房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起变更承租人无效案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
宋国强、宋敏、宋大庆、宋科峰及宋思明系宋志德之子女，其中宋敏为无民事行为能力人。涉诉房屋属A公司管理的自管公房，原承租人为宋志德。1998年8月2日，宋志德去世。2001年6月，宋大庆提出申请，要求将涉诉房屋的承租人由宋志德变更为其本人。宋大庆将《变更承租人申请表》交给宋科峰，宋科峰在家庭成员意见一栏签字。后宋思明在《变更承租人申请表》家庭成员意见一栏签字，并未经宋国强、宋敏同意，代宋国强、宋敏签字。
宋思明、宋大庆、宋科峰及宋思明未经宋国强、宋敏同意，代宋国强、宋敏签署《协议书》，内容为原父宋志德承租的涉诉房屋，改由宋大庆承租。宋大庆将《变更承租人申请表》、《协议书》及其所在单位出具的未给宋大庆分配过住房的证明等材料交给A公司。
2004年7月25日，A公司与宋大庆签订《公有住宅租赁合同》，将涉诉房屋居室一间出租给宋大庆，使用面积为16.1平方米，租赁期限自2004年1月1日至2008年12月31日，起租日期为2001年7月1日。
2005年以后，涉诉房屋由宋科峰管理，用于出租。
2012年5月3日，宋大庆交纳涉诉房屋售房款13216.32元。现涉诉房屋已被拆迁。
宋国强、宋敏认为，由于宋大庆和A公司在签订公房租赁合同过程中，宋大庆存在出具虚假的无房证明、没有合法的授权，具有欺诈行为，其行为违反了民法通则第58条及合同法第五十二条第二项的规定，变更承租公房合同的行为属无效行为。现起诉请求判令A公司将涉诉房屋由承租人宋志德变更为宋大庆名下的行为无效。诉讼费用由宋大庆承担。
二、法院审理
被告宋大庆辩称，原告作为诉讼主体不适格,诉争房屋原是宋志德承租的公房，不是遗产。宋志德去世后，原承租合同终止，原告不能当然取得承租权利。原告无权将A公司列为被告，A公司是诉争房屋的所有权人，其依法对自管房屋享有各项权利，原告无权干涉。宋大庆的申请行为和A公司的同意行为不违反法律规定，原告没有承租房屋的权利，不具备承租条件。1999年之后，诉争房屋一直是宋大庆居住使用。因此，变更承租人的行为与原告没有利害关系。2012年4月，诉争房屋参加了房改，已变更为宋大庆的私有财产。诉争房屋现已经被拆迁，原告要求确认变更承租人的行为无效，已经没有任何意义。宋大庆居住管理使用诉争房屋，二原告应当知道这个情况，但二原告并未提出异议，他们也没有申请承租该房，所以原告提起诉讼已经超过了诉讼时效。
被告A公司辩称，本案争议不属于人民法院主管的范围，根据最高人员关于房地产案件受理的通知和相关意见的规定，房屋是我公司自管公房，属于单位内部分房产生的纠纷，本案不属于法院受理的范围。原告与诉争的租赁合同没有利害关系，也不符合民事诉讼法规定的作为起诉主体的条件。对于承租人的变更没有强制性规定，不需要家属同意或居住多少年以上，最主要的标准是双方协商一致，并经过产权人同意。在变更过程中，我公司履行了必要的核查程序，没有权利也没有能力核实申请人是否有其他住房及签名的真伪，我公司并不存在过错，也不存在恶意串通的行为，不应承担责任。另外，争议的房屋已经拆除，标的已经灭失，再来争议租赁合同已经没有实际意义。
庭审中，二原告称宋大庆从未在涉诉房屋居住，涉诉房屋一直由宋敏及其丈夫居住使用至2005年，并提供宋科峰、宋思明的证人证言予以证明。宋大庆对证人证言所证明的涉诉房屋的居住情况不予认可，认为宋敏及其丈夫在1998年3月已搬离涉诉房屋，后涉诉房屋一直由宋大庆居住管理至2005年。A公司对涉诉房屋的居住情况表示并不知情。经询问，证人宋科峰表示2005年之前宋敏在涉诉房屋内居住，证人宋思明表示2001年之前宋敏在涉诉房屋内居住。就宋大庆、A公司存在恶意串通的行为之主张，二原告未提供证据。
三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回原告宋国强、宋敏的诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明事实，虽然《变更承租人申请表》及《协议书》中二原告的签字均为宋思明代签，但宋大庆对此并不知情，不存在欺诈的故意。另外，虽然1987年1月1日施行的我国民法通则第五十八条第一款第（三）项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效，但是1999年10月1日施行的我国合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由此可见，即便宋大庆存在欺诈行为，宋大庆与A公司签订的《公有住宅租赁合同》并不因此无效，而属可变更、可撤销的范围。原告宋国强、宋敏称宋大庆与A公司存在恶意串通行为，未提供证据，故法院对原告宋国强、宋敏该项主张不予采信。
关于宋大庆是否具备承租资格的问题，直接涉及A公司内部的公房管理职权，属于单位内部的行政管理范畴，不属于法院的主管范围。据此，宋大庆与A公司所签《公有住宅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现原告宋国强、宋敏主张《公有住宅租赁合同》无效，并要求确认A公司将涉诉房屋由承租人宋志德变更为宋大庆名下的行为无效之请求，缺乏事实和法律依据。
