靳双权律师

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案件介绍：

张健于2012年5月17日因拆迁而获得一套一居室安置房。

2013年10月18日，张健与向江斌签订了《房屋买卖合同》，约定：张健将其依法取得的位于北京市门头沟区某小区的建筑面积约40平方米的诉争房屋卖给向江斌，房屋价款为50万元；超出面积由向江斌按4500元每平方米自己补齐；向江斌需先行支付45万元房款，于产权转移登记当天支付第二笔5万元房款。现向江斌已实际向张健支付了45万元房款。

2014年2月20日，张健、向江斌（甲方）与王晗、王锐（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其依法取得的诉争房屋以68万元的价格卖给乙方，超出面积由乙方按每平方米4500元补齐；一手证的费用由甲方承担，二手证的费用由乙方承担；乙方于签订合同当日支付2万元定金，于2014年2月20日前支付61万元房款，剩余房款5万元于房本下发过户当日同时支付给甲方。张健在《房屋买卖合同》甲方签章处签名，向江斌在甲方委托代理人处签名，王晗在乙方处签名。王晗于2014年2月18日向向江斌支付定金2万元，于2014年2月20日向向江斌支付房款61万元。

2015年8月8日，向江斌就上述一居室安置房与征收事务中心办理了房屋交付手续，安置房即为诉争房屋。交付房屋时应补交差额面积房款41609元，该笔款项已由向江斌支付给征收事务中心。向江斌另支付了诉争房屋的装修押金2000元、装修垃圾清运费196元，物业管理费1220.5元。现诉争房屋由向江斌占有使用。现该房屋尚未取得房屋所有权证。

后王晗将向江斌起诉至法院，要求向江斌将诉争房屋的房屋交付给王晗二原告；向江斌赔偿违约金30000元。

北京市门头沟区人民法院依法对该案件进行了审理。

本案庭审中法院查明，2013年6月29日，张健与王冰签订《房屋买卖合同》，约定张健将诉争房屋卖给王冰，价款为55万元。王冰已向张健支付了38万元购房款。

审判结果：

北京市门头沟人民法院经审理后判决：

一、向江斌于本判决生效之日起七日内将诉争房屋交付给王晗、王锐。

二、王晗、王锐于本判决生效之日起七日内向向江斌支付房屋面积补差款、装修押金、装修垃圾清运费、物业管理费以上款项共计4.5万元。

三、驳回王晗、王锐的其他诉讼请求。

房地产专业律师靳双权案件点评：

房地产专业律师靳双权认为，根据法院所查明的事实可以看出，张健曾经分别与向江斌、王冰就诉争房屋签订过《房屋买卖合同》，从合同履行情况看，王冰与向江斌均已经支付了大部分的购房款，但结合诉争房屋由向江斌占有使用，且高见同意继续履行其与向江斌之间的房屋买卖合同，因此法院经审理后认定张健与向江斌所签订的房屋买卖合同应当优先履行。

王晗、王锐向法院提交的2014年2月20日的《房屋买卖合同》上出卖方虽为张健的名字，但从本案当事人陈述及实际付款情况，可以认定该《房屋买卖合同》的出卖人应当为向江斌。现王晗及向江斌均同意继续履行该合同，法院对此不持异议，因此对王晗要求向江斌将诉争房屋交付给两原告的诉讼请求，法院予以支持。

对于王晗以向江斌未能保证诉争房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷为由要求向江斌以诉争房屋成交价格万分之三每日的标准支付违约金，此项诉讼请求没有合同依据，因此此项诉讼请求法院难以支持，遂驳回了此项诉讼请求。根据双方的合同约定，王晗应当按照每平米4500元的价格负担诉争房屋超出40平米的面积差价，同时王晗同意负担诉争房屋的面积补差款、装修押金及装修垃圾清运费等费用，根据当事人意思自治原则，法院对此不持异议。而王晗要求上述款项与违约金相抵的抗辩主张，由于不存在事实及法律依据，因此法院对此主张未予采纳。

综上，法院的判决是正确的。