一件解除央产房买卖合同纠纷案件
作者：靳双权律师 发布时间：2016-07-29 浏览量：0
（为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）
案件介绍：
2015年4月11日，刘全恒（买受人）和张孔军（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下的诉争房屋（央产房），房屋建筑面积为45.1平方米，房屋成交价格为110万元，屋内家具家电、装饰装修以及配套设施等作价25万元。买受人应当在本合同签订当日支付定金4万元。付款交易方式为贷款交易。买卖双方自合同签订之日起42日内，共同向房屋权属登记部门申请房屋权属登记手续。出卖人应当在办理完毕权属登记手续之后15日内将房屋交付给买受人。
关于违约责任，双方约定：1、双方签订本合同之后，买卖双方应当依照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履行方应当依照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的违约金。逾期超过15日，守约方有权单方面解除合同，且违约方应当依照合同约定购房款的20%向违约方索赔。2、双方签订合同后，任何一方违约造成合同无法继续履行，守约方可选择依照定金罚则或者本合同约定购房款的20%向违约方索赔。如守约方为向居间方支付服务费一方，此服务费应当由支付方向违约方追偿。
同日，刘全恒（乙方）、张孔军（甲方）及北京某房地产经纪公司（居间方）签订《补充协议》。协议第二条中约定：1、定金：乙方在2015年4月11日向甲方支付定金4万元整，该定金视为首付款的一部分。2、房屋评估：甲方应当在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：乙方在过户前将首付款50万元（含定金）支付甲方。4、申请贷款：甲乙双方应当在网签后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后3日内，甲乙双方应当共同办理房屋所有权转移登记手续。如果房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当依照房屋等机构的要求到场办理；乙方应当按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需依照本协议第四条约定承担违约责任。6、物业交割：……。
协议第四条约定：1、甲乙双方认可乙方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房产证、原购房合同等有关文件不真实、不完整或无效的，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二天约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取的乙方费用不予退还。本协议一式三份，甲乙丙各持一份，具有同等法律效力。如果本协议和《买卖合同》、》《居间服务合同》约定不一致的，以本协议为准。此外，姚俊轩当日便出具了《配偶同意出售证明》，同意出售上述房屋。
合同签订之后，刘全恒依照合同约定向张孔军支付了定金4万元。张孔军在2015年5月5日办理了央产房相关手续。之后双方因房屋买卖事宜发生争执，2015年6月，刘全恒起诉至法院，要求解除其与张孔军在2015年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；并由张孔军、姚俊轩赔偿违约金24万元，退还定金4万元。
庭审过程：
本案件审理过程中，刘全恒称张孔军在2015年5月15日告知其房子不卖了，随后经过协商，张孔军有同意出售房屋，但在2015年5月18日又反悔，之后便不接电话。两日后，再次打电话协商首付款及继续履行合同事宜，姚俊轩也表示房子不卖了，拒绝接受首付款。后第三人在2015年6月2日发来短信告知双方在2015年6月4日办理网签，张孔军没来，姚俊轩来了，但姚俊轩提出解除合同，或者换一家中介继续履行合同，同时要求加价。刘全恒称其是在105年5月15日得知第三人网盘钥匙被锁。同时其表示至今没有支付首付款系出卖人不提供帐号，没有办法支付首付款。
张孔军、姚俊轩称合同签订之后，因刘全恒和中介不积极，张孔军直到2015年5月5日才由刘全恒陪同办理央产房上市的相关手续，当日不到中午就办完了手续，之后张孔军给中介公司打电话，让中介公司赶紧安排下午网签，但中介公司以各种理由推脱。2015年5月12日，中介公司通知张孔军在次日到中介公司办公地协助刘全恒办理贷款手续，三方于2015年5月13日来到中介公司办公地点办理了相关手续，刘全恒及中介说2015年5月21日评估、2015年5月22日给首付，之后便没了消息。张孔军、姚俊轩否认收到中介公司于2015年6月2日发出的同志往前的短信，并称和刘全恒在2015年6月4日在电话中没有协商一致。
张孔军姚俊轩同时表示直至2015年5月28日才得知中介公司网盘被锁无法办理网签手续，在最后一次庭审中表示在2015年5月14、15日左右得知网签无法进行，具体原因不清楚，2015年5月23、24日左右从刘全恒处得知中介公司网盘被锁消息。
