靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋女士起诉称：2012年8月4日，我与被告签订《甲市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告所有的位于甲市乙区A地8号楼1102号房屋一套，总价款为115万元。合同签订后，我按约定积极履行支付房款的义务，分别于签订合同当日向被告支付定金5万元，于同年8月13日向被告支付首付款40万元，但被告却以种种理由推迟办理过户手续。无奈之下只能请求法院依法判令：1、被告继续履行2012年8月4日双方在中介签订的甲市存量房屋买卖合同及办理过户手续;2、被告支付我迟延办理房屋权属转移登记的违约金10万元;3、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告梁先生答辩称：首先，蒋女士要求我与其签订88.44万元合同的行为，是违法的，根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十五条的规定，“转让房地产，应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。根据京财税(2011)418号文件，政府明确规定：“存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前，遵循依法、自愿、公平、诚信原则，进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格。”本案房屋的交易价格是115万元，理应按照115万元履行网签、交税及过户手续。蒋女士要求我与其另外签订88.44万元合同，要求按照88.44万元合同履行的行为，是明显违法的行为。其次，蒋女士要求按88.44万元履行的行为，也违反了双方签订的合同。合同法第六十八条规定，当事人没有确切证据中止履行的，当时承担违约责任。蒋女士乘人之危，以打公司，逾期付款相威胁，企图逼迫我方与其签订88.44万元合同的行为，明显违法，违约。蒋女士因我方不签88.44万元合同，而停止交易，明显不是正当理由，不是合法理由，蒋女士伪造证据，要求继续履行假合同的诉讼请求，明显带有合同欺诈性质。因此蒋女士理应承担全部的诉讼责任和违约责任。根据当初合同约定，蒋女士的70万采用公积金贷款，根据规定，贷款发放的时间是15个工作日。也就是说，如果2012年10月19日，蒋女士配合办理过户和权属转移登记，我最迟会在2012年11月9日之前收到剩余70万购房款，现在因为蒋女士停止交易，恶意诉讼，其70万元房款逾期900多天，蒋女士应承担相应逾期付款违约责任，根据合同上的逾期条款，我方有权解除合同。综上所述，要求法院判决驳回原告蒋女士的全部诉讼请求并解除合同。

　　第三人XX中介公司答辩称：当时网签做了，就差过户，因对房价金额不满，所以没有过户，同意履行合同办理过户，违约金不知道计算标准。

　　第三人XX担保公司答辩称：尊重原告与被告双方的意思表示，如果继续履行我们配合，我们听从法院的判决。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明，2012年8月4日，蒋女士(买受人)与梁先生(出卖人)签订甲市存量房屋买卖合同及补充协议(一)，约定由买受人购买出卖人所有的、坐落于甲市乙区A地XX小区8号楼1102号的房屋，房屋建筑面积为75.86平方米;房屋成交价为115万元;买受人于签订合同当日向出卖人支付购房定金5万元，于担保公司面签之日向出卖人支付购房款40万元，剩余房款70万元，买受人以贷款方式支付;经买卖双方协商一致，出卖人不承担任何税费，由买受人承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金;自本合同签订之日起15日内办理贷款面签手续;自买受人贷款申请获得公积金管理中心批准后3日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续;任一方违反本合同及附件约定的，应按总房款20%的标准向对方支付违约金。

　　蒋女士向梁先生支付购房定金5万元。2012年8月13日，蒋女士的丈夫杜先生以银行转帐的方式向梁先生支付购房首付款40万元。2012年10月9日，甲市住房公积金管理中心乙区管理部对蒋女士的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行审查，初步确认蒋女士符合贷款条件，并出具甲市住房公积金管理中心住房公积金贷款担保中心连带责任保证担保贷款承诺书，该贷款承诺书有效期为3个月，即从2012年10月9日起至2013年1月8日止;承诺贷款金额为人民币70万元。在办理房屋过户手续的过程中，梁先生以网签价格与实际成交价格不一致为由未配合办理房屋的过户手续，本案诉争房屋至今未办理过户手续。

　　经梁先生申请，法院委托甲市Z司法鉴定中心对蒋女士提交的签订日期为2012年8月22日、合同编号XXXXXXX的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，对该合同是否为原件和合同中“梁先生”的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为：1、涉案检材合同编号为XXXXXXX，签订日期为2012年8月22日的《存量房屋买卖合同(经济成交版)》是原件;2、涉案材料中“梁先生”的签名与样本中“梁先生”的签名不是同一人书写的。另查，蒋女士与杜先生系夫妻关系，二人于2012年7月28日登记结婚，甲市乙区A地小区8号楼1102号房屋的所有人系梁先生，该房屋贷款已于2012年5月4日注销，涉案房屋登记的网签成交价格为88.44万元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、蒋女士与梁先生继续履行双方于二〇一二年八月四日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、梁先生协助蒋女士办理甲市乙区A地小区8号楼1102号房屋权属转移登记手续，于本判决生效之日起七日内执行;

　　3、驳回蒋女士的其他诉讼请求;

　　4、驳回梁先生的反诉请求。

　　五、律师点评

　　二手房律师靳双权分析认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。蒋女士与梁先生签订的甲市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的权利和义务。合同签订后，蒋女士已经向梁先生支付购房款45万元，并依照合同取得甲市住房公积金管理中心批贷70万元的手续，且蒋女士向法庭提交了其能支付剩余房款的资金证明，要求继续履行合同，现蒋女士主张继续履行甲市存量房屋买卖合同并要求对方协助办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持;关于蒋女士要求梁先生支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。另梁先生反诉要求解除2012年8月4日双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》的反诉请求，因不存在合同解除的法定解除事由或双方约定解除的情形，且并不存在合同履行不能的情形，故不予支持;梁先生反诉要求蒋女士支付其违约金23万元的反诉请求，因其并未提供证据证明蒋女士在履行合同过程中存在违约行为，故不予支持;梁先生反诉要求蒋女士支付其保全公证费的反诉请求，依据不足，不予支持;梁先生反诉要求确认蒋女士提交的《存量房屋买卖合同(经济成交版)》未成立且无效，蒋女士配合撤销网签的反诉请求，可要求相关部门进行处理，故不予支持。关于梁先生反诉请求对蒋女士伪造低价合同，企图通过虚假诉讼获取原告梁先生巨额财产(26.44万元)的恶意行为予以制裁，并对蒋女士滥用诉权向法庭提交虚假证据，导致虚假诉讼持续3年，严重干扰正常司法秩序、妨碍人民法院审理的行为，依法给予其罚款并拘留的处罚的反诉请求，依据不足，不予支持。关于网签合同的问题，如梁先生对此存在异议，应向相应的管理部门反映，而不能以此拒绝履行合同。