二手房买卖银行贷款逾期放款买家构成违约

    【案情介绍】

       2009年9月，买受人李先生和卖售人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为73万元，其中首付款22万元，银行贷款51万元。约定李先生应当按照合同附件三的付款协议履行付款义务，另约定逾期付款违约金为未付款日万分之五，自合同确定应付期限之日至实际付款之日止。卖售人黄先生同意买受人李先生通过向银行贷款51万元的形式支付第二期房款。

    合同约定，待房地产交易中心出具了以李先生为所有人房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行之次日起五个工作日内，李先生支付给卖售人黄先生第二期房价款，该期房款由贷款银行直接代为支付。

       2010年2月14日，李先生向中国邮政银行申请贷款通过审批。3月11日，买卖双方至房地产交易中心办理了房地产过户及抵押登记手续。3月29日中国邮政银行取得了该房地产的他项权证，但迟至2010年5月17日，中国邮政银行才将第二笔房款51万元划付至卖售人黄先生名下。卖售人黄先生就银行逾期放款一事对买受人李先生提出异议，要求与李先生商议解决，遭拒，故卖售人黄先生诉至法院，要求买受人李先生承担违约赔偿责任。

    本案争议的焦点是：约定以银行贷款方式支付房款，银行逾期放款是否属于买受人违约？

    【法庭判决】

    双方签订的买卖合同合法有效，双方应当按照诚实信用原则履行合同，买受人李先生应当按照合同约定及时向卖售人黄先生支付第二期房款。

    合同约定了贷款银行取得他项权利证后五个工作日内，由买受人李先生向卖售人黄先生支付第二期房款，该期房款由贷款银行代买受人李先生支付。

       2010年4月3日，中国邮政银行出具了户名为卖售人黄先生的活期存折，此时买受人李先生付款条件已经成就，但银行未及时代李先生支付房款，应当由李先生向黄先生承担逾期付款的违约责任。法庭判决买受人李先生向卖售人黄先生支付逾期付款违约金12000元。

    【法律依据】

    根据《合同法》第六十五条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这一条款约定的是“由第三人履行的合同”。因为合同买卖法律关系是建立在买受人和卖售人之间，而约定由第三人履行就构成买受人支付房款的一种义务，不论买受人是否对第三人的逾期放款是否存在过错，只要是第三人也就是本案中的银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行，根据合同相对性的原则，均需要由买受人向卖售人承担违约赔偿责任。

    【法律建议】

    黄方明律师建议以银行贷款支付房款的相关条款做如下约定：“买受人取得其名义下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后，由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接将第二期房款支付到卖售人提供的银行账号上，放款期限以贷款银行规定为准，银行发放贷款日即是买受人支付房款日，支付房款日不再另行约定。”

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