恋爱男女购房后分手房产如何分割

---—上海市第一中级人民法院审理分割共同购买房屋诉争一案

2009.12.02  来源:上海法治报

    案情回放  相爱时共同购房，失恋后要求分割

    陈先生与郑小姐原本是一对情侣，在双方恋爱关系持续期间，陈先生和郑小姐共同作为买受人购买了本市一所价值138万元的商品房。其中陈先生现金出资29万元，郑小姐现金出资28万元，陈先生还借了商业性贷款及公积金贷款共81万元，该贷款均由陈先生承担按揭还款的义务。在该房屋过户时，房屋的权属被核准登记为陈先生与郑小姐共同共有。之后郑小姐还聘请了一家装修公司对房屋进行了装修，一对恋人眼看就能共同生活了。

    可惜好景不长，陈先生与郑小姐在买房后的一年间便分手了。在分割双方共同购买的房屋时，昔日情侣“反目成仇”，最终因不能达成统一意见而对簿公堂——陈先生作为原告起诉要求分割讼争房屋。在一审审理过程中，经陈先生申请，讼争房屋被相关机构估价为160余万元，即增值22万余元。

    庭审实录

    恋爱期间共同购买的房屋分手时应如何分割？

    法官：上诉人请求是什么？

    郑小姐：撤销原判，依法改判讼争房屋所有权归上诉人所有，上诉人按照双方共同共有的权属比例给付被上诉人房屋折价款以及按照被上诉人实际出资的装修款比例支付其装修折价款。

    法官：上诉人，那权属份额比例以及装修款比例你的具体请求？

    郑小姐：权属份额要求按照50%。装修工程款以及设计费这部分大概是5.3万左右，装修评估价格扣掉5.3万除以二就是我们的份额。

    法官：被上诉人发表答辩意见？

    陈先生：不同意上诉人的上诉请求。要求驳回上诉，维持原判。

    法官：上诉人，在二审中是否有新的证据向法庭提供？

    郑小姐：没有。

    法官：被上诉人，在二审中是否有新的证据向法庭提供？

    陈先生：

1、上诉人在7月27日去装修公司写的终止装修说明，终止日期是2007年7月27日，证明2007年7月以后发生的装修款项都是由我的母亲支付的，该说明是从装修公司调取的。

2、关于中央空调款款项支付问题，来源于卖空调的单位出具的证明，收到装空调的人员14500元。并且装空调的人员也证明装空调的费用是由我母亲支付的。

    法官：被上诉人，一审时为何没有提交该证据？

    陈先生：一审时我们不清楚上诉人与装修公司有过这份说明。后一份证据因为一审没有认定所以补充的。

    法官：上诉人，对这两份证据发表质证意见。

    郑小姐： 1、对于第一份证据因为今天刚收到，要回去以后核实。 2、第二份证据对于真实性不予认可。

    法官：上诉人是否还有补充？

    郑小姐：原审判决书没有写明双方共同抵押。

    法官：被上诉人，对于上诉人补充的事实你的意见是什么？

    陈先生：不能否认被上诉人作为借款人的资格。

    法官：被上诉人，就本案事实是否还有补充？

    陈先生：原审判决书中没有认定钱款由谁交付。我们提供大量证据证明装修款的大部分金额是由被上诉人母亲交付的款项，上诉人没有证据证明这些款项是与上诉人共同支付的。

    法官：本案争议焦点：上诉人对于共有财产的分割不服。现在进行法庭辩论。上诉人，发表辩论意见。

    郑小姐： 1、该房屋的共有情况在交易中心登记是上诉人与被上诉人共同共有，双方首先对房屋物权确定下来以后然后再向银行抵押贷款，从而产生了81万这个债权，上诉人认为该债权并不会改变原来双方共同共有该房屋的状况。而一审法院适用法律错误。

    2、对于装修部分，一审法院认定与事实不符，上诉人支付装修款的证据在一审中有明确的出示，就是由装修公司盖章出具的以上诉人为交款单位的收据。一审对于装修款的认定也与事实不符。

    法官：被上诉人发表辩论意见。

    陈先生：上诉人提出上诉人与被上诉人是共同共有状态，产证上虽然写明是共有状态，但没有写明是共同共有还是按份共有，《物权法》规定对于不动产没有约定共同共有还是按份共有，不具有家庭关系，只能是按份共有，本案中上诉人与被上诉人只是恋爱关系，不属于家庭关系，所以只能是按份共有。装修款上面，上诉人没有任何证据证明上诉人交付了装修款项，只有三张收款单上写着上诉人名称，因为装修合同系上诉人与装修公司签订，故尽管装修公司收到被上诉人母亲交来的款项，但由于不清楚状况，所以写了上诉人名字，但所有单据都是由被上诉人保管的。由于一审法院没有对此进行认定，事实上装修的大部分份额都是由被上诉人母亲支付的。另外二审中提交的新证据都表明上诉人事后写了终止装修的合同说明书，说明2007年12月以后都由被上诉人支付的。

    郑小姐：事实上我们向一审提交的房地产登记证明，明确证明共有情况是共同共有。终止合同并不代表对于以前的费用不需要支付。并且任何人去支付款项，票据上不写其名字，其都会提出异议的。被上诉人对于装修款的解释明显不符合常识。

