靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

    一、基本案情

2013年4月11日，经中介公司居间，李飞龙（买方，乙方）与田芳（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，约定田芳将其名下的一套房屋出售给李飞龙，房屋价款110万元，该合同约定付款方式为商业贷款或者公积金贷款，双方签订本合同时，甲方支付购房定金5万元给乙方，合同签订后的10日内支付首付款10万元。乙方申请贷款数额不足，乙方补足。如果因为乙方原因未能办理贷款，双方继续申请其他银行贷款至获批准。如果最终没有获得贷款，那么乙方应当一次性付款。双方约定合同签订之日起10天内支付首付款44万元，剩余需垫资项目16万元整，于银行解押当日付清。乙方支付甲方的首付款60万元，贷款50万元，实际放款66万元，中介垫资16万元，银行一次性放款给甲方。放款之日起4日归还乙方。合同签订当日，三方一并签订了《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》。2012年3月12日，田芳向李飞龙出具收条一张，确认收到首付款44万元。

庭审中，就解押时间未予明确，李飞龙解释称该合同是中介提供的格式合同，订立时只说明让田芳尽快办理解押。田芳解释为，因解押时间不确定，所以合同无法具体明确。田芳提交涉案房屋原始购房合同，及按揭担保借款合同，证明2006年1月27日，田芳与开发商签订商品房预售合同，购买涉案房屋。2006年2月10日，田芳与银行签订按揭担保借款合同，借款19万元，期限20年，将涉案房屋抵押给银行。至2013年3月30日，田芳还有14万元贷款未还。法院向田芳询问了两次涉案房屋解押手续流程，2013年1月17日，李慧（田芳的代理人）答复称向银行递交提前还款申请，银行一个月批准，办理解押手续。田芳对该回复没有异议。2013年2月30日，田芳回复称对于解押的手续和期限不清楚，只知道办理解押要提前还贷。现房屋为解除房屋抵押登记权的登记状态。田芳主张，其于2013年3月11日向银行提出解押并办理手续，其在履行过程中与李飞龙就中介公司垫资发生纠纷。田芳认为李飞龙未及时支付合同约定的垫资款，存在预期违约的事实，因此于2012年5月13日向李飞龙发送律师函及解除合同的通知并要求对方承担违约责任。田芳提交双方协商的短信，李飞龙不承认该短信真实性，否认讨论过合同解除问题，只承认双方就合同税费进行讨论。李飞龙表示不接受田芳发送的律师函和解除合同通知。李飞龙于2012年10月已经强行入住涉案房屋，并表示不需要中介垫资即可继续履行合同。

二、法院审理

一审法院经过审理认为李飞龙与田芳之间签订的房屋买卖合同真实有效，三方均应当按照合同约定履行义务。案件争议的焦点是双方对“解押”的完成时态发生争议，解押完成至何种状态时产生李飞龙支付16万元预付款的义务。李飞龙认为应当是在田芳办理完涉案房屋在银行的解除抵押手续，田芳认为应当是其向银行申请提前还贷之日，不需要办理完全部解抵押手续。根据合同约定，法院认为涉案房屋的解押行为与首付款的支付条件挂钩。如果将田芳申请提前还贷时认定为解押成立，那么李飞龙支付剩余首付款的条件对于田芳没有约束作用，李飞龙无法督促田芳履行合同义务。因此，解押应当理解为完成状态，解押开始时间不明确，但是解押完成日期较为明确，以此选择以解押完成之日为付款条件更易为双方掌握。再者在二手房交易中，所售房屋存在抵押时，卖方一般将买方支付的首付款用于房屋解押，并且该合同已经有明确约定，因李飞龙向田芳支付的款项已经明显超出了田芳解抵押所需款项，田芳未能完成涉案房屋的解抵押手续，违背诚实信用。田芳收到首付款后，仅以向银行提出提前还款作为履行义务的证明，法院不予采信。因此判决双方继续履行合同，田芳支付违约金，考虑到李飞龙并未因此遭受重大损失，因此法院酌情减少了田芳的违约金。

一审法院判决后，田芳不服上诉至二审法院，要求撤销原判、解除合同，李飞龙承担违约责任。

三、法院判决

一审判决

1、李飞龙与田芳继续履行上述房屋买卖合同；

2、李飞龙于判决生效之日起七日内，代田芳向银行偿还位于涉案房屋的剩余贷款本金及利息；银行履行接受还款的义务；银行待李飞龙还清涉案房屋的剩余贷款本金及利息之日起七日内，办理注销上述房屋抵押权的相关手续，田芳予以协助；银行注销涉案房屋抵押权之日起七日内，田芳协助李飞龙办理房屋过户登记手续，将涉案房屋过户登记至李飞龙名下，过户产生的各项费用由李飞龙负担；

