靳双权律师

　　将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起房屋买卖合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

原告高森为西城区249号房屋的产权人。2011年1月17日，原告与被告顾贞签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将其位于西城区249号房屋以400万元出售给被告，被告在签订合同时支付定金5万元；原告在领取全部房款当天将房屋交付给被告。2011年1月24日，原、被告签订《补充协议》，原告为甲方，被告顾贞为乙方，久居公司为丙方，达成《补充协议》：甲乙双方签订合同后乙方支付甲方房屋定金5万元，剩余尾款除资金监管外过户前一次性支付给甲方；并于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续；甲方承诺乙方，在过户前办理完此房屋的原户籍人员全部迁出手续；如5月25日前乙方将自己名下的房屋售出，售出后所得款项作为购房款立即支付甲方；如5月25日前乙方未能办妥公积金贷款，乙方将先用现金支付相应款项，在公积金贷款办妥后，公积金贷款会支付到甲方账户。

合同签订后，被告支付原告定金5万元。被告未在2011年5月25日支付原告尾款。

二、庭审过程

庭审中，被告表示未及时履行合同并不是自己的真实意思表示，而是被迫的，因为案外人刘梅即购买自己房屋的买受人导致被告没有支付能力，被告发现刘梅无力支付房款时，立即通知了原告，并且积极联系刘梅协商，当时刘梅同意支付被告房款，但此后刘梅仍然没有支付，导致被告没有能力支付原告的房款，其一直积极配合履行合同，不存在恶意违约情形；原、被告之间的合同未能履行，被告是无辜的，但是愿意承担责任，而原告主张违约金40万元过高希望法院能够予以减少。

被告还出示其与案外人刘梅的补充协议及法院的传票，表示为了购买原告的房屋，其将自己的房屋出卖给刘梅，因刘梅没有履行而进入诉讼程序。

另查2010年3月6日，中央国家机关房改办中直机关房改办向房地局发送在京中央单位已购公房变更通知单。

三、法院判决

1、解除原告高森与被告顾贞签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

2、自本判决生效后七日内，被告顾贞支付原告高森违约金十万元。

3、驳回原告高森的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现原告要求解除双方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，被告同意解除，法院对此不持异议。

关于支付违约金一节。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

双方争议的第一个焦点为被告是否违约。依据合同约定，双方定于2011年5月25日前办理房屋产权转移手续，被告在过户前一次性支付原告房屋尾款，因此，被告支付尾款的最后期限应为2011年5月25日，现被告未在此前支付原告房屋尾款，应属被告违约。被告虽表示在该约定时间前支付原告房屋尾款为附条件的约定，即只有在出卖自己房屋后，才支付房屋尾款，否则不能视为违约。但是补充协议中并未约定被告所述附条件的条款，因此，被告主张其没有违约的观点，缺乏依据，法院不予采信。

双方争议的另一个焦点应为违约金的标准。双方在北京市存量房屋买卖合同和补充协议中，对逾期付款约定两个违约金的标准，因补充协议系对北京市存量房屋买卖合同的补充，因此，违约金应以补充协议的约定为准。法院认为补充协议中约定的违约金明显过高，结合被告违约的主观意愿、原告受损失的程度等，酌定为15万元。被告顾贞已支付原告高森定金5万元，应当折抵部分违约金。