靳双权律师

    这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起合同违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

黄莉与王明宇曾于2012年5月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于2012年6月22日与久居公司共同签订《补充协议》，约定黄莉以140万元的总价款购买1605号房屋，黄莉于2012年6月30日之前支付30万元，王明宇办理房屋产权继承手续，黄莉于2012年8月31日前支付25万元，待黄莉购房资质核验通过后办理过户手续。黄莉于2012年5月15日支付了定金2万元，于同年6月26日支付了购房款30万元，于同年8月6日支付了购房款25万元。

后因双方情况均发生变化，黄莉与王明宇于2012年9月重新签订《买卖合同》，约定：如黄莉因自身原因未获银行或公积金管理中心批准，双方同意由黄莉继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由黄莉自行负担；王明宇于过户后10天内将1605号房屋交付给黄莉，逾期超过十日的，黄莉有权退房，王明宇应于退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照已付款20%的标准向黄莉支付违约金；如黄莉逾期付款超过10日，王明宇有权解除合同，黄莉应于解除合同通知送达之日3日内按累计逾期应付款的20%向王明宇支付违约金；双方自合同签订之日起90日内办理过户手续。该合同并未载明黄莉应支付首付款金额及付款期限。此后，黄莉于2012年8月27日支付了1605号房屋供暖费1200元。

2012年10月9日，黄莉与王明宇签订《购房协议》作为补充协议，其中约定：双方于2012年10月11日开始办理房屋评估手续和网签，评估报告下来后当天或者次日办理面签，批贷函下来办理缴税与过户手续。黄莉承诺王明宇在2013年1月1日之前拿到全部售房款，如不能，支付10%的违约金；王明宇收到全部购房款后当日将房屋交付黄莉；黄莉于缴税当日将购房首付款余款支付给王明宇；双方于2012年10月11日共同办理央产房上市登记表；于同年10月14日办理完毕房屋评估手续。同年10月22日，取得公房公房变更通知单。但双方未办理网签手续及银行贷款申请手续。

二、庭审过程

王明宇称黄莉承诺于2012年10月1日给付首付款65万元，但并未支付，又未于2012年10月27日前来办理网签手续，主张黄莉违约。王明宇不同意继续履行合同，并提起反诉请求解除所有合同，要求黄莉赔偿违约金14万元，后于2013年5月4日书面变更答辩意见及反诉请求，表示同意继续履行上述合同，但要求黄莉一次性支付剩余购房款，并赔偿违约金14万元。

黄莉称是王明宇以各种理由拖延房屋评估及网签，因此提交了录音光盘，申请证人出庭作证证明其催促王明宇办理网签，王明宇以其需另行购房需于2012年内取得剩余购房款为由提出异议。

后黄莉、王明宇与久居公司于2013年6月9日自行签订《协议》，搁置违约责任的争议，继续履行房屋买卖合同，双方共同办理网签手续，王明宇协助黄莉办理银行贷款手续，并办理房屋权属转移登记手续，向黄莉交付1605号房屋，黄莉支付剩余购房款，将协议履行完毕。

黄莉称王明宇在履行《协议》过程中，以纳税为由向其要3000元，其为了尽快得到房屋所以支付，现要求王明宇予以返还。王明宇认为该款系黄莉同意补偿其损失的费用，不予返还。黄莉要求王明宇赔偿其违约金14万元，王明宇主张约定违约金金额过高。黄莉要求王明宇赔偿其在外租房租金损失4万元，但未就此举证证明，王明宇对此不予认可。黄莉要求王明宇支付交通费损失2000元，但未就此举证证明，王明宇对此不予认可。黄莉称其为继续履行合同曾筹借款项一次性付清全部购房款，造成其利息损失5万元，但未就此举证证明，王明宇对此不予认可。黄莉要求王明宇偿还2012年至2013年一个年度的供暖费1200元，王明宇对此予以认可，但不同意给付。王明宇要求黄莉赔偿其违约金14万元，并赔偿其物业费损失250元，黄莉对此不予认可。

三、法院判决

一审判决：

1、王明宇于判决生效之日起七日内返还黄莉已给付的供暖费1200元；

2、王明宇于判决生效之日起七日内赔偿黄莉违约金四万元；

3、驳回黄莉的其他诉讼请求；

4、驳回王明宇的全部反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王明宇与黄莉签订的《买卖合同》、《购房协议》以及双方与久居公司共同签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，各方当事人均应按照合同履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述协议约定，王明宇与黄莉就首付款金额及付款期限并未做书面约定。王明宇虽称双方存在口头约定由黄莉于2012年10月1日给付首付款65万元，但并未就此举证证明，黄莉对此亦不予认可。鉴于双方于2012年10月9日仍签订《购房协议》，此后亦办理房屋评估等手续，双方仍在继续履行合同，亦无充分证据证明王明宇向黄莉催要相应的首付款，故对于王明宇的主张无法采信。

根据黄莉提交的证据，黄莉确向王明宇催促办理网签手续及贷款申请手续，王明宇曾以其自身原因为由未明确表示同意办理，此后亦未实际办理上述手续，结合双方当庭陈述、证人证言等现有证据，以及黄莉在发生上述争议后立即诉至法院，要求继续履行相关合同，王明宇提起反诉要求解除合同等情节，法院认定王明宇确存在消极履行合同的行为，造成合同履行迟延，其行为已构成违约。现黄莉要求王明宇赔偿违约金符合双方约定，应当予以支持，但其约定的违约金标准过高，且王明宇对此提出异议，故具体金额由法院结合王明宇违约情节，考虑合同实际履行情况、黄莉的实际损失及相关查明事实予以酌定。关于租金损失、交通费、利息损失，均与违约金性质相同，法院不予支持。关于黄莉给付王明宇的3000元款项，系黄莉与王明宇在履行《协议》过程中自行给付王明宇，应视为双方自愿变更约定，现黄莉要求王明宇返还缺乏事实和法律依据，无法予以支持。关于供暖费，黄莉代王明宇交纳了2012年至2013年的供暖费1200元，但上述供暖期间1605号房屋实际由王明宇实际占有使用，故黄莉要求其返还该笔款项于法有据，应当予以支持。王明宇要求黄莉赔偿其物业费损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。