靳双权律师

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案件介绍：

赵月与苏辙原系夫妻，二人于2002年4月18日登记结婚。

北京市朝阳区的101号房屋于2007年10月9日登记在赵月、彭雪清名下，由二人共有，二人各有50%的份额。2009年11月19日，赵月与苏辙协议离婚，离婚协议中号房及附属产权归苏辙。2013年6月13日，王丽琪与彭雪清、苏辙（以赵月的代理人的身份）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定赵月、彭雪清将号房屋作价230万元卖给王丽琪；买受人应于签订合同当日支付定金5万元；出卖人应当在2013年8月13日前将该房屋交付给买受人；该房屋交易过程中所产生的税费均由买受人承担；买卖双方同意自本合同签订之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，违约方应按照合同约定成交价的20%向守约方支付违约金。

同日，苏辙以赵月、彭雪清二人的名义与王丽琪签订《补充协议》一份，约定：交易房屋的成交价格230万元中包含75000元的6个月房屋租金；买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元，于2013年7月14日前再向出卖人支付房款70万元，否则出卖人不予配合办理转移登记手续，于办理房屋所有权转移登记手续当日一次性支付剩余房款；买受人如不按时支付以上款项，每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格的万分之五作为赔偿。

因苏辙与案外人陈曼江于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，苏辙将涉案房屋出租给陈曼江，自2013年7月16日至2014年7月14日每月租金12500元。而当诉争房屋出售时，苏辙、王丽琪、陈曼江三方均同意于2013年6月13日将出租人由苏辙变更为王丽琪。当变更出租人时，陈曼江向苏辙支付了半年的租金75000元及押金20000元。

2013年10月，王丽琪、王岗因房屋买卖纠纷将赵月、彭雪清起诉至法院，并追加苏辙作为第三人。法院经审理后认定王丽琪、王岗仍应当向苏辙支付半年的房租75000元。

后来王丽琪、王岗将苏辙起诉至法院，两人诉称已将购房款75000元交给售房人，故要求苏辙承担其无权代理造成的损失。苏辙则辩称《补充协议》无效，其不应承担相应的法律责任，同时涉案房屋在2015年4月才完成过户，王丽琪、王岗亦无收取相关房租的依据。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、苏辙于判决生效之日起七日内赔偿王丽琪、王岗损失五万元；

二、驳回王丽琪、王岗其他诉讼请求。

一审判决后，苏辙不服上诉至北京市第三中级人民法院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：

房屋买卖纠纷律师靳双权认为，根据法院依法查明的事实，苏辙在签订《补充协议》时没有代理权，在事后亦未得到赵月、彭雪清的追认，故苏辙的行为已经构成了无权代理。因苏辙的无权代理行为，致使王丽琪、王岗未能收取涉案房屋6个月的租金，而该租金由苏辙实际收取，故应由苏辙承担相应的损害赔偿责任。

原审法院根据双方的过错酌定苏辙的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。对于苏辙上诉提出其与王丽琪、王岗恶意串通，无权处分他人房产一节，因相关判决已确认涉案房屋买卖合同之效力，苏辙的该项上诉意见与生效判决认定的事实不符，法院未予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院予以维持，是正确的。