付逾期交房违约金四万零五百元。

3、驳回原告郭媛的其他诉讼请求。

五、律师点评

原告与被告签订的商品房预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。商品房预售合同约定，被告应当在2014年8月30日前向原告交付符合约定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的逾期交房的合理事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。

原告购买的房屋已经办理了竣工验收备案，具备了法律规定的强制性交付条件。被告应当继续履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的房屋。

对于逾期交房，合同约定了违约金责任。该条款中对于“买受人全部已付款”的确定、违约金计算标准等事项做了明确的约定。原告主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。原告未提供证据证明其实际遭受损失的情况，结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑原告因被告违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，应酌情对逾期交房违约金予以调整。

提示：商品房买卖中，开发商以各种有理由延期交房已屡见不鲜，民事责任的承担一定程度上有赖于民事活动各方的约定，建议买房时在合同中做好相关责任约定，一旦权利遭受侵害，拿起法律武器，依法维权。