靳双权律师

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系安居房产律师靳双权原创，转载请注明。

案情事实：

1、经济适用房指标买卖

二零零六年，周利位于崇文区公房拆迁，周利获得了拆迁款并取得了一个购房指标，同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。周利的房屋拆迁事宜由其父亲处理。父女二人商议将周利的指标出售，周利的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍刘玉海与周利的父亲认识，双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。

选房当日就签购房合同，按拆迁部门及开发商要求，选择必须具有购房指标的本人，周利专程从德国回北京选房，周利选择了位于天通苑中苑的一套两居室，并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为271015.5元，周利用刘玉海的银行卡支付了上述款项。选房后周利因见朋友先行离开了，所有手续由父亲李德林办理。

2、以借贷合同，规避借名购买经济适用房

李德林与刘玉海本应签订房屋买卖合同，但各方都认为该房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算刘玉海借给周利的，周利还不上的话就把房屋抵给刘玉海。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方（周利）因购买住房需要，特向甲方（刘玉海）借款321015.5元。双方约定如下：1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于刘玉海本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由刘玉海本人承担，乙方周利概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。

说明：购房款为271015.5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为321015.5元。购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由刘玉海实际支付。房屋交付后，刘玉海对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。周利取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到刘玉海名下，2014年，五年期满后，周利要求协助过户，周利提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。

二、诉讼过程

1、周利起诉刘玉海返还原物

2014年10月，原告周利起诉到东小口法庭，起诉书原文如下：2006年12月26日，原告与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2014年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。

2、房产律师靳双权代理被告刘玉海提出反诉，要求协助过户

刘玉海接到起诉书后，通过安居房地产律师网找到靳律师，靳律师立即组织团队进行研究，团队律师有三种意见：一、靳律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户；二、部分律师的意见认为：经济适用房属于保障性住房，是给特定保障对象的，不能买卖，应反诉无效，要求赔偿损失；三、还有大部分律师认为：双方签订的是合同标题为“借款合同”，内容与是借款，只有借款还不上时。刘玉海依据借款合同起诉过户不合规定。经过与刘玉海反复沟通和风险告知，最终确定反诉要求过户。

3、立案一波三折，是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷，还是合同纠纷。

反诉立案并不顺利，法官认为周利起诉案由是返还原物，属于物权保护纠纷，刘玉海的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。后靳律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案，但立案厅认为，双方签订的是借款合同。刘玉海应先起诉还款，只有法院判决周利还款，周利不履行判决，才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此，该案件陷入僵局。后靳律师又找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。

4、靳律师代表被告刘玉海发表代理意见并提交正式反诉状

（1）该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。

（2）双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。合同约定，该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。

（3）所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。

（4）被告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。

5、周利不同意过户，双方不存在借名买房的法律关系。

（1）原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议；周利称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但周利同时称认可借刘玉海钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给刘玉海的事实也不知情。（2）原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元；（3）2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续；（4）原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。

6、原告周利又以父亲无权代理其签字为由另行起诉借款合同无效。

在本案审理期间，原告周利又在朝阳法院另行起诉，周利为原告，以刘玉海和周利的父亲为被告，诉讼请求为周利的父亲没有经得周利的授权，擅自签署借款协议，合同无效。周利认为应先撤销该借款协议。后周利向昌平区法院申请中止审理本案。

靳律师代理被告刘玉海提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明刘玉海出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。法院采信了靳律师的观点，该案件继续审理，而朝阳法院却以双方在昌平法院有案件正在审理期间，与朝阳法院的案件有利害关系，朝阳法院依职权中止审理。

三、法院观点

昌平区法院东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然刘玉海与周利父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且周利事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑；2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是刘玉海支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在刘玉海处保管，这不符合如果周利为产权人的常理;3、如本案是周利购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且周利又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服；4、根据刘玉海提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则周利并无与刘玉海讨论分享增值利益的必要。

综上，又结合刘玉海一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11曰以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现刘玉海以家庭名义符合在京购房的条件，故刘玉海要求周利将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。周利要求刘玉海搬离诉争房屋的本诉无法对抗刘玉海提起的反诉，本院对周利的本诉不予支持.综上，判决：被告周利于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑#号房屋所有权过户至原告刘玉海名下。原告已提起上诉，北京市第一中级法院正在审理期间。                                

四、靳律师点评

每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历，一般情况下，双方曾经关系都是非常好的，卖方曾想尽各种办法促使交易成功，买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展，双方都曾经历巨大的心里考验，但最终由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。

双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的，但大部分是口头的。

实践中，法院审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，法院认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用；也有被法院认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。

认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，法院一般不支持。

从靳律师办理的大师借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。如果你有类似案件欢迎拨打靳律师电话，靳律师将为您提供专业的法律帮助。