靳双权律师

本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明。

为保护当事人隐私，本文当事人姓名均为化名。

案件介绍：

2013年3月25日，程萌（出卖人）与王子格（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由王子格购买程萌名下位于北京市朝阳区1311号房屋。

双方所签订的存量房买卖合同第四条约定：该房屋成交价格为83万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为90万元……第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过90日未迁出的，自逾期超过90日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方签订的《补充协议》第一条成交价格约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）一百七十三万元，此价格为甲方净得价，不含税。

合同签订后，王子格依约支付了全部购房款一百七十三万元，双方于2013年4月24日办理了产权变更登记手续，但涉案房屋上至今仍有李林的户口未从该房屋中迁出。

直至2015年4月18日，涉诉房屋的户口仍未迁出，在此期间王子格多次找到程萌要求迁出户口，但是程萌表示那是案外人李林的户口，自己也已经联系过他了，但是他也有困难没有办法迁出户口。最后一次因此事双方大吵了一架，不欢而散。

忍无可忍的王子格将程萌起诉至北京市朝阳区人民法院，要求对方支付迁出户口的违约金。

北京市朝阳区人民法院依法审理了该案件。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

程萌于判决十五日内支付王子格迁出户口违约金8万元（自2013年5月21日至2015年4月18日止）。

一审判决后，程萌不服上诉至北京市三中院，三中院依法审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

二手房买卖纠纷律师靳双权认为，双方就涉诉房屋签订的 《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据双方的合同约定，程萌应当在涉诉房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。然而，王子格已于2013年4月24日取得诉争房屋所有权，但程萌至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，应当按合同约定支付违约金。

程萌在庭审中主李林其本人户口不在涉案房屋内，此前不知晓房屋上有他人户口，现有户口是案外人李林的，且户口未迁出系由于李林无处落户，而非程萌自身原因所致，该情况属于不可抗力，故其并不构成违约，不应承担责任。然而法院认定双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。程萌签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应对诉争房屋上的户口现状予以核查确认后再签约。故对于程萌所持免责抗辩，法院未予支持。

关于违约金计算基数，合同约定为“房屋总价款”或者“全部已付款”，故应以买受人支付的全部款项一百七十三万元为依据。关于违约金的数额，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而程萌已依约履行将房屋过户并交付给王子格之主要合同义务，王子格主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，程萌已于庭审中明确提出违约金过高之主李林。此外，程萌知晓房屋存在李林户口后，曾积极联系户口迁出事宜。因此法院在综合考虑了双方之间的过错程度和合同主要义务是否履行等方面后，作出上述判决，并无不当。

综上，法院的判决是正确的。