签订未取得产权的房屋买卖合同,可以要求赔偿违约金

      北京市朝阳区的张先生购买了位于朝阳区常营地区某小区的二手房产，合同约定购房款为145万元，首付款是50万元，余款等办理完网签后，由张先生存入银行监管的帐户，等办完过户手续后，由银行支付给卖方。如果一方违约应该向守约方支付合同总额10%的违约金。由于卖方的房产还有50万元的贷款没有还清，等张先生的首付款到位后，卖方还清贷款，解除银行抵押后，再去办理网签等相关的手续。然而，张先生支付了50万元的首付款后，卖方却反悔了，没有办理银行抵押手续，并表示自己的未取得房子的完全产权，是不能出售的为由，要求解除合同。

    法院审理后认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且并违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方都应该遵守。鉴于被告的违约行为，导致合同不能履行，故判决解除双方的买卖合同，被告需要原告返还首付款50万元，同时支付违约金14.5万元。

   《中华人民共和国城市房地产管理》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但这个法律规定不是“效力性”强制规定，而是“管理性”强制规定。违反法律“效力性”强制规定才是合同法规定的无效合同规定的内容。对此，北京市高级人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知第三条有专门的规定。另外，该意见第八条还规定：权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人抵押房屋的，不影响房屋买卖。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为参加诉讼。

由此可见，未取得产权的房屋买卖合同是有效的，买受人可以要求解除合同，并要求返还已支付的房款，同时还可以依约追究对方的违约责任。如果买受人愿意偿还银行贷款，还可以要求继续履行合同并办理过户手续的。