靳双权律师

将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意签订房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

李彩凤与刘伟原系夫妻关系。2006年3月12日诉讼离婚，法院判决涉案房屋即朝阳区1201号房屋判归李彩凤使用，刘伟对该房屋不再享有权利，亦不承担义务。刘伟于2006年3月17日取得该判决。

2006年3月18日，出卖人刘伟（甲方）与买受人王刚（乙方）和代理方（丙方）中达公司签订房屋买卖居间合同，三方约定：甲方以95万元的价格出朝阳区1201号房屋，合同签订时，乙方向甲方支付38万元，剩余57万元分两次付清。乙方于2006年3月18日该房屋过户当天乙方支付甲方10万元，于2006年3月21日甲方将该房屋交接之前的所有物业费、供暖费等一切费用结清后，乙方支付甲方37万元。2006年3月18日，王刚分两次向刘伟汇款38万元。后王刚分三次按照刘伟的指示向刘哲账户内存款共计57万元。2006年3月21日，刘伟出具收条，内容为已收到王刚交来的购买涉案房屋的购房款80万元，三日内付清剩余房款4万元，同时交付物业欠费承诺书一份。2006年3月25日，刘哲出具收条，内容为已收到涉案房款4万元，代刘伟收取。2006年3月25日，王刚取得涉案房屋的房屋所有权证。因王刚与李彩凤就使用诉争房屋问题引发纠纷，经有关部门协调，该房屋双方均未使用。

王刚委托评估公司就涉案房屋价格进行评估，并提供评估报告。报告显示涉案房屋在2006年3月25日的市场参考价为90万元。此外，王刚还提供案外人购房合同及中介的售房记录，证明当时房屋交易价格每平米低于7000元。李彩凤对上述证据的真实性不予认可。

另查，王刚与刘伟原系同事关系。法院向其他房产经纪公司惊醒咨询后，发现涉案房屋所在地2006年3月期间的房屋交易价格为每平方米13600元左右。

再查，刘伟于2000年12月3日与炼钢厂就涉案房屋签订北京市内销商品房预售契约，售价为73万元。

二、庭审过程

一审法院经过审理后认为，王刚与刘伟签订的房屋买卖合同属于善意取得，所以不支持李彩凤要求确认上述房屋买卖合同的诉讼请求。

李彩凤不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院经过审理，认为房屋王刚自己请评估公司对房屋进行估价与实际房屋价格严重不符，且王刚与刘伟系同事关系，知道其与李彩凤已经离婚，法院判决涉案房屋归李彩凤后，刘伟处分涉案房屋的行为系无权处分，王刚取得涉案房屋不构成善意取得，因此认定王刚与刘伟之间签订房屋买卖合同无效。

二审判决后，检察院提起抗诉：房屋登记在刘伟名下，即使王刚系刘伟的同事亦有可能不知道刘伟已经离婚，房屋判给李彩凤的事实，王刚有理由相信涉案房屋是刘伟的个人财产，且王刚是通过中介签订的房屋买卖合同，中介公司发挥交易的审核义务，王刚已经尽到了一般人的注意义务，因此没有理由认为王刚在购买涉案房屋时系恶意。王刚提交的评估报告，中介的售房记录，同小区案外人购房合同，证明自己的交易价格并没有明显低于市场价格。法院通过向单一的房屋中介人员询问情况认定房屋价格，缺乏证据。

另查一，王刚于2006年5月曾以财产权属纠纷向法院起诉，要求李彩凤腾退涉案房屋。法院以可能涉及刑事犯罪为由，将该案移送公安局。

公安局询问笔录里，刘伟称卖房时，王刚找了一个中介公司，先签了一份合同，约定先公证后交房款，因为办完公证后可先不过户，等房屋五年后过户时能免一笔税款，但公证时需要刘伟和李彩凤在公证书上签字，王刚当时想到李彩凤不会在公证上签字，所以后来就换成2006年3月18日的合同，不做公证，直接过户。王刚称自己不认为刘伟欺骗了自己，但否认了刘伟的陈述。

另查二，王刚、刘伟曾于2006年3月12日共同到房管局，签署了二手房买卖合同及总价款，但是没有约定付款、交付、过户等具体事宜。当日，二人还签署房屋所有权转移登记申请书一份。

经查，刘伟离婚案件庭审笔录、公安局询（讯）问笔录以及本案一、二审期间，王刚、刘伟均未提及二人于2006年3月12日到房管局并签署上述文件的事实，两人称忘记了这份合同，并称因为当时刘伟急着去外地，所以对合同内容约定的很粗略。

另查三，王刚、刘伟两人原来约定房屋价格95万元，后来因为低于政府指导价，调至97万元。

另查四，离婚判决生效后，房屋判给了李彩凤，现在房屋在案外人名下。

三、法院判决

一审判决：

驳回李彩凤的诉讼请求。

二审判决：

1、撤销一审判决。

2、王刚、刘伟及中达公司就涉案房屋签订的房屋买卖居间合同无效。

再审裁定：

维持二审判决。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案的争议焦点在于王刚是否基于善意取得涉案房屋的所有权，并据此抗辩李彩凤的诉讼请求。

根据王刚自认的事实，王刚与刘伟不是通过公开市场进行交易，中达公司签署房屋买卖居间合同只是出于为王刚帮忙，故王刚与刘伟之间实为自行交易，不能仅以产权登记的公示内容认定王刚尽到审查注意义务。从交易过程看，王刚在公安机关所作的询问笔录中自述2006年3月10日左右刘伟询问是否购房，同年3月12日二人即赴房管部门，并在当日签署用于过户的备案合同及所有权转移登记申请书，同年3月20日在尚有37万元房款未付的情况下二人即办理过户手续。在公安机关对刘伟讯问时，刘伟称涉案房屋买卖时，其对王刚讲过涉案房屋在一审时判给其，诉讼尚在二审期间，认为二审也应将房屋判给其；王刚对其情况比较了解，在公司期间当过其司机，对其与王刚的婚姻状况及涉案房屋情况均知情。对此，王刚的相关解释不符合常理。王刚与刘伟就涉案房屋的交易价格明显低于市场交易价格。王刚虽提供了评估报告等证据证明其与刘伟房屋交易价格合理，但该评估报告系其自行委托评估，案外人的售房合同及中介公司的售房记录的真实性尚不能确定。

根据本案查明的事实及现有证据，生效判决已经确认涉案房屋由李彩凤使用，刘伟对涉案房屋不再享有权利，亦不承担义务。为此，刘伟自判决生效后即对涉案房屋不再享有处分权。涉案房屋确认由李彩凤使用后，刘伟未经李彩凤同意擅自将涉案房屋进行出让，且事后亦未取得李彩凤追认，故刘伟的行为应属无权处分，且行为存在明显恶意。

故王刚虽然已经取得涉案房屋的所有权，结合王刚与刘伟合同约定的房屋交易价格低于政府指导价的客观事实，综观历次诉讼陈述及案件全貌，王刚关于其不知道刘伟无权处分、是善意相对人的抗辩主张，法院无法采信。王刚取得涉案房屋不构成善意取得。故李彩凤上诉请求确认王刚、刘伟及中达公司就涉案房屋达成的房屋买卖居间合同无效，依据充分，法院予以支持。