靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2014年3月11日，柳军（买方）和艾光辉（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买方购买卖方名下的涉案房屋（央产房），成交价格为100万元。买方应于签订本合同当日支付定金2万元。买卖双方自合同签订之日起30日内办理过户手续。卖方房屋过户后15日内将房屋交付买方。同日，柳军（乙方）与艾光辉（甲方）及久恒公司（居间方）签订《补充协议》。约定：乙方于过户前将首付款45万元整（含定金）支付甲方。甲乙双方应于网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在贷款机构签发批贷函后3日内，甲乙双方应共同办理房屋过户手续。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。姚琦（艾光辉之妻）于当日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售上述房产。之后，柳军按照合同约定向艾光辉支付定金2万元。艾光辉于2014年5月7日办理了央产房上市的相关手续。后双方因房屋买卖事宜发生纠纷。

柳军称艾光辉于2014年5月17日反悔不出卖房屋，后经协商，又同意出卖，于2014年5月19日再次反悔。同年5月21日其给姚琦打电话协商支付首付款和继续履行合同事宜，对方也拒绝出卖房屋。办网签只有姚琦来，但提出解除合同，或换中介公司，并且加价。

艾光辉、姚琦称合同签订之后，因为柳军和久恒公司一直不积极，办理完房屋上市手续后，中介公司一直不安排网签。三方于2014年5月13日办理贷款手续，柳军称21日评估、22日给首付，但之后没有消息。其否认接到久恒公司通知网签的短信，并表示直到27日才得知久恒公司网盘钥匙被锁、根本办理不了网签手续，在最后一次庭审中表示在2014年5月14、15日左右得知网签做不了，具体原因也不清楚，2014年5月23、24号左右从柳军处得知久恒公司网盘钥匙被锁。

久恒公司称其于2014年5月16、17日左右通知双方网盘钥匙被锁，建议双方自行办理网签手续或者委托久恒公司的关联中介公司办理网签手续，但是卖方没有同意。2014年6月1日，其发短信通知双方于2014年6月4日办理网签手续，姚琦提出涨价，网签手续后来没有办理。

2014年5月26日柳军委托赵明明律师给艾光辉发送律师函，要求继续履行合同，2014年5月28日，艾光辉给柳军及赵明明律师发送回复函，要求柳军于收到本函后3日内提交时间计划承诺函，否则视为柳军解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。艾光辉、姚琦称其于2014年5月28日收到柳军的律师函，柳军称赵明明于2014年5月31日收到回复函，但是其并没有看见回复函。

房屋管理局出具函件称久恒公司违规，暂停存量房网上签约资格。

另查，涉案房屋于2014年6月12日过户到姚琦名下，2014年7月15日艾光辉和姚琦在民政局协议离婚。

    二、法院判决

    一审判决：

    1、解除柳军和艾光辉于2014年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

    2、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军定金两万元，姚琦对此承担连带责任；

    3、艾光辉于判决生效之日起三十日内支付柳军违约金二十万元，姚琦对此承担连带责任；

    4、驳回柳军的其他诉讼请求。

    二审判决

驳回上诉，维持原判。

    三、律师点评

    房产律师靳双权点评

    房产律师靳双权点评：

艾光辉与柳军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效。

本案中，依据当事人陈述、录音资料以及短信息等证据，可以证实双方在办理央产房上市手续后发生了争议，在此期间艾光辉一方在是否继续向柳军出售房屋的问题上的确出现过反复，在此情况下柳军委托律师向艾光辉发送律师函，要求继续履行合同，而艾光辉则发出回复函，认为柳军及久恒公司不配合办理网签事宜，构成根本违约，并要求其3日内提供时间计划承诺函，否则视为柳军主动解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。本案审理中，艾光辉、姚琦进一步提出，柳军未在《北京市存量房屋买卖合同》约定的30日内过户及交纳首付款，其行为构成根本违约。

关于办理网签及过户、支付首付款等履行期限，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》中的约定存在不一致之处，应以《补充协议》的约定为准。依据《补充协议》的约定，柳军支付首付款的时间为过户前，过户需要首先办理贷款申请手续，而办理贷款申请手续的前提则是进行网签。关于未办理网签的原因，确有久恒公司网上签约资格被暂停的原因，但只要买卖双方有交易的诚意，网签手续是完全可以通过其他方式变通解决；此外双方产生争议，艾光辉就是否出卖房屋一事存在反复亦是原因之一。在此情形下，不能认定柳军拒绝配合办理网签事宜，因双方发生争议尚未办理网签，故柳军支付首付款的期限尚未届，故而亦无法认定柳军未按合同约定期限办理过户及支付首付款构成根本违约。艾光辉、姚琦认为双方合同已因柳军的行为解除的主张不能成立。相反，艾光辉于2014年6月12日将涉案房屋过户至姚琦名下，二人随即协议离婚，以行为表明不再履行其与柳军之间的房屋买卖合同，其行为构成了根本违约。现双方合同解除，艾光辉应当退还柳军所交纳的定金2万元，并依据《补充协议》的约定，以相当于该房屋总价款的20%向柳军支付违约金。因合同签订时姚琦与艾光辉系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产且双方离婚时协议涉案房屋归姚琦所有，故姚琦应承担连带责任。原审参酌本案具体情况，对违约金数额予以酌减并无不当。

艾光辉所提原审判决同时适用定金及违约金条款存在错误一节，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，是指定金罚则与违约金条款不应同时适用。而本案中在因艾光辉违约导致解除合同的前提下，柳军仅主张返还定金本金，并未要求适用定金罚则双倍返还定金，与其主张适用违约金条款追究对方违约责任并不相冲突。但是违约金过分高于造成的损失，违约方可以向法院提出减少违约金的请求，法院应当是考虑到实际损失低于约定的违约金，因此减少了违约金的数额。