    陈先生：登记状况共同共有只是当时登记约定不明的状况，并不能证明上诉人具备共同共有的基础。

名家说案  上海社科院法学所 裴斐

                               讼争房屋所有权的关键

    房地产所有权是物权的一种。关于房地产的权利归属问题，我国实行登记生效制度。房屋的权利人以房地产权利登记凭证上载明的权利人为准。本案中，讼争房屋的权属经核准登记明确为陈先生与郑小姐共同共有。恋爱关系不受《婚姻法》调整，因此，陈先生与郑小姐对于讼争房屋的所有权问题需按照一般共同共有关系进行处理。

    最高院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。上述规定体现了自愿原则和公平公正原则。两人对于共有房产的分割，并未签订协议，因此应按照公平公正原则，综合考虑双方对讼争房屋的贡献大小、实际需要以及房价变动情况等因素，进行分割。

    本案中，为购买讼争房产，陈先生与郑小姐各自现金出资基本相当，但陈先生作为借款人另向银行贷款81万元，作为购房款。对于该贷款，应当被认定为陈先生的购房出资。陈先生在还款过程中需要承担相应的风险：如，房屋有降价的可能，降价后，陈先生仍需要支付银行贷款，对其不利；房贷还清前，贷款银行作为房产的抵押权人，在还贷人无力还款的情况下，银行将行使抵押权。因此，就对讼争房产的贡献度而言，陈先生要高于郑小姐，不能根据二人现金出资基本相当，判定双方贡献率献大港。对于房产增值部分，根据权利义务对等原则，陈小姐与郑先生都为购买房产进行了现金出资，应由双方共同分享房产的增值。

    相对而言，本案双方的出资情况比较清晰。目前，随着房产市场的逐渐升温，在购房大军中，处于恋爱期就决定共同买房的情侣越来越多。在热恋期的情侣，大多感情炽热，对两个人的未来充满美好的向往，没有谁愿意去想如果有天分手会怎样，因此，一般不大会通过协议对房产的归属进行明确约定，甚至对于双方出资多少都没有相应的证据进行证明，由此，为纠纷埋下隐患。由于恋爱分手引发房产纠纷，双方争执的焦点内容主要有以下方面：房子的出资份额出资比例问题；房产证上写谁的名字；房屋增值利益分割问题等。为避免纠纷，双方对一方投资或双方投资购房款比例或数额应进行书面约定，如果觉得书面约定很“伤感情”，也要做个有心人，对于各自支付的购房款，最好用个人户名的存折划账支付，以保留支付的证据；如果确是双方投资购房最好能约定产权份额。

法官谈  主审法官 唐建芳

               房屋权属状态应以登记为准分割方式应考虑贡献的大小

    共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产不分份额地共同享有权利、承担义务。共有的方式不同决定了在共有关系终止时，对共有财产的分割原则和方法亦有所不同，在具体分割共有财产时，应根据不同的共有关系，适用不同的法律规定。根据本案查明的事实，讼争房屋的权属经核准登记明确为上诉人与被上诉人共同共有，故原判适用《物权法》第一百零三条之规定，认定讼争房屋为按份共有，并据此完全按照出资额确定上诉人与被上诉人各自的权利份额，属于适用法律不当。

    在本案的审理过程中，对讼争房屋及其增值部分的分割方式产生了不同意见。一种意见认为，虽然本案双方约定对讼争房屋为共同共有，但毕竟还没有成立婚姻关系。故以利益平衡为出发点，应将个人出资各自返还以后，对增值部分再进行等份分割，房屋的产权应归被上诉人所有，其贷款应作为被上诉人出资继续由其偿还。另一种意见认为，根据最高院对共有财产分割的司法解释，本案讼争房屋应当根据等份原则处理，而考虑到共有人对共有财产的贡献大小，应酌情确认陈先生与郑小姐分别享有讼争房屋60%及40%之产权份额。还有一种意见认为，本案应按照双方的出资比例来确定份额。而陈先生的出资应以其现金出资及其至诉讼之时已偿还的贷款额相加而成，所贷房款的未偿还部分不能视作其实际出资。

    我们认为，对于本案共同共有财产的分割，应该适用《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第九十二条之规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案中，为购买讼争房屋，上诉人、被上诉人各自现金出资虽基本相当，但被上诉人作为借款人另还向银行贷款达81万元，鉴于该部分借款系以被上诉人名义向银行贷款并实际由被上诉人承担按揭还款，故应当认定被上诉人以贷款方式融资后支付的购房款属于被上诉人出资。上诉人认为银行贷款不应认定为被上诉人出资，双方对讼争房屋的贡献相当，则缺乏依据。对于讼争房屋的分割，鉴于双方对此并未达成协议，故根据最高人民法院的上述规定，综合考虑双方各自对讼争房屋的贡献大小、实际需要、现房地产市场的变动情况等因素，酌情确定上诉人分得讼争房屋权利的30％，被上诉人分得讼争房屋权利的70％。另根据双方各自占有讼争房屋权利的比例大小、讼争房屋贷款及还贷情况，讼争房屋权属应判令归被上诉人所有，由被上诉人支付上诉人房屋折价款。