靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案情简介：

1、原告康健诉称：

2012年12月5日，与王越签订房屋买卖协议，约定王越自愿将房屋卖给康健，价款为546000元，康健当日向王越支付1万元购房定金。现王越明确表示拒不履行合同，不将该房屋卖与康健。及我国相关法律规定，康健应向原告双倍返还购房定金并赔偿原告所支付的居间费。故原告要求王越根据协议双倍返还购房定金2万元并赔偿居间费5460元。

2、被告王越辩称：

协议约定，康健应在2012年12月15日前给付全部房款，康健未按照协议履行，违约在先，从而导致双方合同无法履行。双方在协商过程中，没有居间方，所以也没有居间费用。

二、法院查明：

1、房屋为小产权，王越保证已如实陈述该房权属等情况，康健自愿买受；双方协商一致，同意成交价格为人民币伍拾肆万陆仟元整。

自协议签字之日起，康健应向王越支付人民币壹万元整作为购房定金，过户时，双方商定付款方式为现金全款购房；过户费由康健付清；签订合同，王越、康健各支付中介居间费为房款的百分之一。

在过户前，王越保证房产无抵押、产权纠纷，并如实向康健说明该房产使用过程中的重大事项，过户后，发生过户前的王越的债权、债务及产权纠纷由王越负责，物业供暖等欠费由康健负责向王越追讨。

经双方同意，于2012年12月15日前，由双方共同办理立契过户，王越在2012年12月20日前腾出该房屋。

本协议签字后生效，王越任何人（包括亲属、子女等）不得以任何理由拒绝执行该条款，否则以收取定金的双倍赔偿康健，并赔偿康健所支付的居间费。同样，康健不得以任何理由拒绝执行协议条款，否则，王越所收定金概不退还。

2012年12月26日，王越将房屋变更登记到洪大名下。

2、康健主张王越为以更高价格出售房屋，于2012年12月6日通过电话明确表示不再履行与康健的协议，后将房屋以59万元的价格卖与他人，王越应就此承担违约责任，双倍返还定金。康健提交手机通信记录单予以证明。

对此，王越表示通信记录不能说明通话内容及康健的证明目的。签订协议后双方有电话沟通，但王越没有表示不向康健出售房屋，是康健没有按照双方协议约定于2012年12月15日前付清房款，康健先行违约，故王越才没有继续履行与康健之间的合同，不同意返还定金。

3、康健主张其是通过中介公司与王越签订的购房协议，签订协议后康健按照购房款的百分之一在该中介公司交纳中介费5460元，王越未在场，也未交纳中介费。

中介没有对康健说过房屋信息来源，2012年12月5日前康健都是通过中介联系的王越，王越与中介早就认识并应存在委托卖房的关系，后王越也对中介表示不卖房了。

对此，王越表示其从未委托中介卖房，也不知道该中介公司的存在。王越是通过其女儿在互联网上发布的售房信息，所以王越经常接到询问房屋情况的电话，其不清楚对方的情况，也没有委托任何中介公司，没有签订过委托合同，也未交纳过中介费，协议是康健提供的模板，虽列有中间人条款，但实际并没有居间方，也无居间方盖章或签字，看房时是自称姐妹俩的两个人去的，后来康健又去签的协议，没有人提过有中介公司的人。

4、中介业务人员李丽表示康健与王越交易的房屋是其所经办，但其只受买方康健的委托，与卖方王越没有关系。当时李丽通过网络看到王越发布的卖房信息，其负责联系并与康健和康健的女儿共同看房。双方达成购买意向后，李丽提供了购房协议样本，由康健和王越签订，康健向王越支付了购房定金1万元。

后康健的女儿按照房款总价的百分之一代康健给付中介费5460元，李丽亦为康健出具收据，因是单方委托，只向买方提供服务，故不向卖方收取中介费。

5、双方签订协议第二天，康健一方已将房款备齐，被告与康健的女儿联系称其要购买的房子涨价了，故所售房屋也要求涨价，否则不再履行合同。康健的女儿不同意，王越的妻子称再联系，但之后便未再联系。

康健的女儿向李丽询问此事，李丽得知后便通过电话与王越沟通，李丽称合同已经签订，违约是要承担违约责任的，王越及家人听后出言不逊，无法沟通，此后李丽便再未与王越一方联系过。后听说王越涨了几万元将房屋已卖与他人，此后康健的女儿又找过李丽，但因合同已经声明，买卖双方任何一方违约，居间费均不予退还，故收取康健的中介费无法退还，李丽建议在合同到期后通过诉讼来解决。

6、该房屋系旧村改造建设项目，所在土地为集体土地建设用地，无房产证。康健表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。王越称房屋为小产权房，村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。

三、法院判决：

1、原告康健与被告王越于2012年12月5日签订的房屋买卖协议书无效；

2、被告王越返还原告康健定金一万元；

3、被告王越赔偿原告康健损失二千七百三十元；

4、驳回原告康健的其他诉讼请求。

四、知名房产律师靳双权点评：

1、该房屋系旧村改造建设项目，双方交易房屋的土地属农村集体土地性质，尚未取得国家有权机关颁发的所有权证，在房屋不具备房地产交易资格的情况下，双方就此签订的房屋买卖合同应属无效。

2、合同无效后，王越应将收取康健的定金1万元予以返还，

3、关于康健主张王越赔偿中介费损失问题，因王越、康健在明知房屋性质的情况下仍进行交易均存在一定过错，故对于康健的损失，应由双方共同分担。