靳双权律师

为保护当事人隐私，本文所涉及当事人姓名均为化名。

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案件介绍：

韩湃盈原来在北京市海淀区拥有一套中央在京单位已购公有住房，即央产房。当时该房屋的产权单位系中国某集团公司。2012年10月15日，经链家房地产公司居间服务，韩湃盈由于当时在美国，遂委托其儿媳张晶晶代为办理房屋买卖。

韩湃盈之儿媳姚峻代韩湃盈（出卖人，甲方）与李萧媚（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方在合同约定：该房屋出售价格为250万元，签订合同当日交付定金5万元，在交付房屋之前所发生的水、电费等使用房屋所交付的费用均由出卖方支付，双方还约定买受人于2013年1月16日前交付180万元首付款，并于过户当日交付其余房款。因该房屋为央产房，遂双方在《补充协议》中约定了有关央产房的相关责任：甲方应于2012年12月5日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》；如未能按期取得，则应承担相关责任。……。其他约定：因甲方需办理房屋出售委托公证事宜，乙方需出售自身房产用于支付购买上述房产首付款，因此导致不能按规定时间办理手续，则甲乙双方应提前15个工作日提出时间顺延主张，具体顺延时间甲乙双方另行协商。”

同日，姚峻签署了《代理人关于代理权的承诺书》。姚峻代韩湃盈与李萧媚签订《网签信息表》，该表记载：房屋性质为央产房，网签价格为180万元，资金划转方式为通过银行监管，贷款方式为商业贷款，金额为60万元，贷款年限为10年，网签必备证件为房产证复印件、客户家庭成员信息表、授权委托书复印件、买卖双方身份证复印件、央产房需提供央产房上市登记表、购房人声明、公证书。。2012年10月15日，姚峻将405号房屋钥匙、水电卡交付给李萧媚，后李萧媚对405号房屋进行了装修并居住至今。

2013年5月20日，姚峻口头向北京链家房地产经纪有限公司的员工王阳阳表示要将405号房屋价格上涨，并要求王阳阳与李萧媚就房屋涨价一事进行协调。2013年6月28日，姚峻口头向孟飞飞表示要将405号房屋价格每平方米涨至5.2万元，但后双方未就涨价事宜达成一致。之后，韩湃盈未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向李萧媚提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，李萧媚未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。

为此，李萧媚将韩湃盈起诉至北京市海淀区人民法院，请求判令韩湃盈继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市海淀405号房屋的上市手续以及房屋权属转移登记手续。

北京市海淀区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市海淀区人民法院经审理后判决：

一、李萧媚与韩湃盈继续履行双方于2012年10月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、李萧媚于本判决生效后五日内向韩湃盈支付剩余购房款245万元；

三、韩湃盈于本判决生效后十日内协助李萧媚办理诉争房屋的上市交易手续及权属转移登记手续，将上述房屋过户至李萧媚名下；

四、李萧媚于本判决生效后十日内向韩湃盈支付2013年至2014年度的供暖费3000元。

一审判决后，韩湃盈不服上诉至北京市一中院，一中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

央产房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

本案是一起央产房买卖纠纷案件，央产房因其管理特殊性、上市交易需满足特定条件，所以在日常的买卖生活中，许多当事人都因为不了解相关政策和央产房管理规定而发生争议，为此，靳双权律师对本案进行了如下解析：

本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，双方均应当遵守约定履行该协议。根据我国《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”具体到本案，双方在签订合同之后，按照双方在合同之中约定的合同履行先后顺序，韩湃盈应当先办理央产房交易手续，取得《中央在京已购公房上市出售登记表》，后双方在行办理网签合同，办理网签时在通过资金监管方式支付首付款，之后双方共同办理贷款手续，最后办理产权转移登记。

由此可见，韩湃盈负有先履行办理央产房上市交易手续、取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》之义务。但是在合同履行过程中，韩湃盈未取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方无法自行继续履行合同，而且韩湃盈当庭亦明确表示不同意继续办理405号房屋的央产房上市交易手续，故韩湃盈的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。

由于原产权单位明确表示诉争房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，故李萧媚要求韩湃盈继续履行双方所签订的房屋买卖合同的请求，于法有据，法院应当予以支持。

庭审中韩湃盈要求李萧媚一次性支付全款245万元，李萧媚表示可以一次性支付，双方就此事在庭上达成一致意见。据此，李萧媚要求韩湃盈办理405号房屋的上市手续及房屋权属转移登记手续之请求，理由正当，法院亦予以支持。

韩湃盈要求李萧媚承担2013-2014年度供暖费3000元，李萧媚同意承担，双方对此事亦达成一致意见。

综上，法院的判决是正确的。

在此，靳双权律师作为一名从业多年的房地产专业律师提醒各位当事人，在发生了房产纠纷之后不要慌张，在纠纷发生之后第一时间保存证据，然后找到房地产专业律师，最大限度的维护自己的合法权益，以此来减少损失。当然，最好的办法就是在进行房产交易或其他财产交易之前最好先咨询专业律师的意见，以此来规避交易中的风险，确保财产交易的安全性。