靳双权律师

    案件提要：民间有个谚语叫“偷鸡不成蚀把米”，比喻一个人本想占点小便宜，反而确吃了大亏。当今社会，虽然人人都明白这个道理，但在利益面前，人们往往就忘记了这一点，近些年随着房产税的出台，有些人为了逃避国家的税收而签订虚假的买卖合同，但之后产生纠纷却因签订合同违法而无法得到法律的保护。因此，非法利益的取得总是与法律背道而驰的。

    一、基本案情

    为逃税而虚假签订房屋买卖合同，双方“自食其果”

    2012年3月20日，梁某与刘某签订《某合同》约定：梁某向刘某购买北京市昌平区一栋别墅，房价款625万元（人民币，下同）；梁某应支付定金50万元，首期房款200万元（含定金）在15天内支付，其余房款在成交日后60天内付清。

    2012年4月5日，因付款问题，双方签订《某合同》约定：梁某应于2012年9月12日前付清全部房款，否则，刘某有权解除合同并没收定金，梁某应赔偿刘某100万元违约金，刘某有权在梁某已付房款中扣除该违约金。

    同日，为少纳税，双方在中介公司的提议下虚假签订了该别墅价款仅为100万元的《某合同》，用于交易过户。后，双方因房产过户问题发生纠纷，诉至法院。

    二、法院判决

    双方虚假签订的别墅价款仅为100万元的《某合同》，因该合同损害了国家利益所以认定无效。双方为此没有促成买卖交易，那这其中的法律责任又该由谁来承担呢？中介公司？还是买卖双方？

    为逃税收，中介公司想法“层出不穷 ”

    目前，许多中介公司为了促成房屋买卖交易，在税收上“大做文章”，我以卖房人的身份来到一家房地产中介公司，了解了相关情况后，一位工作人员告诉我，在交易中“可以签两份合同，把一份合同做得价格低一些，用于办理过户手续，这样可以少缴一部分费用。”

    随后，我又去了另一家房地产中介公司，一位王姓工作人员同样向我谈到了签订两份合同逃税的问题。我告知对方住房购买尚不满5年时，该人员提供了另一种逃税方式——交易不过户、只公证。“先到公证处做一个公证，承诺房子已经卖给对方，等房龄超过5年后再办理过户手续，这样营业税就可以免了。”该工作人员说，“只要买卖双方相互信任，这种方式完全可以。”

    最后一家房地产经纪有限公司的张先生，还向我介绍了另一种逃税策略，“以租代售也是一种常用的逃税方法，对于接近5年房龄的房子，在双方约定的情况下，可以先租给买方，待到5年房龄后，再以协商好的价格卖给买方，之前的租金可以冲抵买房款。这样可以逃避大部分税费。”

    偷逃税款已演变成为一种社会现象

    随着近几年房地产行业的迅猛发展，房地产税收收入已成为财政收入的重要来源。一些房地产企业在经营过程中抱着侥幸心理偷逃税款，如果少缴税款不被发现，必定会得到很大的收益，即使被税务机关发现了，缴纳少量的罚款和滞纳金同样还可以相安无事。收益与成本的反差巨大，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。

    买房签“阴阳合同”避税有何风险

    签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定，按照市场交易规则进行,签订“阴阳合同”虽然可以给当事人带来很大的收益，但这是一种违规行为，这种违规的做法，暗藏着很大的法律风险。主要风险包括:

    一是涉嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

    二是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，将要承担更多的税赋。

    三是如果买者用该房屋抵押，就得不到这个房屋真实价格的抵押，银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。

　　
    四是当买卖双方因交易发生争讼时，一旦进入法律程序，由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，“阳合同”肯定会被宣布无效，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样，买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。

    五是双方因支付价款发生纠纷时，如买方主张按照备案合同中的房价购买，不再购买“作价”的各类配套设施设备，即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易，由于双方在交易环节中涉嫌避税，最后也会给双方带来很大困扰。

    三、房产专业律师靳双权评析

    为了达到避税等目的，阴阳合同在很多领域广泛存在，这的确给政策执行和税收监管等带来很多问题。关于阴阳合同，目前在立法上尚无明确的对应条款，但在具体的执法过程中，地方上已经进行了一些很有针对性的尝试，比如引入中介机构进行交易的评估，使权利的制衡更加趋于合理等。但这些还远远不够，相关部门还应加大惩罚力度，从而使法律漏洞得到及时的填补。

    总的来说，阴阳合同的危害不是光物质利益的，也是心理的。物质利益的危害与心理方面的危害是相关联的，当物质利益需求越大，其对社会的影响就越大，大到一定的程度就会使整个国家也受到影响，这是不折不扣的量变质变原理。