靳双权律师

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案件介绍：

叶沧宁与华兴伟于2000年登记结婚，后叶沧宁与华兴伟于2010年6月4日办理离婚登记手续。双方婚姻存续迁建购买的房屋通过过户形式过户给了叶沧宁，房屋产权证上登记的所有人为叶沧宁，单独所有。

2012年12月8日，经麦田房产提供居间服务，叶沧宁（出卖人）代理人华兴伟与钱尤嘉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：出卖人出售诉争房屋，建筑面积180.1平方米。成交价格为655万元，买受人签订合同时支付定金20万元，作为购房款的一部分。买卖双方应于2013年1月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为230万元。双方还在合同中约定2013年1月31日前交付购房款200万，买卖双方应于贷款获批后十个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。关于税款，双方约定各项税费由买受人承担，同时出卖人保证房屋无任何纠纷，且房屋共有人同意出售房屋。双方代理人均承诺已经获得真实合法有效的授权，代表其本人真实意愿签署相关文件。双方约定违约责任为违约方依照约定成交价格的日万分之五向守约方支付逾期违约金。若税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。

同时，叶沧宁（甲方）代理人华兴伟与钱尤嘉（乙方）签署《补充协议》，甲、乙双方协商一致，乙方于办理产权转移登记当日，交税后过户前将购房款205万元以自行交接的方式支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。

当日，叶沧宁（甲方）代理人华兴伟、钱尤嘉（乙方）与麦田房产（丙方）签署《居间服务合同》，……甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。双方还签订了《服务交易保障合同》，监狱双方签订了《北京市存量房买卖合同》，双方委托丙方办理后续交易事宜。

签约当日，钱尤嘉向叶沧宁代理人华兴伟支付定金20万元；向麦田房产支付居间服务费144100元；向北京金诚丰担保有限公司支付服务费5900元。2013年1月6日，诉争房屋办理了网签手续，网签价格为575万元。

支付购房定金后，对方以各种理由拒绝出售房屋，亦不配合办理贷款，经双方多次协商未果后，钱尤嘉将叶沧宁、华兴伟起诉至法院，要求继续履行合同，并要求对方支付自2013年2月1日至实际办理完毕房屋所有权登记手续之日止的违约金，按日3750元计算。

北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行；

二、钱尤嘉于本判决生效之日起十五日内支付叶沧宁剩余房款六百三十五万元；

三、叶沧宁于钱尤嘉履行上述第二项判决当日协助钱尤嘉办理诉争房屋的产权转移登记手续，将房屋过户至钱尤嘉名下；办理房屋产权转移登记手续的相关税费由钱尤嘉负担；

四、叶沧宁于钱尤嘉履行上述第二项判决当日将北京市朝阳区诉争房屋交付钱尤嘉。

五、驳回钱尤嘉其他诉讼请求。

案件点评：

认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。此制度的建立以诚信为基础，以维护交易稳定为出发点，保护善意第三人的合法利益。 

具体到本案中，钱尤嘉曾经通过中介公司购买该诉争房屋，购房时户口本记载华为叶之丈夫，华亦出具了委托书，虽然并非公证过的文本书，但划勾权限包括了办理出售房屋手续。作为一名普通的购房人，钱尤嘉并不具备审查委托书真实性及合法性的能力，并且并不具备知晓二人真实关系的能力，基于双方身份关系及与该房屋的渊源，增又有理由相信华具有代理权，因此，华构成表见代理。华、叶主张无权代理要求认定合同无效的抗辩事由于法无据，因此法院未予支持。

依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。双方之间签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，应当全面履行。诉讼时钱尤嘉表示愿意一次性支付房款，同时表示原意继续履行合同，因此法院对其主张不持异议。

关于违约责任，靳双权律师认为，收取房款系出卖人所享权利，钱尤嘉因对方不提供付款账户而未能付款，并不导致付款义务方的损失发生，因此法院对于违约金的请求未予支持。