靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案情介绍

原告刁起义诉称，原告系北京市某村农民。2001年，原告刁起义与被告王思宇签订房屋买卖协议，协议约定将原告所有的位于北京市某村1号房屋及院落出卖给了被告。宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不得非法转让。被告系城镇居民户口，按照法律规定不享有该村宅基地使用权。被告与原告签订的买卖协议违反了我国法律法规的相关规定，属于无效协议。故原告诉至法院，要求法院判决：1、确认原告刁起义与被告王思宇签订的关于买卖北京市某村1号房屋及院落的买卖协议无效；2、被告将位于北京市某村1号房屋及院落返还给原告。

被告王思宇辩称，我不同意原告的诉讼请求，我与原告的房屋买卖交易是合法的，我有购买农村房屋的资格。具体理由：一、我与原告刁起义的房屋买卖是经过北京市某镇人民政府同意的，2000年10月7日该镇政府收取了我买房手续费五百元及原告的卖房手续费五百元，收据上加盖了该镇政府宅基地专用章。我与原告在2000年10月8日经过房地产交易所实现的交易，因此缴纳买卖房屋交易税一千二百元。在当时，我与原告的房屋买卖交易是法律允许的。二、原告说交易存在瑕疵，责任在原告。我与原告的房产交易已经过去十五年，双方早已按照契约履行了义务，现在原告主张买卖协议无效、要求被告返还房屋，目的是谋取非法利益。三、我有资格购买农村房屋，我原为某村集体经济组织成员，1995年转为小城镇户口。小城镇居民继续享有农村土地承包经营权，小城镇户籍是享受所在村村民待遇的。我现居住房是唯一住房，如果将其返还，将处于流离失所的境地。综上，我请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

二、审理查明

刁起义系北京市某村村民，1987年取得村民宅院地使用许可证批准翻建五间。王思宇原系北京市某村农民，1995年转为小城镇户口。2000年5月12日，刁起义与王思宇签订房屋买卖协议，刁起义将位于北京市某村1号院落内的房屋及设施卖给王思宇。2000年10月8日，双方在原怀柔县房地产交易所签订《房产卖契》，议定涉诉房产价格为三万元。在房产交易过程中，双方交纳了手续费及契税。庭审中，双方均认可房屋实际成交价格为五万八千元，王思宇于2001年春入住该房屋。另查，王思宇家庭成员三人，三人居住涉诉院落至今。王思宇原系北京市某村农民，1995年转为居民身份。王思宇提供北京市某村委会证明，证明内容为王思宇属于北京市某村集体经济组织成员。王思宇坚持认为该房屋买卖协议有效，并表示诉争的房屋是其唯一的居所，如果认定无效其一家三口将无处安身。庭审中，本院向王思宇释明可以就返还购房款及赔偿损失提出反诉请求，王思宇认为该房屋买卖有效，表示不予反诉。

三、法院判决

驳回原告刁起义的诉讼请求。

资深房地产律师点评

资深房地产律师认为：依据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，涉诉农村房屋买受人王思宇的户口性质虽然转为居民户口，但其户籍仍在某村，并在该村生活居住，因此并未脱离某村农村集体经济组织生活和居住。现某村村民委员会作为某村自我管理的基层群众性自治组织认可王思宇为本村集体经济组织成员。综合上述情况，刁起义与王思宇就某村1号院签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他法定情形。依据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故对刁起义要求确认其与王思宇就涉诉某村1号院签订的房屋买卖合同无效及要求王思宇腾退涉诉院落的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。

综上所述，资深房地产律师靳双权认为法院的判决是正确的。