靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年5月12年，林菲和宋春丽签订了《存量房买卖合同》，双方在合同中约定，买方宋春丽以305万元的价格购买林菲名下的一套房屋，在合同履行的过程中，买卖双方应当按照国家以及北京市的规定缴纳税费，国家政策未规定的，由买方缴纳。自本合同签订之日起90日内，买卖双方共同向房屋管理部门办理房屋登记手续。双方签约当天宋春丽支付林菲定金10万元，2013年5月13日宋春丽支付林菲定金40万元补齐合同约定的定金。2013年5月30号宋春丽支付林菲房款50万元，剩余首付款78万元于林菲预约还款的当天支付给林菲，用于银行还款解抵押。宋春丽贷款127万元于过户后由银行直接支付给林菲。诉争房屋目前仍由林菲控制使用。现在买卖双方均认可宋春丽已向林菲付清定金及首付款共计178万元。宋春丽并表示127万元贷款已于6月18日批贷，但由于双方至今未办理过户，已超过三个月的放贷期限，批贷已过期。

经法院查明，双方在6月4日办理了网签，后来林菲表示房产证丢失。宋春丽便同意配合林菲先撤销网签补办房产证，双方遂于8月14日共同撤销了网签，并约定由林菲补办房产证，双方再补办网签及办理过户。但7月1日出台了新的房产政策，诉争合同如重新办理网签，会导致契税增加、贷款利率优惠减少、需提交资金监管，宋春丽、林菲就增加的税费、贷款利息及需提交的监管资金产生争议，双方未能达成一致意见，至今未办理新的网签，亦未办理过户。此后，宋春丽一直催促林菲办理房产证，但是林菲未作表示。后宋春丽再次要求林菲履行合同未果后，便诉至法院，要求：1.判令继续履行双方于2013年5月12日签订的《存量房买卖合同》，将上述房屋由林菲名下过户至宋春丽名下；2.判令林菲支付宋春丽违约金87000元（以170万元为本金，从2013年8月12日起计算至2013年9月30日止，按日万分之五计算；以178万元为本金，从2013年10月1日起计算至2013年11月19日止，按日万分之五计算）。

林菲表示现双方就税费等问题无法达成一致，也超过了诉争合同的履行时间，双方无法协商签订新的合同内容，不具备继续履行的基础，因此主张解除诉争合同，如果判决继续履行，相关税费及费用应依合同约定负担，且宋春丽应支付林菲迟延付款利息（以127万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月13日起计算至对方实际给付之日止），坚持解除诉争合同。现林菲已将房产证办理完毕。

审理中，宋春丽向法院提交其名下存折一张，表示其具备支付购房尾款的能力。

二、法院判决

法院审理后认为，宋春丽、林菲签订的《存量房买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。宋春丽已向林菲履行支付定金及首付款的义务，林菲应履行其过户义务，林菲认可房产证已重新办理完毕，相关税费及费用依据合同约定负担履行，且宋春丽亦表示如有需要，同意再行提供交纳监管资金，并提交存折证明其继续履约能力，就此，诉争合同具备继续履行基础，应以继续履行为宜，宋春丽第一项诉讼请求于法有据。

根据诉争合同，双方应于2013年8月12日前申请办理过户手续，但由于林菲房产证丢失，致双方未能及时办理过户，林菲应对此承担一定的违约责任，但违约金数额过高，就此法院酌定为2万元。

法院作出判决：1、宋春丽与林菲签订的《存量房买卖合同》继续履行，林菲于判决生效之日起十日内协助宋春丽办理该房屋的过户手续，相关税费依据上述合同约定负担；2、宋春丽于判决生效之日起十日内给付林菲购房尾款一百二十七万元。3、林菲于判决生效之日起十日内给付宋春丽违约金二万元。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，宋春丽和林菲之间于2013年5月12日签订的《存量房买卖合同》，不违背法律规定，应合法有效，双方对继续履行上述协议均无异议。

宋春丽已向林菲履行支付定金及首付款的义务，林菲应履行其过户义务。诉争合同具备继续履行基础，应以继续履行为宜。

关于林菲主张的违约责任问题，根据双方约定，双方应于2013年8月12日前办理过户手续，因林菲个人原因造成房产证丢失，致使双方约定无法实现，原审法院认定林菲应承担相应的违约责任并酌定违约金额，法院的审理并无不当。