靳双权律师

北京著名房产律师靳双权点评一起房产买卖纠纷案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

恒盛花园是被告大德房地产开发有限公司开发的成片商品房小区。原告时华廷诉称，2013年4月30日，原告与被告签订一份《恒盛花园商品房买卖合同》，由原告购买恒盛花园总价值为630万的9幢2605号房屋，房屋为精装修。该合同规定的交房日期为2013年8月31日。此后，原告按照合同的约定交付了房屋的购买价款，但被告却未能在合同约定的时间内将此精装修房屋交付给原告，后原告不断催促，直到2013年11月30日，被告才将房屋交付原告，但是交付的房屋并非精装修房，而是经过多次改造的非精装修房屋。

房屋存在很多问题，例如装修存在瑕疵，灯光亮度不够以及中央空调漏水等。原告被告承诺会修整，但是至今仍未修复，严格而言房屋到现在都没有交付给原告，原告于2013年12月正式提出要求整改，并给被告半年的时间，如还修不好就要让被告赔偿；原告同时提出房屋还存在电路不通、没有热水和浴缸会自动发送声音等问题，也没有及时得到解决，经过半年才弄好。原告并确认房屋本身暂时没有问题，也没有提出房屋结构问题，现只提出装修上的质量问题。原告认为，合同中明确约定，该房屋为精装修房，而被告却是按照非精装房的标准交付的，被告的行为严重违反了合同的约定，违反契约精神，给原告的生活、工作带来了极大的不便，也给原告精神上带来了极大的痛苦。

原告为了维护自己的合法权益，现将被告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告承担违约金102655.36元（自2013年4月30日至2013年8月31日银行贷款利率计算）；2、被告赔偿原告经济损失10670.40元（物管费9248.40元，电梯费822元，车位管理费600元）；3、要求被告重新对涉诉房屋进行装修，以达到合同所约定的精装房的标准。

被告辩称，被告并未违约，不应当承担违约责任。被告所出售的房屋经过质监部门检验，质量合格，被告根据与原告签订的商品房买卖合同第十二条向原告交付了该质量合格的房屋，未构成合同违约。原告要求被告承担逾期交付违约金无事实和法律依据。

被告向原告所交付的房屋竣工验收合格，并无质量问题。针对原告提出的墙纸起皱、污渍、吊顶灰尘问题被告及时进行了处理，并按照原告的要求多次更换了墙纸，被告已尽保修义务。房屋墙纸问题并不属于司法解释规定的房屋质量问题严重影响正常居住使用的条件，原告系因自身原因未入住房屋，原告要求被告赔偿物业费、电梯费、车位管理费无事实和法律依据，该笔费用与被告无关。被告按照法律、法规规定承担维修责任。

二、法院判决

1、被告大德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告时华廷损失89072.44元；

2、驳回原告时华廷的其他诉讼请求。

三、律师点评

知名房产律师靳双权认为，原、被告于2013年4月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案主要争议焦点在于涉案房屋是否构成逾期交付。双方在《商品房买卖合同》第十一条对交付条件已有明确约定，涉案房屋于2013年5月22日工程竣工并验收备案，具备交付条件，被告亦按合同约定期限前通知原告交付，履行交付义务，原告现庭审中认可涉案房屋本身并无问题，仅因装修质量不能达到入住标准而主张逾期违约，但依据双方签订的合同第十六条及附件四补充协议之约定，达不到约定装饰、设备标准的，原告有权要求被告据实赔偿装饰、设备差价，属于保修范围内的工程质量问题，被告应免费修复，故原告将房屋装修存在的质量问题视为房屋逾期交付缺乏法定及约定依据，其据此要求被告承担因逾期交付的违约金及顺延房屋的保修期，法院不予支持。但鉴于原、被告所购买的房屋为精装修房，交付本可入住，其购买价格、物业收费标准等均高于一般住宅，对被告的所售房屋的要求也应高于一般住宅，但从验房之日起，虽经被告及物业公司多次维修，涉案房屋仍存在墙纸起翘、吊顶裂缝等装修质量问题，影响原告的正常居住及居住的舒适性，故被告应对因装修所导致的原告的损失承担相应的民事责任。原告在被告交付的涉案房屋存在装修问题且经其多次维修后仍未能完全修复时，亦应在合理期限内及时采取自行修复等合理措施避免损失扩大，对其扩大的损失，法院是不会支持的。综合衡量房屋价款、装饰标准及房屋所存在的装修质量问题，审判法院酌情确定原告自行修复的合理期限以四个月为宜。鉴于双方虽在合同中约定对达不到约定标准的装饰被告应据实赔偿差价或免费修复，但并无对修复的延误期间约定违约金或违约金的计算方式且损失数额难以确定，法院按照已付购房款总额，参照原告主张时中国人民银行六个月内贷款基准利率计付。该期间内的物业管理费、电梯费、车位管理费等也应一并由被告承担。因此，法院的判决时符合法律规定，是正确的。