（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2013年3月16日，在中介方霍建明、黄丽的居间服务下，买受人张悦、案外出卖人宋国签订了一份《房地产买卖契约》以及《补充合同》。在该合同中约定，张悦以伍拾万八千元的价格购买宋国的房屋。张悦在合同签订之日起支付购房款一万元。在2013年3月31日支付购房款178000元，余款330000以贷款方式给付。宋国在2013年5月31日内将房屋交付给张悦，税费由张悦负担。中介费为10160万元，由张悦支付在过户之前全部付清。若张悦逾期不付，中介方可按房屋成交价的2%向张悦全额追偿中介费，张悦同时承担因诉讼产生的一切费用。中介方为买卖双方提供签订房屋买卖合同，协助办理房产评估、测绘、过户等手续，协助办理在国家规定的范围内的银行贷款。
上述合同签订后，张悦给付宋国购房定金10000元、房屋首付款210000元。2013年7月8日，张悦与宋国达成协议，约定解除上述《房地产买卖契约》，解除所涉及的费用由张悦自理；宋国将首付款21万元人民币以及定金2500元退还给张悦一次性退还给张悦购房首付款合计人民币21万元及定金2500元。
后中介方主张，依据合同张悦未能极配合办理相关过户手续，且多次推脱，最后未能购买该房房。中介方认为被告违约，依据合同由违约方支付中介费。故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告支付中介费10160元。
二、法院判决
中介方主张上述合同签订后，张悦违约不购买涉案房屋并起诉宋国要求返还定金，按合同约定被告应当向中介人支付中介费。张悦主张作为居间人的霍建明与黄丽不具备进行房屋经纪中介的资格；且合同在实际履行过程中已变更，首付款由178000元变更为210000元，同时宋国应当将户口迁出，但其未履行该义务，张悦与宋国系经协商依法解除的合同，定金和首付款均已返还，中介方无权向张悦主张其诉讼请求。
张悦提交收条1份，证明其向黄丽支付中介费9000元。原告主张该收条与本案无关，本案原告为霍建明，黄丽的一切行为与其无关；其不清楚被告是否向黄丽支付了9000元。法院审理后追加黄丽为第三人。
中介方认为张悦与宋国解除房屋买卖协议书，未经过中介签字确认应属无效。
张悦提交房地产权属登记审核表复印件1张，证明涉案房屋上一次交易时间为2009年11月9日，距本次交易未满5年，存在高额的税费；同时宋国就涉案房屋非唯一住房，其购买涉案房屋的价格为100000元，与本次交易价格存在40余万元的差额，所得税的交付基准是差额部分的20%，所以涉案房屋买卖的实际成交价格含税费已经远远超出张悦在签订该合同时应当预见或可以预见的价格。
被告认为，黄丽在提供中介服务过程中采取了欺诈手段，违法违规向张悦收取了不应收取的费用，同时为张悦准备了虚假的收入证明，考虑到其法律后果的严重性，所以张悦提出解除买卖合同。
法院审理后作出判决，驳回原告霍建明的诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。作为房地产中介，原告霍建明及第三人黄丽应具备相应的资质，但现行法律、法规对房产中介资质的规定，是管理性规定，而非效力性规定，被告张悦以原告不具备进行房屋经纪中介的资质为由，主张原告不具有诉讼主体资格，于法无据。
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”本案中，被告张悦与宋国于2013年3月16日就涉诉房屋签订的房地产买卖契约依法成立，即原告与第三人已促成被告与宋国房屋买卖合同的成立，虽然2013年7月8日双方自愿解除上述合同，但不影响原告、第三人与被告之间居间合同的效力。因被告已与宋国解除了双方签订的房屋买卖合同，因此涉案房屋的商业贷款及产权变更登记手续并未实际办理，则原告及第三人并未完成全部中介服务，因此中介费应当适当降低，以支付9000元为宜。
被告提交的第三人出具的收条，足以证实第三人已向被告收取各项费用9000元，原告提交的《房地产买卖契约》，亦足以证实涉案房屋的中介为原告及第三人，因原告及第三人均未举证证明收条中所列各项费用已实际发生，以上述费用9000元充抵中介费为宜。原告可依约或依法律规定与第三人分配中介费用。
综上，原告主张被告支付中介费10160元不应当支持。
