靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2011年10月22日，周锡与宋敏签订《房屋买卖合同》。在合同中约定，宋敏将房屋以1560万元的价格出售给周锡；宋敏应在房屋过户后3日内将房屋交付给周锡使用；双方也约定了违约责任。

同时，双方对付款问题签订《付款协议》，该协议约定，1、周锡应于2011年10月24日前支付宋敏定金100万元；剩余款项支付完毕后办理过户。

合同签订后，周锡于2011年10月25日将首付款100万元支付给宋敏，从2011年12月8日起至2012年5月31日止，周锡分9次将剩余1460万元购房款以转账的方式支付给宋敏。2012年9月17日，宋敏向周锡发函称，根据双方合同约定，周锡逾期付款的行为构成违约，要求周锡于2012年10月5日前对违约问题进行处理。宋敏发函后，周锡并未对上述函进行书面回复，双方亦未对逾期付款的违约问题进行有效磋商。2012年12月5日，周锡向宋敏发函称，其已于2012年5月31日付清全部房款，根据合同规定，要求宋敏在2012年12月22日前协助办理房屋的过户手续。对周锡的发函，宋敏没有回复，亦未按照函中所约定的时间协助周锡办理房屋过户手续。

周锡认为截止2012年5月31日，已将尾款14600000元全部付清，但宋敏却以周锡付款延迟为由，向宋敏索取毫无依据的巨额违约金。就此，周锡与宋敏多次协商未果，宋敏以此为借口拒绝办理房屋过户手续，也拒绝将诉争房屋交付给周锡使用。现周锡已依约付清房款，宋敏应当协助周锡办理房屋过户手续，同时，对于其逾期交付行为，宋敏应当承担相应的违约责任。故诉至法院，请求判令：1、宋敏履行《房屋买卖合同》中约定的房屋过户义务，协助周锡办理房屋过户手续，将涉诉房屋过户至周锡名下；2、判令宋敏向周锡支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之五，从2012年6月4日起算，至实际交付房屋之日止（截至2013年4月22日共计2511600元）。3、诉讼费由宋敏负担。

二、法院判决

宋敏在庭审中提出反诉。宋敏主张，合同签订后，周锡违按合同约定时间履行付款义务，经宋敏多次催告，直至2012年5月31日，周锡才陆续将房款付清。由于周锡违反《合同法》第一百六十一条规定，未按照合同约定的时间支付价款，宋敏无奈之下只得向小额贷款公司办理高息贷款。周锡的违约行为给宋敏造成了巨大经济损失，宋敏要求周锡赔偿相应损失，但周锡至今未履行义务。故向法院提出反诉，请求判令：1、周锡向宋敏支付逾期付款违约金732550元；2周锡赔偿宋敏损失50万元；3、反诉讼费由周锡承担。

法院审理后作出判决：1、周锡于本判决生效后七日内给付宋敏逾期付款违约金732550元；2、宋敏在周锡支付违约金后三日内协助周锡办理涉诉房屋过户手续3、驳回周锡的其他诉讼请求。4、驳回宋敏的其他诉讼请求。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，周锡与宋敏所签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。原、宋敏双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。

本案双方的争议焦点为：1、周锡的付款时间是否构成逾期；2、如周锡构成逾期付款，且宋敏同意继续履行合同的前提下，在周锡未支付逾期付款违约金前宋敏是否有权拒绝履行协助周锡办理房屋过户手续的义务。

根据双方《付款协议》的记载，双方约定办理房屋过户登记的最后日期为2011年11月30日，并约定办理过户当天周锡将剩余房款1460万元支付给宋敏，同时约定办理过户的条件为全部购房款支付完毕。根据上述内容的描述，可以得出两个结论，第一，虽双方并未明确约定具体的付款日期，但通过对文字的整体解释，可以推定2011年11月30日应当为双方认可的最后付款期限。第二，双方在付款和办理房屋过户登记上存在履行上的先后顺序。具体到本案，周锡将全部购房款支付完毕的日期为2012年5月31日，根据上述解释所确定最后付款期限，周锡的付款行为应构成逾期付款，应属违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》中对违约责任中关于逾期付款责任的相关约定看，宋敏在周锡逾期付款满30天后，不仅可以选择与周锡解除合同并要求对方支付违约金，而且还可以选择继续履行合同，并首先要求违约方支付违约金后再继续履行合同的权利。本案宋敏在周锡逾期付款满30日后选择继续履行合同，基于周锡的违约行为在先，故宋敏不仅享有对周锡逾期付款违约金的请求权，而且享有在周锡未按照双方所签订的《房屋买卖合同》支付逾期付款违约金前，拒绝协助周锡办理房屋过户手续的权利。结合上述分析，在周锡未支付宋敏逾期付款违约金前，要求宋敏协助其办理房屋过户手续没有法律依据。

关于周锡认为宋敏未按照约定日期协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金的诉讼请求一节，如前所述，因周锡的逾期付款构成违约在先，双方所签订的《付款协议》中关于办理过户手续的时间因周锡的违约行为导致变更，除双方再次重新约定办理产权变更登记手续的具体期限外，在周锡的违约问题处理完成之前，宋敏有权拒绝协助周锡办理房屋的变更登记手续。该拒绝履行的行为，不构成违约，故对于周锡要求宋敏支付违约金的诉讼请求，没有法律依据。

关于宋敏反诉要求周锡支付逾期付款违约金并同时主张损害赔偿金一节，因宋敏所主张损害赔偿的依据即周锡的逾期付款行为，该请求权所指向的损害与合同中所约定的违约金所补偿的内容一致，根据法律精神，在双方约定违约金或违约金计算方式的前提下，不得同时主张违约金和损害赔偿金，优先适用违约金条款。故对于宋敏要求周锡支付损害赔偿金50万元的诉讼请求，没有法律依据。对于宋敏要求周锡支付逾期付款违约金的诉讼请求，应当予以支持，关于逾期付款违约金的具体数额，因在庭审中，周锡对宋敏违约金的具体计算方式及结果表示认可，故周锡应支付宋敏逾期付款违约金的具体数额本院确定为732550元。