中介公司称其在2015年5月16、17日通知双方网盘被锁消息，建议双方自行办理网签手续或者委托中介公司的关联中介公司办理网签手续，但是张孔军、姚俊轩没有同意。 2015年6月2日，其发短信通知双方在2015年6月4日办理网签手续，姚俊轩来了，但仅仅提出了涨价，网签手续后来没有办理。
2015年5月26日刘全恒曾给张孔军发函要求继续履行合同，2015年5月28日，张孔军给刘全恒回函，要求刘全恒在收到本函之后提交时间计划承诺函，否则视为刘全恒解除《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》。张孔军、姚俊轩称其在2015年5月28日收到了刘全恒的函，刘全恒称在2015年5月31日收到回复函。
刘全恒提交了和姚俊轩在2015年5月21日的电话通话录音，其内容大致为两人协商首付款交付日期，在录音中姚俊轩表示房子不卖了，即使要买也要求加价。
刘全恒又提交了2015年5月22日的通话录音，张孔军在电话中表示自己在外地，不应该让刘全恒找姚俊轩协商。张孔军、姚俊轩对于录音的真实性予以认可，但是表示当时因为要换房才卖的诉争房屋，所以约定刘全恒42天之内交付首付，这样可以拿钱去买新房子，结果办不了网签很生气，所以电话说的都是气话。
法院经发函给北京市朝阳房管局得知，本案涉案中介因存在违规行为已经在2015年4月11日至2015年7月16日暂停了该公司在朝阳区的存量房网上签约资格。暂停期间该公司网签钥匙盘无法提交完成朝阳区存量房买卖合同网签事宜。
刘全恒表示虽然中介不能办理网签是客观事实，但其认为导致合同无法履行的根本原因系张孔军、姚俊轩不想出卖房屋，张孔军、姚俊轩称他们本是将诉争房屋挂在链家旗下出卖，是刘全恒为了图便宜才找了本案的中介公司介入居间的，刘全恒和中介都有过错。
法院另查明，诉争房屋在2015年6月9日过户至姚俊轩名下，2015年7月15日张孔军和姚俊轩在民政局协议离婚。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、解除刘全恒和张孔军在2015年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、张孔军在判决生效后十五日内支付刘全恒定金4万元，姚俊轩对此承担连带责任；
三、张孔军在判决生效后十五日内支付刘全恒违约金25万元，姚俊轩对此承担连带责任。
一审判决后，张孔军、姚俊轩不服一审判决结果，上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
央产房买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
央产房买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案中刘全恒和张孔军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行。
依照刘全恒在庭审中提交的录音证据，刘全恒曾经在2015年5月21日和姚俊轩协商支付首付款的具体时间，但姚俊轩口头表示拒绝出卖涉诉房屋，次日张孔军也要求刘全恒找姚俊轩商量，张孔军、姚俊轩称录音内是因为发生争执说的气话，但是张孔军、姚俊轩并没有提交证据证明此后有任何积极履行合同的行为，反而在2015年6月9日将诉争房屋过户至姚俊轩名下并且在2015年7月15日协议离婚，因此依照《补充协议》的约定，张孔军、姚俊轩的行为已经构成根本违约。
张孔军、姚俊轩在庭审中抗辩，声称刘全恒没有依照合同约定在2015年5月28日钱支付首付款，存在根本违约情形，也没有依照其在2015年5月28日发出的回复函要求做出承诺书，视为刘全恒单方面解除合同，但刘全恒没有在2015年5月28日钱支付首付款是在张孔军、姚俊轩拒绝接受其支付首付款并明确表示不买诉争房屋的情况下，因此法院无法认定刘全恒存在违约情形，在刘全恒没有根本违约的情况下，张孔军、姚俊轩没有权利在2015年5月28日发出回复函单方面解除合同，因此法院对于张孔军、姚俊轩的此项抗辩意见没有采纳。
张孔军、姚俊轩表示因中介的网盘钥匙被锁，合同无法履行，虽然第三人网盘被锁系客观事实，但双方若还有交易的诚意，网签手续完全可以自行办理或通过其他方式解决，不应当成为买卖双方履行合同的根本性障碍，因此法院对于张孔军、姚俊轩的此项抗辩意见不予采纳。
当事人协商一致，可以解除合同。先在刘全恒和张孔军、姚俊轩均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院不吃异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此刘全恒要求张孔军退还定金的诉讼请求，法院予以支持。因此在整个合同的履行过程中，也确实存在网签手续办理有障碍等客观因素，因此法院对于刘全恒主张的违约金予以酌减。因合同签订时，姚俊轩和张孔军系夫妻关系，因此姚俊轩就此应当承担连带责任。
综上，法院的判决是正确的。
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