3、李飞龙代田芳向银行偿还涉案房屋的剩余贷款本金及利息，从李飞龙按照双方就涉案房屋签订的《北京市房屋买卖合同》继续履行应当支付给田芳的剩余款项中予以扣除；

4、田芳于判决生效之日起七日内，支付给李飞龙违约金六万元；

5、驳回李飞龙的其他诉讼请求。

二审判决

1、维持一审第一项；

2、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；

3、李飞龙于本判决生效之日起十五日内向田芳支付十六万元首付款；田芳于本判决生效之日起六十日内向银行偿还涉案房屋的剩余贷款本金及利息,田芳于偿还清上述房屋剩余贷款本金及利息之日起七日内办理注销上述房屋抵押权的相关手续，银行予以协助；

4、驳回李飞龙的其他诉讼请求；

5、驳回田芳的其他上诉请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。履行合同应遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：依据第六十一条仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

本案中，《北京市房屋买卖合同》系田芳与李飞龙真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人争议焦点系李飞龙支付16万元首付款与田芳办理解押手续的履行时间问题。依据李飞龙与田芳签订的《北京市房屋买卖合同》，在该合同签订后10日内李飞龙应支付田芳购房首付款60万元，但补充协议中又约定其中的16万元应在田芳办理银行解押当日付清。因合同并未约定解押的具体时间及流程，田芳与李飞龙就支付16万元首付款与办理解押手续的履行顺序产生纠纷，导致涉案买卖合同产生履行障碍。

法院查明，解押过程为田芳向银行申请提前还贷并偿还剩余贷款，之后到房屋管理部门办理注销抵押权的手续。从该描述可以看出，解押是一个持续性的行为，并非一个固定的时间点。田芳与李飞龙仅以“解压当日”作为履行16万元首付款的时间约定，属于约定不明。根据合同法的规定，在履行期限不明的情况下，可以协议补充；达不成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。因田芳与李飞龙未能就争议问题达成一致意见，且涉案合同亦未进一步确定田芳办理解押的具体时间及相应履行内容，故需考察买卖合同中对于解押与首付款支付的交易习惯。因买卖房屋通常系个人依据自己意思而行为，合同约定的内容依据买卖双方自身情况亦有所不同。故在涉及交易房屋存在银行抵押权的买卖合同中，对于解押与支付购房首付款履行的情况，既存在卖方申请提前偿还银行抵押贷款之时买方支付首付款，亦存在卖方还清银行剩余贷款并注销抵押登记时买方支付首付款的情况。现涉案合同对16万元首付款的支付时间约定不清，依据合同意思自治原则，结合本案目前证据及前述房产交易习惯，难以对田芳与李飞龙在签订合同时如何考虑“解压当日”与16万元首付款支付的履行顺序的真实意思作出认定。在此情形下，依据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

从本案已查明的事实看，因签订合同约定不明，导致田芳与李飞龙在16万元首付款支付的时间问题上产生矛盾，进而引起合同继续履行的障碍。但该障碍并非不可消除，故在双方无法协商一致诉至法院的情况下，就此明确田芳办理解押手续及李飞龙支付16万元首付款的时间。法院审理中，银行表示在其债权得到顺利实现下，同意依照法院判决协助办理解除涉案房屋抵押登记及过户手续；李飞龙则表示不需要中介公司垫资16万元首付款，对该两项意见均不持异议。因涉案合同虽对首付款16万元的支付时间约定不明，但确系田芳与李飞龙的真实意思表示，故双方对就此产生的相应后果均应各自承担责任，现田芳与李飞龙均以对方当事人不履行合同义务而主张对方当事人承担违约责任的请求，均不予支持。田芳据此要求解除涉案合同的上诉请求，因其未在原审法院就该主张提出反诉，且该请求亦缺乏事实与法律依据，不予支持。

关于李飞龙提出的涉案房屋过户的请求，因过户时间在涉案合同中已有约定，双方应依约继续履行各自义务。现李飞龙在未完成合同义务的情况下，要求田芳立即办理涉案房屋的产权过户手续，不符合合同约定，不予支持。同时，田芳在李飞龙办理贷款手续时，应积极履行协助义务。另，对于李飞龙在未完成合同义务的情况下，进入涉案房屋且更换门锁的行为，提出批评，涉案房屋的交付应遵照双方合同的约定进行。同时希望，田芳与李飞龙经过本次诉讼，吸取教训，本着诚实信用的原则，积极履行各自的合同义务。