靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

杨兰和刘广四系夫妻关系，育有一子刘强、一女刘珠。1980年3月19日，宋慧与刘强登记结婚，刘画系宋慧与刘强之女。东城区1201号房屋原系杨兰承租的公房。1994年7月6日，杨兰与该房产权单位签订《房屋买卖契约》，按照房改售房价格，享受其工龄优惠等政策，购买了上述房屋的所有权，并由刘强支付了购房款14000元。1995年3月19日，杨兰取得该房屋所有权证书，登记的所有权人为杨兰。1998年8月22日，刘广四去世。2006年11月3日，杨兰去世。2008年10月21日，刘强去世。涉案房屋现由宋慧、刘画居住。

2001年7月27，杨兰经公证处公证，就北京市东城区1201号房屋订立遗嘱，其内容如下："在我去世后，将上述房屋中属于我所有的产权份额，以及我应继承该房屋的产权份额遗留给我的女儿刘珠个人所有"。

诉讼中，宋慧、刘画表示购买涉案房屋总价款为17000元，而宋慧、刘画支付了购房款14000元，占房产份额的82%，杨兰能够处分的房产份额只有18%。故刘珠只能继承房产份额18%的六分之五，即15%，剩余84.975%房产份额归宋慧、刘画所有。刘珠对此不予认可，称涉案房产不是支付了购房款14000元就能取得，首先该房屋是由杨兰承租的公房，只有杨兰才可以购买，同时交纳的购房款还享受了折抵杨兰的工龄和一次性付清房款等优惠政策，刘强只是代杨兰支付的购房款，并不能由此就认定宋慧、刘画占该房产82%的份额。

宋慧、刘画称本案诉争的1201号房系原刘强承租房屋与杨兰承租房屋共同换来的。刘珠对此不予认可，称原刘强一家居住的上述平房系杨兰以杨兰的名义申请的，并非是刘强申请的。宋慧、刘画对于其主张该平房系刘强向单位申请承租的，未提交相应证据。刘珠称北京市东城区1203号房屋在房改时系杨兰出资购买的，宋慧、刘画称1203号房屋是刘强承租并购买的，不清楚杨兰当时是否曾出资。

宋慧、刘画在二审中称诉争房屋系刘强和杨兰承租的房屋换得，所以房屋应当由刘强和杨兰共有，并提交了房管处出具的《关于杨兰住房情况的说明》。但是刘珠对此证据不予认可。

另查，2010年，刘珠因为遗嘱继承纠纷起诉宋慧、刘画，要求按杨兰遗嘱分割涉案房屋，其享有六分之五的份额。法院判决，房屋由刘珠、宋慧、刘画共有，刘珠占六分之五，宋慧、刘画各占十二分之一。2012年，刘珠因为分家析产纠纷起诉宋慧、刘画，要求分割涉案房屋，法院判决房屋归刘珠所有，由刘珠给付宋慧、刘画各30万元。现涉案房屋已经登记在刘珠名下。

法院于2013年5月20日作出诉讼保全民事裁定，查封涉案房屋。

二、法院审理

一审法院经过审理后认为涉案房屋系杨兰以自己的名义购买，房屋登记在其名下，但是涉案房屋系刘广四和杨兰的房屋换房所得，因此属于两人共同财产。刘强虽然在购房的过程中出资，但是属于债权债务关系，宋慧、刘画不能因此主张房产该房屋的所有权。宋慧、刘画作为刘强的继承人，亦不能继承该房产。因为杨兰留有遗嘱将房屋，而宋慧、刘画没有证据证明刘强曾与杨兰、刘广四约定房屋的权属。因此法院对宋慧、刘画的诉讼请求不予支持。

宋慧、刘画不服上诉至二审，二审法院经过审理后维持了原判决。

三、法院判决

一审判决：

驳回宋慧、刘画的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

    知名房产律师靳双权点评

    知名房产律师靳双权点评：

本案争议焦点为诉争房屋权属的确定问题。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力。产权登记具有公示、公信的效力。本案诉争房屋原系杨兰承租的公房，后以杨兰个人名义购买并折算其工龄，并登记于杨兰名下。因该房屋系在杨兰与刘广四的婚姻关系存续期间取得，购买房屋时刘强、宋慧知情，且没有对诉争房屋的权属进行其他书面约定，故诉争房屋按照登记情况应认定为杨兰与刘广四的夫妻共同财产。

宋慧主张诉争房屋系收回刘强承租的平房，由两处房屋合并调换而成，故刘强应为诉争房屋的共有权人。经查，上述平房早已拆除，房屋相关信息亦无档案记载，宋慧提交的相关证据不能够确定上述平房的准确面积以及具体承租情况。另，刘强、杨兰原单位收回职工承租的房屋并进行调换的行为与杨兰以个人名义购买诉争房屋的行为系两个独立的法律行为，按照物权法定原则，即使刘强向原单位退回其承租的平房，该行为也不必然导致其对诉争房屋享有产权份额。即使刘强在杨兰购买该房屋过程中为其支付了购房款，但该笔款项应属于刘强与杨兰之间的债权债务，并不能因刘强支付了购房款而使其当然取得该房屋的所有权，宋慧、刘画作为刘强遗产的继承人，亦不能因此主张该房屋所有权。且宋慧、刘画无证据证明在该房屋购买过程中，杨兰、刘广四与刘强及宋慧、刘画就该房屋的权属达成一致意见。故现没有确实充分的证据证明刘强除因继承之外，对争议房屋享有权属份额。故宋慧、刘画作为刘强的法定继承人，以刘强交回其承租平房为由，要求享有诉争房屋的50%的产权份额的诉讼主张，法院不予支持。