靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

邓秀、邓丽系同父同母的姐妹，2010年邓秀家庭拥有申请购买限价商品住房资格。然邓秀无购买房屋计划，邓丽正计划购买房屋，便想利用姐姐邓秀家庭申请购买限价商品住房资格购买房屋。随后，办理申请购买限价商品住房手续。

2010年11月2日，北京市通州区人民政等住房保障和改革办公室向邓秀发出限价商品住房购买资格审核备案的通知单，主要内容为经审核，邓秀的家庭符合北京市申请购买限价商品住房的条件，现准予备案，家庭申请人口2人，姓名邓秀、孙大方（邓秀之夫），可配售一套1居室限价商品住房。之后，邓秀选择了意向购买202号房屋。

2011年12月26日，邓秀收到由北京市通州区人民政等住房保障和改革办公室发出的关于通州区限价商品住房配售通知书，通知其可以进行意向购买的202号房屋的签约。

2012年2月19日，邓丽作为邓秀的委托代理人与北京新世纪置业有限公司签订《北京市商品房预售协议（限价商品住房）》（合同编号：X13022011），邓秀购买了北京新世纪置业有限公司开发的位于北京市通州区202号房屋（限价商品房）。经批准，该限价商品住房暂定名为公园一角。邓丽按照《北京市商品房预售协议（限价商品住房）》的约定向北京新世纪置业有限公司支付了全部房屋总价款，并由其保管房屋的购房合同、购房款发票等原件。

待上述房屋交付时，邓丽作为邓秀的代理人办理了房屋接收手续，并对房屋进行了装修。邓丽为确认自己的权利，于2013年2月27日，签署了《房屋契约》，主要内容为：经邓秀夫妇及其子女确认无人购买位于北京市通州区202号房屋，并一致同意由邓丽出资及办理申请购买、验收、装修等与该房屋有关的一切事宜。双方确认：该房屋的产权人属于邓丽所有，与其它任何人无关。待政策允许的情况下邓秀无偿为邓丽办理该房屋的过户等一切相关手续，落款处需邓秀、孙大方签字。因《房屋契约》签署时孙大方（邓秀支夫）未能到场，邓秀本人签字后，并代孙大方签字。邓丽为此向邓秀支付了一定的补偿费用。

现邓秀以其与邓丽签署的《房屋契约》的本质是借名购买两限房，是对双方借名购买两限房事实的确认，该《房屋契约》违反了国家法律强制性规定，侵犯了社会公众利益，侵犯了其与丈夫的合法权益为由，诉至北京市通州区人民法院，要求确认其与邓丽于2013年2月27日签订的《房屋契约》无效。

二、法院审理

邓丽针对其与涉诉房屋有无实体权利，其与邓秀关于上述房屋是否存在合同关系，其是否知晓《房屋契约》的内容，是否认可《房屋契约》的内容均未予以回答。

三、法院判决

邓秀与邓丽之间的《房屋契约》无效。

四、律师点评

　 知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权认为：

1、限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的住房，其购买对象具有专属性，购房人应当具备相应的资格。本案争议的房屋为限价商品住房，属于政策性保障性住房。依据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

2、本案中，邓丽虽未在《房屋契约》上签字，但该契约对借名买房一事交待清楚，且结合现有证据分析，可以认定邓秀与邓丽已经在事实上形成借名购房关系，因邓丽不具备购买限价商品住房的资格而借用邓秀的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。